华发股份7宗商业用地被收储 涉深圳冰雪世界项目

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

7月28日晚间，华发股份（600325.SH）公告全资子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）拟按深圳市土地储备中心收回收购的形式，处置其持有的前海冰雪世界项目7块商业用地，面积共计约7.05万平方米，价格为44.05亿元。截至目前，这些地块均处于未建状态。

华发股份在公告中表示，上述交易是为加快推进地块盘活工作，降低资产流动性风险，规避持续开发存在的市场风险，盘活沉淀资产，回笼资金。经综合测算，预计上述交易产生的亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。

前海冰雪世界项目为华发股份在深圳的重点开发项目，占地面积约43万平方米，总建筑面积约131万平方米，总投资超百亿元，涵盖30万平方米的人才房社区。据悉，前海冰雪世界项目预计于2025年第四季度试营业。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，收储土地是政府的一项职能，或说是政府保持国有资产保值增值的必然选择。“特别是在土地长期不开发、企业无力开发等导致土地资产价值下滑的情况下，更有可能通过收储来抑制价格波动。”李宇嘉进一步补充称，过去，商业办公及综合体项目的建设量较大，目前这些项目在分割销售、物业运营等方面存在巨大困难。参考其他城市的案例，收回来的土地很可能会调整规划条件，减少商办综合体指标，再进行出让。

对于被收储地块至今依然未建的原因，记者联系华发股份方面进行了解，但未能获得回应。

地块处于未建状态

公告显示，被收储的7宗商业用地来自深圳市宝安区沙井街道展城路和沙福路交汇处西北侧、景从路东侧的A301-0600宗地和A301-0599宗地部分地块，由融华置地持有，华发股份对融华置地持股100%。其中A301-0599宗地分为11块地，部分地块已开发，已投资额超过总投资的25%，该宗地部分地块处于抵押状态，华发股份将在交易前完成解抵押手续。

7宗商业用地计容建筑面积约46.1万平方米，其中办公约41.97万平方米，地上商业约3.29万平方米，地下商业3500平方米，公共配套设施4900平方米。标的地块均为国有建设用地，土地用途为商业用地。

截至目前，上述被收储地块均处于未建状态。资产评估报告显示，经现场勘查，这些土地现状为空地，因所在前海冰雪世界项目其他地块在开发建设中，除其中1宗地块用作临时停车场，其他地块上有部分临时工程板房。

值得注意的是，此次交易的7宗商业用地亦是前海冰雪世界项目整体规划中的一部分。据融华置地方面介绍，鉴于项目整体体量较大，基于其整体运营策略和开发节奏的统筹安排，该项目的开发建设正按照企业既定的开发计划有序推进，目前暂未到此次被收储土地启动开发的阶段。

华发股份方面表示，若继续持有上述标的地块，可能面临长期资产沉淀、占用大量资金、持有成本增加等风险，未来存在较大不确定性；通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲。商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，可能制约公司其他业务（如住宅开发、现金流周转）的拓展。因此，此次交易有效盘活沉淀资产，规避持续开发存在的市场风险。

回笼资金超40亿元

公告显示，被收储的7宗商业用地交易价格为44.05亿元，其账面成本约为58.41亿元，交易价格与账面值相比的溢价情况为-24.59%。也就是说，此次交易折价约25%。

根据资产评估报告，在2025年6月30日，上述地块的账面价值约为58.41亿元，评估价约为44.86亿元，减值率为23.2%。主要减值原因是资产于2020年取得时房地产市场正处于高位，近年来深圳房地产市场处于深度调整阶段，尤其是办公市场整体持续低迷。根据深圳市政府历年公布的标定地价成果，深圳市商办用地地价呈现下降趋势，因此房地产市场整体下行导致评估价值减值。

不过，华发股份方面表示，通过政府收回收购方式预计回笼资金超40亿元，将增强公司流动性，进一步优化公司现金流状况，增强公司的投资能力和抗风险能力。“公司在收到此次交易资金后，可根据市场情况在全国范围内购置其他优质项目，释放资源聚焦核心，有效消化存量、优化增量，进一步优化资源配置，提升运营效率，增强经营韧性，助力公司长效高质量发展。”

与此同时，华发股份预计此次土地收回收购交易产生的亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。

年报显示，2024年，华发股份营收同比下降16.84%至约599.92亿元，净利润同比下降48.24%至约9.51亿元，扣非净利润同比下降24.47%至约6.61亿元。报告期内，公司实现全口径销售1054.44亿元。

根据业绩预告，华发股份预计2025年上半年净利润同比下降86.69%左右至约1.68亿元，预计扣非净利润同比下降87.46%左右至约1.49亿元。报告期内，公司营业收入增长53.76%，但受市场环境影响，房地产项目结转毛利率同比下降， 公司结合市场情况拟对部分项目计提资产减值准备，导致公司利润总额下降。净利润下降主要受利润总额下降及结转项目权益结构变化影响。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）