麓湖商业大规模爆发在即，150万方体量到底何来的底气？

近两年，越来越多的人在关注麓湖。

这个十多年前就被奉为"四大神盘"之一的项目，无论市场低迷或高歌，每年都会交出一份漂亮的销售成绩单，又因麓坊、美食岛、CPI等现象级的商业表现，成为了中国非标商业的重点研究对象。

在24年市场低迷的大环境下，一份140亿的成绩单跃居全国单盘成交第四，截止目前麓湖生态城成交11500户、交付6743户、几乎包揽了成都三千万总价以上的高质客户，各种数据印证了住宅在上半场的绝对成功，而下半场150万方商业的成与败，才是这座8300亩水城的核心命脉。

因为身处新区的先天地理原因，没有成熟商圈依托，没有自然流量的加持，从20年前的麓山开始，万华就开始了这条非标商业之路，20余年极富耐心、反复试错，才有了现在出圈的CPI、马厩、麓坊、美食岛、麓镇等成功案例。

截止目前，麓湖经过不断试错和沉淀，已营业约40万㎡商业，吸引超过280家入驻商户和每年超千万的客流。对商业的培养而言，可谓“轻舟已过万重山”。

2025年，麓湖商业迎来全面加速的元年。

随着麓坊中心和天府美食岛的品牌焕新，以及CPI二期、沄廊商业一期、D4便民中心的密集呈现，4-5月将迎来新一轮商业的密集兑现。这不仅开启了麓湖全盘商业以半年为一个兑现周期的强劲节奏，更预示着麓湖商业版图终将崛起为城市新中心商圈。

这一雄心并非空谈——麓湖150万方的商业体量已占据成都现有1200万方优质零售地产总量（数据来源：仲量联行）的八分之一，其规模之庞大，势必重构城市商业格局。

面对如此庞大的商业版图，质疑声不可避免，但回溯其20余年的进化史，这个"非标商业实验室"已经在动态试验中完成了驾驭商业航母的三个关键能力跃迁，这或许就是麓湖商业大规模爆发的底气所在。

01.

生活方式集成力

从"层次性"到"多样性"

大体量商业操盘的核心在于多业态、多层次的集成能力。麓湖商业经过10余年磨砺，已形成一套被实践验证的有效方法论，织就全维度生活场景网络。

这种能力跃迁源于麓湖独特的PUD（Planned Unit Development）模式，以"城市运营商"视角重构商业逻辑，将150万方商业空间转化为理想生活容器。表面是"整体规划、单元开发"策略，实质是为每个商业单元匹配最优生态位的生长逻辑，如同自然界生物在适宜环境中才能绽放生命力。在这个逻辑之下，麓湖商业衍生出社区型、区域型、城市型商业三大商业体系，勾勒出一幅生活方式的立体画卷。

社区型商业：

日常生活的温情诗篇

社区商业散布在居住区内，以漫汀Circle、D4便民中心、沄廊商业为代表，像森林中的灌木，滋养着居民的日常幸福感。

位于中央湖心区的D4便民中心将于5月亮相，麓湖在这一占地约12000㎡的综合体里规划并引进餐饮食集、超市菜场、社群空间和社区医疗等多个功能空间会逐步落地，首期开业的漫汀食集也将集合20个烟火美食为居民带来自然鲜活而又富有温情的邻里生活体验。

来源：小红书@金钱美酒凯子和狗

同期亮相的还有沄廊商业一期。这一占地仅约1500㎡的商业空间集合了包括Miko mart便利店、国色星洗、本草堂药店等在内的14个涵盖生活、休闲、美居等三大日常业态的优选品牌，为南部湖区的首轮交付增添一份麓湖的精选生活美学。

除了新开商业，社区级商业已经遍布交付组团中，天府美食岛、wavebox海浪公园、漂浮食堂等都是麓湖居民日常生活的重要配套，让居民在每一个平凡的日子里都能感受到不平凡的生活质感。

区域型商业：

品质生活的社交舞台

更高能级的商业形态，以麓坊中心为代表，如同成熟的乔木，在内部环形主干路上构建起大麓湖片区内部区域型商业的主体框架。

与社区底商不同，麓坊的生活方式营造更突出社交性和品质感。作为麓湖"西门户"社交生活中心，每年举办10+场主题集市和100+场邻里活动。在品牌上除了常规连锁品牌外，还注重引入具有社交属性的主理人特色商家（如沏茶师、汤之加里等）。4月份陆续开业的失野荟、chefchen、小肥肠等特色美食品牌，瑞贝堂国医馆、马泷齿科等健康服务机构将进一步完善麓坊对品质生活的营造。据悉今年年底麓坊中心还会新开业KTV和电影院，让区域生活更具文化气息和社交活力。

除此之外，麓湖打造了多元主题特色的区域级休闲生活商业：提供雪茄、网球、麓轩餐厅等高端社交空间的游艇俱乐部；水上运动爱好者聚集的全国首个"爱心"度假小岛伊甸岛、以及周末遛娃好去处的麓湖首个水主题全周期的儿童主题乐园云朵乐园等。这些多元空间不仅满足了不同人群的生活需求，更激发了人们对美好生活的无限想象。

城市级商业：

未来生活的全新想象

如今，集结麓客岛、荒野之国、艺展中心等目的地性商业，麓湖已经成为成都城市微度假的新坐标，将远方的诗意带到了城市的日常。

麓湖首个对外营业的非标商业艺展中心是麓湖精神文化的圣殿，包含餐饮、会客、演绎、展览等功能，其中a4x艺术中心已累计举办30+场艺术展览，水上剧场集合国内头部音乐人和企业家奉献了400+场演出和活动，寻麓书馆每年也会举办近300场读书分享会，让文化艺术成为生活的有机组成部分。

作为麓湖非标文商旅项目开拓者，麓客岛已成为成都网红级地标，平均每年近100万人在此体验鲜活的湖岛日常。

作为成都现象级市集IP，麓客岛「岛集」以“主理人共创+多元场景迭代”模式重构消费体验，2021年至今与1500+品牌主理人共创超过40场活动，累计斩获2亿媒体声量，如今的岛集已从市集升维为标志性的城市青年文化符号。

让业内争先学习的CPI是更大的城市梦想「麓湖水镇」正式启动前的一次在地试验。

作为精致生活先行者，CPI一期汇集生活方式零售、湖畔餐饮、艺术文化等30余家生活体验空间，仅10个月就收获80万+客流量和超过1500万用户在小红书上的不吝分享。即将开业的CPI二期将以"可持续精致生活场"为主题，重点打造可持续生活方式零售及餐饮业态，为都市描绘出一幅更有温度、更有责任感的未来生活画卷。

更有意思的是，在多层次的探索中麓湖通过岛屿差异化定位已初步构建出多场景、全业态的立体生活图谱：文化（艺展中心）、圈层（游艇会）、运动（海浪公园）、餐饮（美食岛）、微度假（麓客岛、荒野之国）以及生活方式零售（CPI）。这个亲水休闲的"生活方式生态系统"满足了人们对终极居所的最佳想象。

随着天府大道沿线80万方的麓湖水镇商业的建设开发，在这种多样化生活方式集成能力的加持下，我们完全可以期待麓湖区域商业能级的进一步攀升：

一个新的城市级商业集群或许很快就会如突破云端的巨树，开始展现出南城商业的制高点姿态，让人们对成都未来生活的想象更加多彩。

02.

非标破界的运营力

从“造场景”到"建壁垒”

在商业地产的世界里，真正的竞争优势往往不在那些可以标准化的规程，而在于对非标准要素的价值重构上。

麓湖的独到之处就是用十余年的时间，持续化束缚为动力、化腐朽为神奇，化机遇为价值持续破界聚变，构筑起了一道独特的商业护城河，这种优势不是靠单一维度的突破，而是从区位、场景到运营维度的层层跃迁和优势叠加。

区位价值的变迁：

从城市之末到战略高地

最基础的核心要素是区位价值的变迁。

这片曾经城南之末的荒地，如今随着天府新区的崛起，让位于天府大道主轴线上的麓湖水镇商业押中了成都“向南生长”的大势。

作为城市南北向的城市主轴，天府大道已逐渐形成城市商贸、金融与高新技术产业布局的黄金走廊。

而麓湖水镇恰恰就坐落于天府大道两侧，顺势成为承载城市商业与产业功能的外溢的战略高地。与此同时，成都最早建成、客流最大的轨道交通干线1号线在麓湖水镇设有两个站点，日均约80万人次的客运量（数据来源：成都轨道集团）为红石公园和麓湖站的地铁TOD商业赋予了更大的价值想象空间。

场景价值的营造：

让不可能成为可能

真正令人玩味的是麓湖化腐朽为神奇、对场景价值的营造。

在水资源稀缺的成都，麓湖以8300亩的规划尺度，打造出了一座前所未有的水上商业新城。这里汇聚了200余家国际顶级设计师团队的智慧结晶，每一栋建筑都是一件艺术品，每一处景观都是一个场景。这种大手笔的空间营造，不仅满足了高净值人群对美学的苛刻要求，更重要的是创造了一种本地市场少有的具有国际水准的水镇生活场景。

面对诸如大悦城、和悦广场等各商业体在南城区域聚集，竞争之下麓湖最深的护城河，恰恰在运营层面的创新，尤其是麓湖对高净值社群的运营，以及对高端生活方式的长期深耕。

社群运营的深耕：

构筑护城河

值得关注的是，从麓镇商业的成功开始，麓湖通过持续的文化活动和独具审美和质感的生活方式的引导，将这种身份认同转化为持续的消费力。

当麓豆会员体系的规模达到150万，月活跃用户超过10万时，这种社群力量正在转化为实实在在的商业价值。如今，当我们打开大众点评的商场好评榜，万华运营的三个项目CPI、麓镇和麓坊中心独占双流区前三，CPI更是登顶成都商场好评榜，这背后正是这种深度运营的结果。

03.

动态平衡的迭代力

从“人货场”到“自增强”

商业无论大小，也无论非标还是标准，经营的本质就是构建"人-货-场"的动态平衡。当下商业环境快速变迁，围绕不断变化的“人”的需求，匹配不同场景促进销售转化的能力是商业操盘的重中之重。

探索与验证：

用落地的实验兑现想象

过去十多年，从商业的“无人区”开始打磨，一路试错迭代，麓湖锤炼最多的或许就是这种动态平衡的能力。每一次探索都是将想象照进现实的尝试，每一次成功都是对未来可能性的扩展。

临建而成的美食岛验证了餐饮业态的生命力，麓坊的开业运营验证了连锁品牌与主理人业态的认可度，并打磨出高端客群和社群运营体系。同样是临建的CPI一期的成功给了品牌主理人和麓湖对零售和生活方式业态的极大信心。

当一个商业项目能够实现7000-8000的平均月坪效，当一个生活方式集合店能够创造全国前三的销售业绩，这已经不仅仅是数据的胜利，而是模式的突破，是想象力变为现实的证明。

从实验样本到商业范本，CPI证明了一个核心假设：在正确的商业生态中，“中流量、高客单、高转化”的商业模式是可以实现的。这种突破为麓湖即将展开的商业版图带来了一种可以在持续迭代中自我增强的全新想象空间。

商业未来图景：

想象即现实

近期，随着D4邻里中心、沄廊商业一期等密集入市，区域级商业和社区级商业更趋丰富，多维度商圈体系正随着麓湖区域内居民的加速入住而稳步兑现。

2026 年，规划农贸市场和健身空间的D1便民中心、倡导艺文品味生活方式的C19鸿鹄Hills和营造自然系休闲生活的南岸公园商业街将陆续开放，持续加密麓湖优质生活体验的供应。

2027 年，W2的隐溪川将以一个精致的全景生活中心揭开天府大道沿线「麓湖水镇」城市级商圈的序曲。

5万平方米的伊藤亚洲旗舰店不仅是规模的突破，更是业态的创新。通过与日本Grandtree的对标，6.3万方的隐溪川水街被定义为"女性友好型家庭生活中心"。这种定位不是简单的市场细分，而是对目标客群生活方式的深度理解。

与此同时，由欧洲顶级公建设计机构MVRDV打造的区域商业中心「A17」将变身餐酒为主的麓客休闲社交目的地。随着C25独栋滨水商业和D8康养中心的投入运营麓湖的生活体系将加速兑现。

从当下到未来，随着各节点商业体逐步落地，麓湖水镇商业版图将在不远的将来全面绽放，进化迭代出更丰盈的生活图景。

结语

麓湖十余年进阶史堪称中国商业地产的“理想主义实验”，其以150万方商业体量重构城市南部生活方式的天际线，用“非标答案”解构了传统商业的标准化困局。

当“生活方式集成”、“社群运营”、“动态迭代”等概念被具象化为一个个令市场意外和热议的创新商业时，麓湖确实为行业提供了打破“地段决定论”的创新样本。

当然，即将到来的大规模跃迁也并非没有挑战。

用不到10万平米所积累下来的商业模式能够多大程度复制到150万平米的总量？如何平衡商业体量与客流导入？如何避免多个大体量入市下的同质化竞争？这些都是麓湖需要面对的现实问题。

但在麓湖的商业哲学中，挑战从来不是终点，而是新的起点。就像生命的进化永无止境，商业的创新也永远在路上。对于未来，我们只需强调一句：但行好事，莫问前程，或许生长才是最好的答案。

当想象被释放，未来就不再是疑问。

麓湖正以其持续的创新和突破，为成都的未来勾勒出一幅可以期待、值得向往的生活图景，让人们相信：理想中的生活，就在不远处。

解构与重塑

《商业焕新升级与现象级品牌创新模式》

8月22-23号 沉浸式实操破局研讨会

往期课程回顾：

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