深圳再出手，44亿收储华发商业用地

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

华发股份将不再继续开发前海冰雪世界余下的商业部分。

7月28日，华发股份公告称，其全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件，深圳土储中心拟以44.05亿元收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。此次交易不构成关联交易或重大资产重组，已获公司第十届董事局第五十八次会议审议通过，尚需股东大会审议。

随着这次收储提上日程，华发股份预计将产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。账面成本为58.41亿元，交易价格较账面值折让约25%。华发股份表示，交易完成后，预计将增强公司流动性，优化现金流状况。

至此，前海冰雪世界商业部分将仅剩下室内滑雪场部分在开发中。据华发股份此前发布消息，这个室内滑雪场预计将于今年年底开业。

本月以来，深圳土储中心已经进行了若干地块的收储。此前，据中信信托向投资人发送的一份通知提及，深圳计划以68亿元的总价收储 “深港综合体项目”12宗地块。

在多数房企流动性不足、商业市场需求下降的当下，深圳开始出手盘活存量土地。此前，广州也曾通过对闲置土地进行收储调规的方式，成功二次出让一些土地资源。深圳此番收储，瞄准的也是去化较为困难、需求相对不足的商业用地，在为房企减负之时，也有利于土地资源的灵活运用。

华发退地

华发此次退地的前海冰雪世界是一个综合体项目，此前由华发与融创合作开发。

2020年11月，华发、融创以底价127.1亿拿下前海冰雪世界综合体项目用地，其时华发认缴出资34.3亿元，持有项目公司49%股权；融创文旅认缴出资35.7亿元，持有项目公司51%的股权。

2021年3月，这宗地块被命名为融创华发·深圳冰雪文旅城，并开始动工，总投资182.9亿元，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总建面约为131万平方米。

此后，受到融创“出险”的影响，华发单独“吞”下了这一项目。2023年1月，华发、融创发布公告称，融创将前海冰雪世界项目公司51%的股权与债权转让给珠海华发，交易总金额约为35.8亿元，其中股权收购价为35.7亿元，债权收购价为1190万元。收购完成后，华发拥有前海冰雪世界100%的股权。

经过了5年的开发，前海冰雪世界的住宅、室内滑雪场部分已经基本建成，但商业部分则基本上处于停滞状态。根据华发股份公告，此次被收储的7宗地块均属于未建设地块。

华发股份在公告中表示，处置这些商业地块能够有效盘活沉淀资产，规避持续开发存在的市场风险。“若继续持有上述标的地块，可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性。通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲。”

此外，华发股份还表示，商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，可能制约公司其他业务（如住宅开发、现金流周转）的拓展。而通过政府收回收购方式，预计回笼资金超40亿元，将增强公司流动性，进一步优化公司现金流状况，增强公司的投资能力和抗风险能力。

盘活资源

深圳此番收储存量土地的背景，是去年以来随着相关政策的完善，全国各地开始陆续推进存量土地的收储。

今年3月11日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），明确了专项债用于土地储备的多项细则，指导地方积极落实相关工作。此后，存量土地收储的进程再度加快。

根据中指研究院数据，截至2025年6月底，全国各地公示拟使用专项债收购闲置土地的数量共3772宗，对应拟收储面积1.99亿平方米，合计拟收储金额4759亿元，其中六成以上来自二季度新增。2025年上半年，存量土地收储有序推进，同时已发行和即将发行专项债规模为961亿元。

实际上，与其他城市不同，深圳土地出让规模一直处于全国较低的水平，闲置土地的问题并不突出。本月两宗收储的地块，均属于前期规划上存在一定错配以及企业自身的发展原因以致无法正常开发，回收之后也有望通过修改规划的方式，重新盘活。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，最新一轮市场纾困中，政策明确提出，对于拿地未开发、企业无力开发、司法判决等情况，政府可通过收储来缓解企业资金压力的同时，稳定土地市场和整体市场情绪。这种情况下，扶助开发商也是在稳定整个市场及土地收入。同时，不排除地方收储后调整规划条件后由原有开发商再次拿地的可能。

在当前商业用地过剩的市场环境下，商业用地收储后改为住宅用地是被采用较多的一种方法，深圳此番收储的两宗地块是否会采取这种模式，值得关注。

李宇嘉认为，过去深圳商业办公项目、综合体项目建设得比较多，现在这些项目不管是分割销售、物业运营都存在困难。“参考其他城市的案例，深圳很可能收回来以后调整规划条件，减少商办综合体指标，再行出让。对于前海来说，前期非住宅出让的规模太大，未来从产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地。”

多位接受采访的深圳房企人士告诉21世纪经济报道记者，这两宗地块如若要盘活，仍然存在一定的挑战。

“这两宗地块当时是通过招商引进的大项目，本身不是核心地段。如果改成住宅用地，我们也会根据区域的库存以及去化情况进行测算，因为这两个区位我们相对会比较慎重。”一位深耕深圳的中型房企投资部人士向21世纪经济报道记者分析称。