冷清成商场常态？客流腰斩，租金下跌！转型艰难，如何破局？

大家觉得身边的商场冷清吗？最近发现上海有很多商铺突然成片空出，比如宝山万达附近连肯德基都经营不下去了。

打听原因，原来是房东逆势涨房租，在经营困难、利润微薄的当下，承租方索性关门不干了。

经营压力下，商场竞争过于激烈、人流量明显下滑是重要原因。

2025 年的商场租赁市场超出了绝大部分人的认知，租金整体出现调整，而与此同时，商场建设仍在持续推进，规模可观，令人关注。

有一组数据值得关注：在上海，平均每 8 万人就拥有一家大型购物商场；相比之下，东京平均每 20 万人才有一个。

这使得上海的人均商场面积在全球仅排在迪拜之后，差不多是东京的三倍还多。即便目前已有 400 多家商场，2025 年上海全年预计新增的商业中心仍有 60 个，其中单是闵行区就要新开业 12 家商场，总面积超过 100 万平方米。

从 1990 年北京国贸商城成为中国第一个购物中心，到 2015 年全国购物中心日均客流量达到4.7 万人，这一数字达到高峰。

2024 年，日均客流降至1.87 万人，大规模发展后的市场调整正在显现 —— 这与房地产领域曾经历的快速扩张后调整有相似之处，巅峰期年销量2000 万套的规模在全球范围内也较为突出。

商场经营变化的原因有多种说法：有人认为与网购发展有关，有人觉得是商场供给量较大，还有人指出生活节奏变化下，逛商场的闲暇时间有所减少。

上海前 5 个月社会消费品零售总额达 6872 亿元，同比增长1.4%，四大一线城市在消费趋势上呈现出一定特点，这背后可能与消费习惯、市场需求变化等因素相关。

我们可能已进入商场供给与需求再平衡的阶段，这种调整在核心地段也有所体现。

太平洋百货、梅龙镇广场、伊势丹、上海置地广场、第六百货、巴黎春天，还有四川北路、陆家嘴的正大广场、徐家汇的百脑汇等，这些商业体的变化反映了市场的转型。

以闵行区的爱琴海购物公园为例，2017 年开业的 “新派商场”，商业面积超 50 万平方米，但如今面临一定挑战 —— 马路对面就是闵行人气较高的华润万象城，加上今年还将新增 12 家商场分流客群，竞争尤为激烈。

爱琴海的 “世外风情街” 空置率已近 90%，影响了消费体验。而近年新开业的商场中，不少也面临经营压力。

高端商业领域呈调整态势：恒隆集团 2024 年商场收入降3%，高端商场降 4%，因竞争加剧及消费趋势变化。

太古地产旗下多项目调整，北京三里屯太古里销售额降 0.2%，广州太古汇满租但销降 10.7%，成都太古里租率从 97% 降至 96%、销降 14%，上海兴业太古汇租率 93%、销降 13.9%；北京 SKP 销售额从 2023 年 265 亿元降至 2024 年220 亿元左右。

全国重点城市 100 条核心商业街商铺平均租金 24.16 元 / 平方米・天，环比降 0.35%；100 个典型购物中心 27.05 元 / 平方米・天，环比降 0.12%，连续三年调整。

447 家购物中心中 40%“开关店比” 破 1，行业迭代遇挑战。中国 21 城优质零售地产平均空置率10.7%（高于行业标准 5%、5A 级 3% 以下要求）。

万达 2024 年前三季度收入 399.26 亿元（增 1.8%），营业利润128.76 亿元（降约 20 亿），净利润 97.79 亿元；2023-2025 年持续售商场，分别 71 座、超 30 座、48 座（500 亿元）以应对市场。

行业面临的核心挑战在于同质化严重、供给与需求匹配度有待提升，想要突围必须寻找新路径。

随着消费需求变化，能提供更多情绪价值、个性化更强的商场更易获得关注。新开业或老商场改造多围绕三大方向：一是二次元主题，二是服务银发群体，三是打造商业生态文化调性。

上海当前人气较高的旧改商场中，五角场百联又一城和静安大悦城表现突出，近期因 B 站活动叠加学生暑假，二次元相关区域人气旺盛，这种现象在全国也有蔓延趋势。

今年上半年新开业的项目中，有 6 个与二次元主题相关，如重庆 S95 超次元中心、成都购书中心 K88 等。

不少项目希望通过 “所在城市首个二次元主题商业体” 的差异化定位抢占市场，比如无锡 Mega 明珠定位为 “ACGN 社交空间”，引入超过 20 家二次元及泛二次元品牌，成为当地首个相关主题综合体。不过，二次元转型并非万能，需深度运营、精准把握用户需求。

另一种转型路径是平民化调整，典型做法是引入大量平价餐饮，业内观察发现，目前线下流量较稳定的多为亲子相关（刚需）或餐饮相关（满足线下消费需求）领域。

尽管行业面临调整，仍有不少商业地产公司在推进新项目：按规划，2024-2027 年华润置地预计新开购物中心41 座；龙湖集团今年也有 11 个新项目入市。

龙头企业看好一线城市和新一线城市的消费潜力，认为随着市场变化，消费需求将逐步释放。

据预测，2025 年中国将有2 亿家庭年收入超 16 万元（中高收入水平），2030 年中国中产及以上人口占比将达40%。

同时，头部企业也在转型轻资产模式，不再持有物业，而是输出运营、管理、服务和品牌，如华润置地运营收入超22 亿元，租金收入仅6 亿多，与万达趋势相近。

未来，商场行业或许需要更注重供需平衡，对建设节奏进行合理规划。若存量商场经营压力较大，仍持续新增项目，可能加剧竞争。行业的健康发展，需要在供给端与需求端找到更精准的匹配点。