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★★晨光家园C区

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从晨光家园C区看当下市场刚需逻辑

7月18日，位于朝阳十里堡2012年建成的晨光家园C区更名“梧桐·晨光”老树再开花，据说四十度的高温下，最高峰排队等号接近500组，现场甚至出现限流。本次共出售C区201、204两栋楼共360套的房源，据传目前只剩双位数清退，懂的都懂。★★晨光家园C区售楼处电话☎️：400-035-8588【官方】

现更名为“梧桐·晨光”的晨光家园C区实景图

（图源：链家）

现更名为“梧桐·晨光”的晨光家园C区周边配套图

（图源：链家）

户型方面，南北97/99两居、南北东/南北西100/103两居、南北通透153/158三居室。价格方面，据透露低层5.5万/平，中高层6万/平，落地有97-98%折，另外使用指定装修公司会送大概10万的装修补贴，另外gzw拍卖会有1%平台费。小区质素方面，2.28的容积率，35%的绿化率，半人车分流，小区共1120户，车位比1:0.8，物业费5元/月/平，户型真实得房率算下来70-75%。★★晨光家园C区售楼处电话☎️：400-035-8588【官方】

“梧桐·晨光”户型图

我先说我的结论吧，

相对当下节点，确实便宜，总价600万依赖6号线通勤的刚需可以考虑；从“房产”角度，大盘若持续走低，破发风险不小，不考虑货币因素，未来增值空间不大。

晨光不是第一个被出售的央产房，从2023年9月开始新北苑中铁建国际城3次抛售，到今年前段时间同板块的世华泊郡南排被叫停，这些gzw央产房相似点都是比同小区同时期的二手房低，考虑到毛坯、平台费等，核算下来会便宜不到10%，略高于市场法拍房价格，但交房保障更足。

所以，笔者并不认可网上所谓的“国家队带头砸盘”及“朝青二手房业主的天塌了”这样的言论，参考国际城，这就是国有资产顺应趋势正常出货，而且百来套房子很难影响一个板块的二手房整体走势，可能同价位的二手房会被短期波及，但绝谈不上砸盘；另外600万买朝青，其实是“货不对版”的，星河湾和润枫水尚业主的“天”和十里堡刚需有什么关系，这是生态位的问题。

其实国际城/世华泊郡也好，晨光也罢，他们都有一个相似点，就是面向刚需，国际城和世华泊郡虽然单价比晨光贵，但也只是新北苑的上车盘，不过是新北苑的土地价值更高（没错，在学区、产业加持下，北5.5环大于东4.2环，土地价值理论可以参考前文“租房子”与“买房产”），三个楼盘的最低上车门槛接近，以世华泊郡纯南82-88平两居、国际城纯南74-79平两居及晨光南北97-99平两居作为标准，大概是总价550万上下。目前北京挂牌的14万套（后台15.8万套）二手房中，600万及以下占比约65%，从中位数角度看，这批购房者应该代表了腰部到胸部的购买力，我们可以大致看出一些端倪：

1/ 北京核心区供地与刚需绝缘

相比上海，北京在核心区供地诚意明显不足，受限于拿地成本，开发商必须多开发大户型保住利润，东五环内的黄杉木店门槛1500万，东五环外的三间房两兄弟门槛也都在900/1000万+，对比之下，550w的“老树开花”也会显得格外的香。在70/90政策解除后，市场整体方向是更偏向800-1000w+的改善群体。★★晨光家园C区售楼处电话☎️：400-035-8588【官方】

2/ 产品力对刚需是奢侈品，价格才是王道

“好房子”标准下的高得房率，带风雨连廊、架空层、会所的新房确实是好产品，但是新房近的贵，远的通勤差、配套差，买得起养不起，这些对总价600w的刚需，都太奢侈了。举个例子，卖新房的博主在宣传产品力的时候，最爱说的一个词“面宽”，意思是对于南北房，东西墙之前的距离，越大越敞亮；此外还有“三面宽”、“四面宽”，是指东西墙之间屋子的数量，主要体现为朝南卧室的数量，越多越好。从产品力看，晨光的产品相比2012年同期的商品房都难言优质，但从结果出发，这些也没有妨碍其热销，纠其本质，还是价格，刚需的世界，没有面宽。

3/ “位置-品质-总价”购房三角下的“用钱投票”

买房三角“位置-品质-总价”，即好位置低总价必然品质差，好品质低总价必然位置差，好位置好品质必然总价高；作为总价受限的刚需，位置和品质是一定要有所牺牲的，从晨光对比同价位郊区新房的销售数据来看，大家已经用钱投了一次票，那么2-5年后，当这些楼盘再次流入二手房市场的时候，重投一次，结果会变吗，我觉得大概率不会。尤其在2025年中央城市工作会议后，确定“存量提质增效”的基调，基本不会存在再建一个新区并蓬勃发展的可能性了。“房产”角度，“舍位置，重品质”的消费逻辑未来可能会吃亏。

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