江南CBD片区新榕江和阅分析

最近位于江南CBD片区的新榕江和阅热度不小，开了分销吸引不少中介，下面就来聊聊这个项目。

楼盘情况

新榕江和阅：备案名（江和阅公馆），地处：盖山镇后坂路以北、金浦路以西。

项目占地22.62亩，规划6栋小高层板楼，全部定位独梯产品，面积108-135平毛坯，合计253套。

楼盘土拍

2023年9月1日，新榕以底价4亿拿下宗地2023-14号，楼面价12058元/平，土地面积：22.62亩，积率：2.2，地块商品房销售指导均价27500元/平方米。

分析：前年土拍，新榕兜底了这幅江南CBD的纯商地块，当天榕发也兜底了后坂的纯商，两个地块楼面价接近，目前榕发的高著公馆也没有声音。

对于新榕这幅地块，近年隔壁地块也上架出让，宗地2025-08号，面积22.77亩，容积率2，起始楼面价9912元/㎡。

对比新榕这幅地块，同样的面积下，楼面价低了2K，容积率也更低，最终的结局是开拍前取消，换言之无人认领。

通过这幅地块的对比也能看出目前市场对这个区域的价格认可度，套入不到1W的楼面价，市场售价基本在1.8W左右，加上地块流拍，相当于市场价值可能还低于1.8W？

对于地块面积不大，虽然当时拿地是兜底，不过楼面价对比目前市场依然是偏高，毕竟左海兜底的南二环纯商缦和公馆，楼面价也仅1.35W，区位差异不小。

综上，从开发角度来说，也看不到利润空间，无非是尽量加速跑量，否则越慢亏越多，最终的情况是，房企以大部分实景的状态启动销售，与民企的开盘周期差异不小。

户型情况

108平：4房2厅2卫，位于板楼内端头，项目的主力户型，四开间朝南，从布局来看还算贴合市场，不过做四房太局促，整个客餐厅的进深面宽都相对一般，更适合做三房的需求。

同时由于位于内端，南向的两个卧室都和隔壁相邻，存在部分隐私问题，此外，主卫的采光面较窄。

虽然是近期上市的项目，不过相比目前新规的产品，还是差点意思，主打就是对独梯热衷预算不足的购房者。

109平：4房2厅2卫，位于5号楼东端，108平的被横向拉宽了一些，客餐厅变成南北通透，不过依然做四房太局促，公卫+厨房面积也同样国小，此外就是电梯对着入户门，当年的建总领筑也有类似产品。

123平：4房2厅2卫，位于外端头，同样是主力产品，109平的升级版，足够做四房使用，餐厅、公卫、厨房进深都加大，相对面积合理一些，不过整体的户型就是比较中庸，看不到过多的亮点。此外，依然存在电梯对着入户的问题，

126平：4房2厅2卫，位于3号楼西端，比较特殊的布局，近年也有类似产品，比如城市之光的119平。

从布局来说，进深大，三开间朝南，公卫对着餐厅，西端做客厅，西晒问题相对严重。

135平：4房2厅2卫，四开间朝南布局，同样能找到类似布局，比如江山云出的138平，优势就是客厅面宽足够。

缺点在于餐厅没有独立空间，略微影响动线，南北无法做到完全通透，这个面积只能做到3.5房略显遗憾，公卫面积也一般，整体来说，公区占比过大，其他功能区空间都被压制。

综上，对于项目的产品，主打特色就是全明的独梯电梯厅，这个优势对市场吸引力还是不错，缺点在于虽然小高层住宅，不过公摊依然不低，整体的户型设计都比较中庸，相比于新规产品，稍显不足。

区位情况

项目位于江南CBD板块，不过位置比较尴尬，并不在靠北的配套核心区，地处中部以东，周边是产业园+棚户区，南面学校+高架桥，整体的界面偏差，还存在部分噪音影响。

距离地铁1号线、4号线都在1公里以上，公共交通辅助较差，唯一的预期就是6号线西延线可能在项目周边设站，只不过还未正式落地。

至于划片情况，在福厝远山划片格鼓后，对于新榕江和阅并没有体现出国企的实力，没有划片到北侧的福高小初，预计划片是仓山区教师进修附小+四十中，也没有加分。

至于小区内部，首先项目的楼栋由于地块原因，并非常见的坐北朝南，整体是偏东南方向，与海棠映月类似。

此外就是小区做了围合布局，算是不错的设计，但是社区整体在限高50米的背景下，容积率2.2其实不算低，最终楼栋的密度也偏大。

比如7号楼东端，3号楼西端，都存在被2号楼遮挡采光的情况。

至于项目的实景，算是期房里面难得，比较整体呈现，还搭配了目前的全风雨连廊设计，部分架空层，入户大堂也都落地。

综上，对于项目而言，区位周边配套短期内都没有过多亮点，加上周边界面和环境一般，对于刚需的加分项不多，仅能依靠自身的社区产品来吸引周边的地缘。

价格情况

项目目前已经上市，全部房源都领证备案，备案均价2.49W，实际售价2W左右。

目前项目的产品段分成三段：110平-比例39%，123平-比例39%，135平-比例22%。

从目前定价来看，总价大概在200W-280W的区间。

对比周边项目，最大的参考就是建总领筑，目前二手挂牌2W左右，大部分房源也是独立电梯厅，无非有的双开门的电梯，有的是独梯。

两个项目的参照型最大，在社区等对比上，肯定江和阅更有优势，领筑自身土地年限偏短，优势是领筑距离1号线600米左右，还在接受范围，整个区位也更靠近南二环和三叉街这个板块的核心区。

对比来说，领筑的配套区位更优，江和阅的社区更优。

至于周边其他项目，安商房售价在1.2-1.4W，闽江世纪城1.5W，玺湾2.2W左右。

目前项目2W左右的售价也谈不上溢价，只不过目前板块的受众刚需也被四大金刚消耗不少，加上四大金刚的区位对刚需更友好。

从网签数据来看，江和阅目前网签也仅10套，其中6套110平，集中在5号楼。

至于真实的去化情况，可以等月底网签再看看。

总的来说，项目还是以地缘刚需为主，只不过实在没有过硬配套存在，仅能吸引预算有限，又追求独梯+社区较新的刚需，按板块价格来看，110平已经是选择的极限。

盘点总结

项目位于江南CBD板块，优势在于小高层+独梯产品定位，社区实景呈现，国企交付保障，缺点在于周边配套较差，界面差，板块的二手供应量不低，未来整个南二环大板块的次新量不少。

对于有意向的购房者，除非真的非常切中需求点，可以适当考虑110平，当然按目前情况，可以等网签数据明朗再判断。

综上，这是一个在刚需市场，只能以自身产品去吸引购房者的项目，这种项目这几年其实也不少，最终的价格走势如何，其实也不难参照。

市场不管怎么变，刚需市场，地段配套依旧是首要条件，对于购房者最好自己多评估看看。