沈阳公用入围城 55万买下广州珠岛物业背后的生意经

观点网 有人在城内向外扩张，也有人在城外想分一杯羹。

7月25日，沈阳公用发展股份有限公司（以下简称"沈阳公用"）宣布，已完成收购广州市珠岛物业管理有限公司51%股权的非常重大收购事项。

今年以来，物业行业收并购市场略有回温，这次的主角却有些特殊。以城市共用基础设施投资为主业的沈阳公用，花费55万元进入了物业领域。

历时将近五个月，沈阳公用不仅拿下了广州珠岛物业51%股权，其非全资子公司石家庄润华也成为了沈阳公用旗下一员。

但是，买下物业公司股权并不意味着沈阳公用完全转变经营方向，在2024年的亏损阴影之下，广州珠岛物业更像是沈阳公用临时找来的辅助。

"紧急"收购

这项交易的开端是在今年2月28日，沈阳公用与北京九周科技有限公司签订股权转让协议，以55万元购买广州珠岛物业51%股权。

交易完成后，广州珠岛物业由沈阳公用持股51%，卖方北京九周科技持股14%，独立第三方北京万众润华持股35%。

值得注意的是，连同广州珠岛物业51%股权一起归为沈阳公用所有的，还有石家庄润华51%股权。

根据公告，广州珠岛物业与石家庄润华均为从事物业管理服务的"纯血"物业公司，其中广州珠岛物业主要向广州珠岛花园提供物业管理服务，石家庄润华则服务于石家庄高端别墅西山御园。

或许由于在管规模相对较小，广州珠岛物业100%股权估价约为107.84万元，再加上170万元的净利润，总体市盈率约为0.64。

此外，广州珠岛物业截至2024年末录得收益1720.3万元，除税后净利润为168.4万元，分别较2023年同期增长0.45%、586.06%。

仅从收购标的营收表现来看，55万元拿到两家公司主要控制权，同时标的财务指标相对健康，在当前物业行业中已是比较划算的一笔买卖。

一百多万的估价在物业行业内并不算高，既然划算，为何不直接拿下广州珠岛物业100%股权？

沈阳公用也有一定的困扰--广州珠岛物业身上还有1750万元的负债。

但是，沈阳公用对广州珠岛物业表现出了一定的信心。鉴于广州珠岛物业来自物业管理服务的年度收益保持一定的增长态势，同时拥有稳定的现金流入，未来还可以参与更多的物业管理项目，沈阳公用相信广州珠岛物业的财务状况会有所改善。

毕竟，沈阳公用的投资并不完全针对广州珠岛物业本身，更重要的其实是沈阳公用在手资产在物业管理上的运营需求。

根据收购公告，沈阳公用在2023年竞得深圳市深圳深云公园一处3000平方米闲置空地的租赁权，用于经营文体公园游乐项目。该场地已完成装修，并于2025年1月正式投入运营。

另外，沈阳公用在湖北神农架风景区还投资了神农架宾馆，项目总楼面面积超过5万平方米，包括超过500间酒店客房。截至目前，宾馆主楼、附楼及十座合院已基本完成建设。

针对神农架宾馆的运营，沈阳公用原本打算聘请专业酒店管理公司来监督运营，但这项打算也成为沈阳公用难以决策的一部分。

沈阳公用于公告中表示，高素质的酒店管理公司通常会提出特定的营运要求，包括遵循其既定的运营框架、设计偏好及服务标准。

在酒店设计早已落实、装修工程也已开始的情况下，再根据酒店管理公司的要求进行大幅修改，不可避免会造成开业时间的延误。

因为筛选酒店管理公司，神农架宾馆的开业时间已经由2025年下半年推迟至2026年，进一步评估成本、预算规划和市场研究之后，沈阳公用才选择另辟蹊径--自己做物业。

物业生意

结合沈阳公用的需求，收购广州珠岛物业更像是"应急备案"。

广州珠岛物业及石家庄润华主要服务于大型社区至高档别墅不等，在一线及二线城市管理总楼面面积约为54.28万平方米。

或许广州珠岛物业在酒店管理上并不及专业公司，但沈阳公用的考虑显然在于高端服务之间也有些许共通之处，主要做大型社区以及高端住宅服务的广州珠岛物业未必不能胜任。

但只是因为一家酒店管理任务便要收购一家公司，对于沈阳公用而言也显得小题大做。另一层需求则在于，沈阳公用确实想做物业生意。

沈阳公用成立于1999年7月2日，同年12月于港交所主板上市，核心业务是城市共用基础设施的投资、建设及运营。根据可查的最新资料，沈阳公用通过控股及参股方式，实际控制31家企业。

最近几年，除了投资运营城市基础设施，沈阳公用更对商业运营感兴趣，投资及租赁的物业主要分布在三河、广州、北京及神农架林区等城市。

在神农架宾馆之外，沈阳公用还拥有三河的11个商业铺位及60个停车场；广州一个商铺单位；北京房山良乡高教园内的智盈商业中心125个办公室，以及位于北京顺义的两处商用物业。

也正是出于投资物业的策略考虑，沈阳公用认为收购广州珠岛物业能够提供更全面的服务组合，提升管理多样化物业类型的协同能力。

在收购事项中，沈阳公用还特别提到：物业管理是一项经常性收入业务。

这也意味着，持有物业公司的背后是能够有稳定的现金流量持续入账，对于2024年陷入亏损的沈阳公用而言，相当于一项不用担心资产贬值的投资。

2024年，沈阳公用基础设施建设业务中，中房潮州径南工业园项目完成结算，总收益也因此录得同期增长316.62%至624.1万元。

只是利润方面没能延续增长，录得除税前亏损1.04亿元，整体亏损持续的同时又受益于基础设施建设确认收入，同比减亏28.76%。

亏损主要来自对应收账款的减值拨备，期内就订金及其他应收款项确认减值亏损约499万元，针对收购北京顺义的两处商用物业确认已支付订金减值亏损约1661.9万元。

此外，沈阳公用截至2024年末经营活动现金流净额为-1137万元，同比减少1924.3万元；筹资活动现金流净额1756.4万元，同比增加3004.8万元；投资活动现金流净额-545.2万元，上年同期为181.9万元。

既有短期运营需求，又有长期现金流考虑，更能辅助物业投资业务开展，沈阳公用收购广州珠岛物业其实是一举三得的买卖。

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