北京买房：理清思路，购房建议1603

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是北京集体户中的老炮儿了，但在北京无房，外地无房却有房贷（房子归前妻名下），这对北京贷款买房还是二贷资格吧？

目前看的是路劲世界城，您觉得这地段怎样？传说这里因为换开发商所以质量一般，麻烦分析一下。另外这里的学区怎么样？因为有孩子后年2027年上学。

A：

1、南邵的地段儿我觉得挺好啊。这从地铁在线路规划时就能看出来，昌平区是拿这里当重点打造的，否则地铁就绕路了。到现在发展的也挺好，房价整体走势至少不落后北京大盘。

或者这么说吧，前些年南邵和大兴的天宫院是两个典型的南北新区，都是产住结合的重点。一直到这次房价熊市之前，两个板块的价格差不多，都很好。但在熊市中北部的优势更明显了，也就是更抗跌。

2、路劲换开发商所以质量一般？这我真不知道，没听说。从理论上说，换开发商跟施工质量的关系不大，只要钱到位就换谁都一样。那既然是因为顺驰资金链断裂才被路劲收购的，换了有钱的老板之后应该质量更好才合理。

另外一点，当年孙老板因为太激进，弄了一堆的年轻人当高管，平均年龄才20多岁，经验不太足。而且又人员更替频繁，头天刚谈好的事儿第二天换人了，刚重新谈完又换人了，导致顺驰那几年非常的乱，我都不爱去打交道。所以在我看来，世界城换了开发商是好事儿，业务稳定下来了。

反正我没听说质量有什么大问题，前些年维权主要是因为变相涨价什么的。装修好像做的不太好，但这和房子的基础质量无关。其他的我就不清楚了。

3、学区普通吧，石油附小南邵分校吧？没听说什么特殊的成绩，应该属于中等。但这我也是不清楚，问当地中介吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们来北京13年了，应该明年落户，现在是大兴有一套积分落户用的老破小，市价200万一直没住，出租2500。另外手里有120万，贷款还有80万。

孩子在昌平上三年级，想换房后连带学区和自住一并解决，您推荐哪里？学区希望中上，主要是中学好就行，昌平的据说太差，怕耽误孩子高中。另外也考虑有老人可能来同住，现在没想好怎么解决，您建议如何？

A：

1、大兴，市价200万的房出租才2500？不应该啊，这租金肯定不对，租便宜了。至少应该3500左右才算合适，再高点儿都正常。租您家房子的是亲戚吧，友情价？

2、房子在大兴，孩子在昌平上学，那怎么没在昌平买啊？这总价的也不少呢。

3、连带学区和自住一并解决，主要是中学。那常规建议就是买在朝阳啊，头部校基本都是单校划片的，只要有户籍+房籍，进入对口校的概率就很高，远高于其他行政区。

这还是先做预算吧，没有总价推荐不了。只能说朝阳的头部校有80、朝外、陈本、陈分、陈经纶帝景+嘉铭，清朝，人朝等等，根据自家情况选择吧。

4、不过昌平的中学也有好学校，典型的昌二昌一，放到东西海也是中上等。这还是牛娃被掐尖儿之后的成绩，否则学校会更强。或者这么说吧，昌平吃亏在缺乏顶级高中，否则以昌一昌二的成绩+对口，那是有资格单独涨出学区溢价的。

5、老人同住的问题只能自己考虑，外人不好建议。

仅供参考。

三

Q:

请问，北京买房是必须社保连续五年不许中断吗？我儿子想买，但他中断了一年，能买还是能补交？我有130万，他收入2万税后，想买个能保值的房子，因为过几年可能回老家省会换房子。我看好的是小红门的恋日绿岛二居室，请问是否合适？这里算洼地吗？其他的推荐哪里？

A：

1、到目前为止还是这政策，连续60个月不许中断。当然其中也允许有三个月的断缴和补缴期，再长就不行了。

2、一年补缴不了，至少我不知道怎么办，问问专业干这个的吧。

3、又是小红门的，这两天连着四五个网友想买这里了，好事儿，一旦对板块感兴趣的人多了，那价格就有可能上涨。

从价格来讲肯定算合适啊，明显低于其他强势板块的，经济实惠挺好的，居住的性价比高。

4、算价格洼地，不算价值洼地。也就是说这里的价格并没有被市场低估，租售比已经说明了这点，基本就是朝阳平均值，让当地中介给算算吧。

5、我没推荐的，还是根据自己的通勤选房吧。

仅供参考。

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