上海
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悉尼房价突破$170万大关，再创历史新高！
《悉尼晨锋报》7月24日报道，由于降息提高了借贷能力并增加需求，而供应依旧不足，悉尼的独立屋和公寓中位价均创历史新高。
周四发布的最新Domain House Price Report显示，悉尼独立屋中位价升至1722443 澳元，在截至6月的一年内上涨4.2%，即68808澳元。
同期，悉尼公寓中位价升至834791澳元，在截至6月的一年内上涨3.2%，即25840澳元。
专家表示，飙升的房价正推动买家转向公寓市场——现在一套典型独立屋的价格是公寓的两倍多，不同房产类型之间的价格差距已达创纪录的106%。
Domain的首席研究和经济学家Nicola Powell表示，澳联储今年两次降息以及借贷 能力增强都推高了房价。
她说：“降息在悉尼房市的传递速度比其它首府城市快得多，因为这里本身就是一个高价市场。”
“借贷能力的增强表现为更快的房价增速，预期8月的降息将为春季销售季提供坚实支撑。”
Powell还表示，升级换房变得愈发困难，市场需要增加住房密度和多样性，如排屋和联排别墅，以提高可负担性。
她说：“西区的房价正在飙升，这些区的独立屋更实惠，但对首次购房者来说很有挑战性，因为这些地方的价格增速最大。”
房价增长最强劲的是西南地区，在截至6月的一年中上涨了10%，至121万澳元。
其次是Parramatta，上涨了8.8%至145万澳元。
而在公寓市场，外西南地区的增长最强劲，上涨了6.7%至57万澳元。
紧随其后的是北海滩（上涨4.4%）、North Sydney和Hornsby（上涨4.2%）等更富裕地区。
Powell表示，虽然富裕地区往往引领价格周期，但西区更实惠地区的激增正在推高整体价格。
“首次购房者正在涌入这些地区，他们受益于政府的Help to Buy等计划，并得到降息和借贷能力提升的支持。”
ANZ经济学家Madeline Dunk表示，如果供应问题得不到解决，住房可负担性仍将是一个挑战。
“供应和可负担性是可能塑造市场的长期因素。它们在许多方面相互关联，因为供应不足确实会推高价格。“
“房源并不特别强劲，所以我认为需求也不是压倒性的强劲，但市场缺乏供应来支撑目前的房价。”
Equilibria Finance的Anthony Landahl表示，降息给一些买家带来了虚假的安全感。
“情绪发生了转变，买家在寻找机会。他们的借贷能力增加了比如7万澳元，虽然这并非微不足道，但导致某些地区的需求增加。”
“这就像在一些更经济实惠的地区存在集中竞争，无论是独立屋还是公寓。”
Landahl还表示，卖家能感受到竞争回来了。
“在6个月前市场较为平静时，人们提出的报价可能会被接受，但现在卖方正在拒绝这些报价，提出反报价或决定进行拍卖。”
29岁的Annie Li从1月开始在悉尼内西区寻找公寓，她从未考虑过买独立屋。
这位言语病理学家说：“我从一开始就知道要买公寓。”
Li想要买一套带车位的两居室公寓，但在被Ashfield和Dulwich Hill的高价格挤出后，她正在Croydon Park或Earlwood寻找心仪的公寓。
她说：“我知道，如果要我心仪的地区买公寓，可能不得不牺牲阳台或内置洗衣房。”
Li注意到供应不足，正在研究可比销售情况并参加拍卖。
“作为首次购房者并独自买房，感觉就像在玩游戏，每个人都知道规则除了你，你必须假装直到成功。”
她的买方代理，Inner West Nest的Hamada Alameddine表示，一些首次购房者不得 不在公寓面积、阳台和内置洗衣房上做出妥协。
他说：“如果有两间卧室和一间浴室，内置洗衣房是他们可以舍弃的。”
“虽然许多人都想要阳台，但在某些情况下这可能要多花5万至7万澳元，所以放弃阳台能让你处于更好的位置。”
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悉尼6月新增房源环比降13%，买卖双方观望降息信号
PropTrack 2025年6月房产上市报告显示，悉尼当月新增房源数量环比下降13%。当前挂牌总数也比去年同期低约5.2%。
许多推迟售房计划的业主也可能是潜在买家，因为在购房人群中，换房和缩小居住规模的买家通常占据相当大的比例。
新增挂牌房源的减少，恰逢总挂牌量的上升，说明市场上买家面对的是大量“陈年库存”，而非新鲜选择。
与墨尔本和布里斯班等其他首府城市相比，这种现象在东海岸实属反常：在这些城市，新增和总挂牌量自去年以来都出现下降。
PropTrack经济学家Angus Moore表示，数据显示悉尼的房产在市场上停留时间有所延长。
“尽管新增挂牌房源减少，但市场上存量房源反而略有上升，这表明房子比一年前卖得更慢了一些，”他说。
“不过差距不算大，房屋的成交速度仍快于疫情前的水平。”
随着未来有可能降息，Moore认为这将利好卖家。
“我们预计今年还会再降息一到两次，”他说。
“再加上2024年末房价短暂走软后，悉尼房价今年以来持续上行，这很可能会增强卖家的信心。”
Scerri Auctions的董事Chris Scerri表示，与去年6月相比，拍卖成交数字“略有下降”。
他补充称，这种下降具有季节性，随着春季到来，销售将会“显著上升”，而未来的降息也将提振买家信心、拍卖参与度和出价意愿。
“一旦市场上传出降息的消息，（贷款）申请和重新申请的数量就会上升，”他说。
“这会增强信心，进而带动买家数量的增长。”
“目前我们每场拍卖的平均买家数大约是3.5人，其中约有50%到60%的买家会实际出价。”
03
澳家庭为顶尖公立学区房豪掷数十万溢价
Cotality最新研究显示，悉尼和墨尔本家庭为抢购热门公立学区房需额外支付高达130万澳元，但这并不总能带来更高的资本增值。
该机构采用创新的定制边界分析法，将同一郊区热门公立中学学区内的房产价值与学区外类似住宅进行对比。结果证实了许多买家的猜测：优质学区房往往存在显著溢价。
但关键在于，尽管学区房售价更高，其长期资本增值未必更优。Cotality研究主管 Eliza Owen 指出："在部分最抢手的学区，家庭需多支付数十万澳元——其中一处学区溢价甚至超百万——才能购得与界外相似的住宅。"
悉尼北岸绿树成荫的基拉拉高中、威洛比女子中学和林菲尔德学习村联合学区溢价最为惊人，学区房中位价比界外同类房产高出近130万澳元（39.8%）。但过去15年该学区房增值幅度仅为126%，低于周边市场150.3%的涨幅。
墨尔本普林斯山中学与大学附中学区房溢价达35.7万澳元，但资本增值同样弱于周边郊区（82.6% vs 106.1%）。在悉尼和墨尔本分析的九个学区群中，七个学区房中位价更高，但其中六个过去15年资本增值较低。
Owen 女士分析："这些溢价既反映了入读顶尖公校的价值，也可能包含靠近火车站、学区居民高收入等其他因素。随着优质学区 affordability 持续恶化，需求外溢可能导致学区外区域资本增值更快，使得学区溢价呈下降趋势。"
研究还发现部分热门学区并不存在溢价。科塔利蒂量化分析师 Irene Kang 举例："樱桃溪技术高中学区房比同郊区界外住宅便宜15.5万澳元，唐卡斯特中学学区房则低4.8万澳元。"
对许多家庭而言，支付优质公校学区溢价可能比私立教育更省钱。据Futurity Invest数据，2022年澳大利亚13年私立教育平均成本约34.9万澳元，悉尼顶级私校每年学费超4.6万澳元，仅中学阶段就需27.6万澳元/孩子。
Owen 女士指出："在我们分析的九个区域中，六个区域的公校学区房溢价至少10万澳元。虽然前期成本较高，但相比多年私立教育支出仍可能更划算。"与持续上涨的学费不同，按揭还款会因通胀实际价值下降，使得一次性区位投资可能比持续教育支出更经济。
Kang 女士补充："对于面临住房和教育抉择的年轻家庭，支付溢价或许是值得的。毕竟私立教育成本动辄数十万，而优质公校学区既能提供良好教育，也可能带来不错的房产回报。"
04
AI要抢澳洲建筑工饭碗？盖房变成“拼乐高”，30天就能交付
澳洲的“住房梦”即将迎来科幻式改造。购房者可能很快就能住上由人工智能设计、 建造并交付的房屋。
据RealEstate网站报道，随着新技术的推出，人工智能将强势进入新州的建筑工地。
这项技术有望缩短建造时间、降低成本，并帮助该州摆脱日益严重的住房危机。
人工智能驱动的建筑系统可以简化房屋关键组件（如框架和模块化配件）的制造流程，同时指导现场组装工作。
这可能会缓解建筑过程中的瓶颈问题，并有助于解决自疫情以来一直困扰建筑业的劳动力短缺问题。
推动人工智能技术应用的企业之一的Chandolin Construction正在与Cuby Technologies。该公司目前在全州开展了三个试点项目，并计划明年利用这项技术建造约200-300套住房。
其计划是在此基础上扩大技术应用，在大型住宅区批量生产住房。
Chandolin Construction董事Sarah Dimitrievski表示，这一过程“将住房建设从劳动密集型的施工流程转变为数字化控制的制造系统”。
该技术能将大部分施工流程整合到一个生产工作流中，最大限度地减少天气延误、分包商瓶颈和技工等待时间带来的影响。
它部署了移动微型工厂（MMFs）——即便携式、集装箱式的生产设施，用于制造房屋 组件。
房屋组件从制造场地产出后，人工智能技术会指导如何打包集装箱，以实现最佳施工效率。
随后，这些集装箱会被运往建筑工地。
整个过程都带有二维码标识。
Dimitrievski表示，“这大幅减少了建造高质量住房所需的时间、成本和劳动力，30至60天内就能交付住房，成本往往比传统方法低三分之一。”
“这使得快速扩大住房供应成为可能，即使在劳动力市场紧张或材料成本高昂的地区也是如此，因此它是解决澳洲住房短缺问题的理想方案。”
住房行业协会首席经济学家Tim Reardon表示，人工智能对该行业而言可能是一个“真正的机遇”。
他指出，这不大可能让熟练技工失业，但可能会减轻涉及合规性的白领劳动力成本负担，包括在规划审批流程中。
“如今，有更多白领人员参与到房屋建造中，努力应对建筑方面的繁琐手续和监管 要求——这使得住房价格越来越高，而正是在这一领域，人工智能带来了巨大机遇，”他说。
“我认为，住宅建造中有两个特定环节会非常适合应用人工智能，那就是工程环节和规划环节。”
Dimitrievski表示，通过人工智能协调方法制造的组件包括结构钢框架、PIR绝缘墙板、螺旋桩基础和预制服务核心。
她补充说，这些材料均为工业级，具有防火、防霉、防虫害和防腐蚀性能，并且在设计上注重能效和长使用寿命。
Dimitrievski表示，房屋布局、外立面和装修都可以根据当地市场或客户偏好进行定制。
购房者可以选择使用预先批准的模块来个性化他们的房屋。
“如果你希望的话，每栋房屋都可以独一无二，不过，我们可能会为住宅区批量建造住房——因为我们希望能产出大量住房，”她说。
Reardon表示，人工智能不可避免地会重塑该行业的就业状况。
“这意味着会有更多住房，因此也会有更多住房建设工作，从而雇佣更多人。这只不过是将劳动力成本从非生产性工作转移到生产性工作上，”他说。
“那种认为人工智能会抢走人们工作的说法，与我们在工业革命时期看到的情况并无不同——技术并非会夺走人们的工作，它只是会改变工作角色。”
“人工智能不会抢走你的工作。但懂人工智能的人可能会。”
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