不到8点就熄灯？科兴12小时实录：人数从7万到4万，租金也降了

凌晨1点的科技园，灯火永不落幕...这里是「中国第一加班楼」科兴科学园，也是最能表现深圳这座奋斗城市的典型代表。

图源小红书@舟风

但最近，壹地产刷小红书时发现一条热议帖：有网友称，工作日科兴科学园不到晚上8点就已熄灯，曾经熟悉的"深夜灯火"似乎正悄然改变。

图源小红书

到底什么情况？

2025年的夏天，壹地产决定用12小时的时间 站在深圳科技园的核心区，用一组最新数据撕开记忆里的“奋斗滤镜”。

01.

12小时实探科兴科学园

从早高峰→亮灯率，人真的少了

08:30 am

地铁站·公交口 | 早高峰现状

7月23日早上8:30，壹地产兵分三路，蹲守高新中地铁站C口、深大地铁站出口，以及科兴片区公交过路口，用镜头和脚步，解码科兴科学园的早高峰。

13号线高新中C口：

作为科兴科学园楼下最近的地铁出口，13号线高新中C口目前已成为园区人流最集中的关键节点。

据现场统计，8:30至9:30早高峰时段，该出口单向出站人流基本每3-4分钟形成一波集中出站高峰，每波人流持续出站时长约4-5分钟。

壹地产实拍

1号线深大地铁站：

曾与科兴距离最近的深大地铁口，如今 热度却大不如前。

之前想更快从深大站出去还有“攻略”，自13号线开通后，通勤人流明显向13号线转移，深大至科兴沿线的通勤人流也显著减少，往日的拥挤场景已难觅踪迹。

壹地产实拍（从深大地铁前往科兴）

图源小红书；2022年4月

公交过路口：

相较于高新中站地铁口的密集人流，科兴科学园周边公交过路口的人流量相对较少。

壹地产实拍

早高峰后，园区内逐渐恢复平静

忙碌的一天正式开始

12:00 am

科兴科学园原味街|午饭休息时段

原味街；壹地产实拍

原味街是科兴科学园自带的一条商业街区，面积有近6万m²，这里聚集了近200家特色商户，涵盖餐饮、便利店、按摩休闲、托管所等多元业态。

作为科兴园区的"第二饭堂"，它不仅承包了职场人的一日三餐，更在工作间隙为打工人提供了一站式生活服务。

壹地产实拍

过了12点整，街区渐渐热闹起来，三三两两的人群汇入原味街，但并没有想象中人挤人的景象。

12:28，沿街的部分店铺室内座位已差不多被占满，据店铺工位人员讲，针对大厂员工，他们也推出了一定的折扣优惠。

但延伸至室外的露天座位却并未完全坐满。一来是午间暑气正盛，坐不住人；二来园区中的大厂设有员工食堂，物业自己的食堂还对外开放，据说早餐定价6元，价格亲民，不少人也图方便实惠；三者园内的人员确有减少。

壹地产实拍

热闹之外，沿街店铺里仍藏着几处"冷角落"。无论是小红书上，还是壹地产实探，总有门店玻璃门口挂着闭店公告，并告知办卡人员的退款方式。

人气再旺的区域，也总有养不活的店铺。

壹地产实拍

20:00 pm

科兴科学园办公区|夜晚加班时段

夜晚降临，灯光亮起

科兴人正式迎来加班时光

这座由4座14栋写字楼围合而成的园区，此刻正用灯光勾勒出科兴人的加班夜。

图源科兴科学园

19:57，壹地产 再次 用镜头记录了科兴的亮灯率。

此刻，A/B/C三栋在这个时间段的亮灯率是最多的，大概80%的楼层被点亮，只有个别层有暗灯的情况。

但D栋的亮灯率就显然没有那么乐观，尤其是D2/D3栋，除了低区和高层的零星灯光，大部分楼层像被按下了"熄灯键"。

壹地产实拍

且为了避免概率事件，实探前一晚，壹地产向网友征集科兴晚上亮灯率，7月22日19:30左右，D栋亮灯率同样较低。

壹地产也查询了2022年科兴科学园的亮灯情况，相比而言确实是减少了很多。

图源小红书@（户外）张汉超；2022年12月

熄灯率也与大厂搬迁有关，像去年招联就从此搬去前海桂湾的总部大厦，今年腾讯部分员工也搬迁至腾讯前海大厦。据科兴官网数据显示，高峰期这里聚集了7万+打工人，而此次壹地产实探得知，目前这个园区大概有4万+人。（此数据仅供参考，以官方公布为准）

目前，腾讯的企鹅岛也正在建设中，从目前透露的搬迁计划中，科兴科学园的C栋和D2栋要全部搬走。

图源网络

人少了，是园区中最明显的变化。有不少公司从这里发家，逐渐壮大到租赁几层，最后有了自己的专属办公地后，而离开；有的则没熬过行业洗牌，人去楼空。

科兴的公司如同原味街的商家，总有人搬离、有人新开。

02.

空置率增加8%

办公、居住租金都降了

除了亮灯率外，科兴的变化藏在租金里。

2019年，科兴的出租率为99%，平均租金在180元/㎡/月左右；

到了2023年，商办网挂出95套房源，显示的租金为 A/B/C栋145-156元/m²/月，D栋租金在180-185元/m²/月；

而现在，不少租赁信息挂出的价格基本都在100-118元/m²/月左右。

图源微信公众搜索

壹地产实地探访确认，园区整体出租率达91%，而这个数据在2019年时是99%，较之下减少8%，实际成交价稳定在110元/㎡/月。

为吸引企业，园区还推出了2种优惠补贴方式：

一，公司有“数字经济”经营资质，租赁300m²以上，就能享有3年20%-30%的租金补贴，实际月租金约77-88元/㎡/月，较2019年峰值下降51.1%-57.2%；

二、如果签署租赁合同2年，最多只能减免2个月的租金，均摊后月租金约91.66元/㎡/月，较峰值下降49%。

壹地产实拍

此外，壹地产也走访了周边小区，询问的租住情况。

以华润城为例，目前1居的挂牌租金每月基本在6000+元，据悉基本还有200-300元的下调空间，平均成交价在6200元/月，而此前同样面积的房源租金基本在7000元/月左右。

图源贝壳

老旧一点的小区租金就降的就更多了。像桑达苑，目前3房挂牌在6100-7800元/月。

知情人称，目前最低的一套可以以6100元/月成交，在这之前该小区的成交可达8000元/月。

图源贝壳

还有郎景园，原来1居的租金都在7000+元/月，现在挂牌价基本都在6000+ 元/月。

“房子卖价降了、租金也降了”，这是壹地产在走访过程中，不同人群说得最多的一句话。

03.

租金太高、产业格局重塑

是科技园熄灯的主要原因

为什么搬走？最直接的原因有二：

1、租金太高了，成本高。

科兴科学园2019年租金水平约180元/月/㎡；

而同期前海合作区的平均租金仅139元/月/㎡，叠加针对前海注册企业的专项普惠性租金扶持政策（补贴实际缴纳租金的50%），企业实际支付成本仅69.5元/月/㎡。

这一价格仅为科兴科学园同期租金的约38%-41%。巨大的租金成本落差，叠加前海的政策红利，对企业的吸引力自不必多讲。

2、深圳产业格局的重塑，企业可选择性更多。

随着深圳“20+8”产业集群政策的落地实施，全市产业空间正经历系统性重构，由单一性转向“集群化、专业化”，也为企业提供了更贴合自身需求的多元化选择。

如光明科学城，聚焦生物医药、新材料等战略性新兴产业，加速了中芯国际、华熙生物等大厂迁入；

前海，则锚定金融科技、数字经济等前沿领域，更是加速了小米、腾讯、oppo等总部入驻；

这些新兴片区的崛起，进一步推动了企业从传统高租金区域向新兴产业载体的迁移。

小结

那么，科兴科学园就此沉寂了吗？答案或许比想象中更积极。

2023年科兴科学园拿下文创类园区牌照，相关入驻企业可申请最高50%租金补贴；且科兴自身同样在壮大，单深圳就有20家园区，广州、东莞也有园区，入驻的企业可在各个园区迁移。

这里还会产生“深圳新故事”：它从未真正“褪色”，只是换了种方式，继续讲述着这座城市的奋斗与成长。

图源科兴科学园

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