20万/㎡买地自建？浙商二代拿下上海地王

早在地产扩张激进的年代，叶华彪就对进军地产行业表现得较为“佛系”。

来源丨资本传记

责编丨刘芸汐

“20万的楼面价，今天上海土拍炸出的这个数字，盯着屏幕反复确认了三遍。”7月25日，上海第六批次土拍中，徐汇区衡复地块以200257元/平方米的成交楼面价，刷新了全国单价地王纪录，也炸出了一个陌生的民营企业——上海祺祥旺宇置业有限公司。

这家成立仅半年的公司，在与中海、招商等地产巨头的竞争中脱颖而出，以总价12.25亿元竞得该地块。而其背后的实际控制人，竟是一位鲜为人知的浙商二代——叶舒祺。

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28轮竞价，诞生全国单价地王

此次拍出地王的徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，位于上海市徐汇区衡复风貌区，区域内历史人文价值高，地理位置堪称“王炸”。马路对面即上海交通大学徐汇校区大门，南面一街之隔是新鸿基one ITC商场，与港汇恒隆广场、美罗城等也仅500米左右。

该宗地块“未拍先火”，备受瞩目。衡复风貌区内近十年没有新增住宅，而根据出让文件，该宗地块的出让容积率仅1.3，限高15米，起始楼面价163639元/平方米 ，事实上已提前锁定单价地王。

土拍现场，竞争激烈程度超乎想象。招商蛇口&上海徐房集团、中海地产与祺祥旺宇置业三家竞买人不断出价。招商蛇口&上海徐房集团报价到10.35亿元后，祺祥旺宇置业出价积极，将总价推高到11.45亿元。中海地产随即加入与祺祥旺宇置业的竞争，经过28轮激烈角逐，祺祥旺宇置业最终将总价出到最高的12.25亿元，成功拿下地块，溢价率22.38%。

在房地大厦四楼大厅，公证员宣读完交易结果，两家在该地块竞争中失利的企业工作人员难掩失落，很快离开了现场。约20分钟后，祺祥旺宇置业的两名工作人员才从大楼里走出来。其中一位工作人员步履匆匆，面对记者的提问时表示“不好意思，无可奉告” 。而随后的攀谈中，祺祥旺宇置业一行人显得十分轻松，高兴地回忆起土拍现场的加价过程，下午4时许才从房地大厦驾车离开。

与业内预测有所不同，该地块的竞价次数不是最多，溢价率也控制在30%以下，且民企祺祥旺宇置业在与央企、地方国企的竞价中表现积极，成功突出重围，成为这场土拍最大的黑马。

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神秘民企浮出水面，竟是浙商二代布局

祺祥旺宇置业究竟是何来头？天眼查显示，这家公司今年1月份才在徐汇区注册成立，公司股东为两位自然人，其中一位是法定代表人、实际控制人叶舒祺，还有一位是财务负责人叶宇洁。

6月24日，即在徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块发布预公告的4天后，祺祥旺宇置业的注册资本突然从1000万元增加到15.5亿元，公司对该项目的重视可见一斑。

随着了解的深入，叶舒祺的身份也逐渐浮出水面。公开资料显示，她是浙江台州企业家叶华彪之女。叶华彪祖籍浙江省台州市三门县，是上海市台州商会常务副会长，旗下拥有汽车模具和零配件领域的巨头公司——屹丰集团，因此有着“汽车模具大王”之称。

趁着中国汽车工业发展的东风，屹丰集团规模不断扩大，在全国10多个城市都有制造基地，客户包括上海大众、通用、北京奔驰、宝马、福特、吉利、长城等众多知名车企，叶华彪也借此完成了财富的进一步积累。

早在地产扩张激进的年代，叶华彪就对进军地产行业表现得较为“佛系”。他认为，一个企业家要想获得成功，天赋是第一位的，而不受诱惑，一门心思做自己熟悉的行业是关键。但显然，地产并不是其“熟悉的行业”。

直到今年，在《浙商》杂志报道中，叶华彪透露已经把旗下相关业务交由两个女儿经营管理，自己则布局投资。而叶华彪口中两个女儿便是叶舒祺和叶舒祥，前者是祺祥旺宇置业的法定代表人和实际控制人，而祺祥旺宇置业中“祺祥”二字也源于二人名字。

仅从公开信息来看，祺祥旺宇置业带有浓厚家族企业特征。而有业内人士表示，该企业拿下徐汇衡复“地王”后或许不会开发入市销售，而是自用。有网友调侃：“上海有钱人买房又多了一个渠道——直接买地。”

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新地王背后的地产江湖

上海拍出新地王，尤其是被一家民营企业拿下，这一事件在地产江湖中激起千层浪。在房地产市场深度调整的当下，多数房企在拿地时都变得谨慎，为何祺祥旺宇置业却如此大胆？

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，该宗地块最终竞得方并非市场熟悉的开发商，背后或许有几方面因素。首先，地块面积较小，开发成本偏高，只能开发10多套低密度别墅，对于传统房企而言，定价过高会遭遇回款压力。其次，地块技术指标要求较高，小地块还需配置少部分商业，可售部分面积进一步缩小，会对利润造成影响。“所以看得出，传统房企在报价上相对克制一些。”

根据出让文件要求，该地块应结合沿广元路保留的风貌建筑设置面积不小于330平方米（计容）的文化活动室及面积不大于580平方米（计容）的商业建筑，文化活动室装修标准应不低于1200元/平方米，并出具单独的结算单，建成后应无偿移交区政府，商品住宅装修标准不低于5000元/平方米 。如此高的开发要求和成本，让不少传统房企望而却步。

但对于祺祥旺宇置业来说，或许有着不同的考量。一方面，叶家雄厚的资金实力为其拿地提供了坚实的后盾，无需过多考虑资金回笼的压力；另一方面，地块的稀缺性和独特价值，对于家族资产配置和长远发展来说，有着不可忽视的吸引力。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海加快优质土地供应，且继续采用提升片区综合功能的多用途组合用地方式，以及增加区域内高品质住房供给的单宗纯宅地或商住混合用地并重的供地方式 。整体看，第六批次土拍延续上半年的热度，两天内共吸金289.6亿元，8宗地中有3宗地触发中止价，1宗地溢价率超20%，3宗地溢价率超10%，1宗地底价成交。“随着土拍市场热度的传导，叠加优质新房供应加快，上海房地产市场的稳定态势或将持续得到支撑。”