杭州土拍万象 华润联合体拿下TOD地块与伟星溢价抢地

观点网 杭州7月的最后一批土拍，在29号这天落下了帷幕。

本批次土拍共推出3宗地块，分别位于西湖区三墩单元、拱墅区石桥单元和临平区星桥单元，总出让面积267亩，总建筑面积34.4万平方米，总起价46.10亿元。

其中，三墩单元地块由华润联合杭州交投、杭州地铁以底价26.85亿元竞得，楼面价1.31万元/平方米；星桥单元地块由杭州广大房地产以总价4.37亿元竞得，楼面价1.06万元/平方米，溢价1.16%；

而石桥单元地块则是经过了近2小时的"搏斗"才最终由伟星置业拿下，成交价19.13亿元，楼面价1.96万元/平方米，溢价28.13%。

至此，杭州本月第四批次土拍中的3宗地块全部成交，共收金50.35亿元。

浙江交易中心显示，7月杭州合计出让9宗涉宅用地。然而，9宗宅地无一宗来自市中心核心板块，且地块自身也无太大亮点，因此拿地房企也相对理性，没有像近期上海、江苏一样劲造"地王"。

华润与"杭式"TOD

继保利置业年内两进杭州西湖，拿下双子地块之后，华润也打起了三墩单元板块的算盘。

这一次，华润联手杭州交投、杭州地铁干起了老本行生意--地铁TOD项目。

地块规划文件显示，华润等拿下的三墩单元XH010101-14地块规划用地面积约9.74公顷，出让面积8.92万平方米，建筑面积20.51万平方米，为住宅兼容商业、商务、城市轨道交通用地，且商业商务与住宅建筑计容面积比例为15%：85%。

另外，地块部分已借予杭州地铁施工，后续地块的开发建设也应服从地铁建设的需要和技术要求，包括预留杭州地铁4号线、远期20号线的实施条件。而上述要求条款分别由杭州交投和杭州地铁提出与监督实施。

地块规划图例

如此看来，该地块似乎早就"名花有主"，只差一家有产品力、有资金实力、同时也有TOD项目开发经验的头部房企来将其托举。

于是，华润顺势再次入杭。

早在2021年5月，华润就以111.6亿元拿下余杭区未来科技城板块的地王，同样作为TOD项目进行开发建设，总建筑面积27.93万平方米，其中S1、S2、S3地块为住宅+超高层办公地块，S4为商办地块。

该地块后来于2023年开发为杭珹未来中心，并于同年年底实现提前约400天交付。项目主力户型为340-380平方米的云端平墅，商业方面对标19万平方米的钱江新城万象城。

此外还有于2021年12月以94.33亿元竞得的拱墅区申花单元组合地块。根据规划公示，地块的地上总建筑面积不大于48.62万平方米，其中住宅建筑面积（含配套公建）不大于25.90万平方米。

这也就是于2024年12月交付的杭曜置地中心所在地块。彼时，华润在一周内接连完成了杭曜置地中心一区、杭曜置地中心写字楼、杭曜置地中心二区的年底压轴交付。

地块落槌里同样值得注意的还有拿地联合体中的杭州地铁。

时间回溯至2014年，绿城联合杭州地铁置业（杭州地铁全资子公司）以44.41亿元竞得七堡地铁站上盖综合体地块，后续于2015年开发为"杭州绿城杨柳郡"，杭州市第一个地铁TOD上盖综合体项目面世。

来到2018年，杭州地铁再出手，接连摘得余杭区3宗未来科技城地块，总成交价138.28亿元。3宗地块分别处于地铁5号线五常车辆段综合体西区、中区、东区，总出让面积44.77万平方米，为连体地块，而这也是杭州第二个地铁TOD上盖综合体项目。

自2014年起，十余年间，杭州地铁亲自动手打造了数个TOD项目，而正是多年的开发经验与稳定的合作模式，使其得以持续位居行业领先位置。

据"杭州地铁官方"官微报道，2025年上半年，杭铁开发杭铁开发与万科、滨江等知名房企合作，累计销售2657套，权益额达37.72亿元。

伟星溢价抢地

本批次土拍中最引人关注的，便是拱墅区石桥单元地块的归宿。

该地块经过了近2小时、43轮竞价才最终由台州民企伟星星辰置业拿下，成交价19.13亿元，楼面价1.96万元/平方米，溢价28.13%。

公告信息显示，拱墅区石桥单元GS130201-56地块，东至规划道路，南至华丰路，西至规划华西路，北至杭玻街，为住宅（设配套公建）用地。地块出让面积5.13万平方米，建筑面积9.75万平方米。

相对来说，地块十分方正，且无过多苛刻的规划条件，留给拿地房企的开发难度不大。优点也十分突出：一是步行至3号线华丰路地铁站仅约300米，周边秋石高架、华丰路、华中路等城市主干道纵横交错；二是容积率仅1.9，可主打偏改善型产品。

开发建设不成问题，伟星要着重考虑的或许是如何在周边竞品中"杀出重围"。

观点新媒体整理资料发现，包括今天由伟星竞得的GS130201-56地块在内，今年仅石桥单元板块就已卖出4幅地块，而去年全年也只是卖出3幅地块，可见今年上半年板块内推地节奏空前加快。

其中，GS130202-42地块、GS130202-35地块已公布案名，分别为缦萃璟逸府和棠悦芳华轩。

根据规划公示，中天＆海威·缦萃璟逸府规划建设14幢13-15F、139-193㎡的高层和4幢6F、230-260㎡的叠墅；滨江·棠悦芳华轩则确定由滨江、兴耀和西房共同开发，户型设定在建面约99-139方。

数据来源：杭州交易中心、观点新媒体整理

值得一提的是，与伟星所得地块周边条件相似的GS130202-42地块，同样处于板块核心，且离地铁很近，彼时成交楼面价为2.30万元/平方米，而伟星所拿地块成交楼面价仅1.96万元/平方米，不到半年就出现了约3400元/平方米的单价降幅，看来伟星后续要承受来自板块内周边竞品的不小压力。

本批次土拍中还有1宗位于临平区星桥单元的LP070103-02 地块，该地块同样由杭州本地房企杭州广大房地产有限公司竞得，最终成交价4.37亿元，楼面价1.06万元/平方米，溢价率1.16%。

具体来看，地块东至星桥大道，南至藕花洲大街，西至规划星源路，北至上塘河绿化带，为住宅（设配套公建）用地。地块出让面积3.74万平方米，建筑面积4.11万平方米，容积率仅1.1，是妥妥的低密宅地。

前不久，星桥单元就出让了1宗容积率1.1的低密地块，经过6轮竞价，最终由台州房企中德天诚房地产以总价2.73亿元拿下，溢价率10.07%。

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