房价还会下降吗？这个泡沫还有多大？历史的经验或许有答案

2025年7月，福州福清一位业主急着套现，狠降30万甩卖二手房，当天就接到“约谈电话”，要求撤销“扰乱市场”的降价行为。

地方政府托市的焦虑背后，是市场本身的冰冷现实：北京二手房挂牌15万套，上海堆到18万套，可价格“像被钉子钉住似的，死活不深跌”。而另一边，2024年全国房价收入比降至10倍的历史新低，一个普通城镇家庭仅需10年收入就能买下一套百平米新房。可上海普通家庭仍需近30年收入才能买房。

中国房地产市场并非一路高歌。经济学家马光远总结，过去二十年房价至少经历了四次显著下跌周期。

2008年金融危机爆发时，北京很多区域房价下跌幅度达到40%，深圳楼盘从2万元/平方米坠落至9000元甩卖。万科率先在全国降价15%-30%回笼资金自救，却也引发全行业口诛笔伐。

六年后，2014年3月杭州房价在毫无政策打压下突然下跌，迅速蔓延全国。这次市场自主调整的真实幅度超过20%，北京房价调整至少20%。

第三次下跌始于2017年严厉调控后。北京、上海房价率先调整，真实跌幅至少15%，环京区域更是普遍腰斩。

而当前这轮调整，始于2021年销售峰值后的急转直下。惠誉评级预测，2025年中国房价将再跌4%-6%，2026年继续下跌2%-4%。

与过去不同的是，这轮下跌伴随的是人口结构逆转与经济转型阵痛。

2025年4月和5月，全国新房销售均价连续环比上涨2.97%和2.54%。但这并非市场回暖信号，而是核心城市豪宅成交占比提升的结果。

上海总价3000万元以上新房2025年前五个月成交897套，相当于2021-2023年全年水平。普通住宅市场依然低迷，一线城市新建商品住宅价格5月同比下降1.7%。

库存压力更如乌云压顶。截至2025年5月末，全国商品房待售面积达7.78亿平方米，去化速度连续三月下滑：3月去库存1227万平方米，4月降至522万平方米，5月仅减少300万平方米。

按当前销售速度，全国库存需18.7个月才能消化。

为何房价难降？

房价“死扛不降”的背后，是多方利益编织的刚性网络。

曹德旺曾一针见血指出：超过80%的城市财政靠卖地支撑，房价崩塌将导致公务员工资发放、地铁修建、学校拨款全面卡壳。

开发商与地方政府、银行早已结成“铁三角”。开发商虽想降价回血，但“限跌令”如影随形——苏州、合肥等地规定，降价超15%直接不予网签。

更深层的是四个社会死结：

贫富差距拉大：早买房者坐享资产红利，年轻人掏空六个钱包也难凑首付。深圳一对90后夫妻月入2万，看中480万的老破小，仅首付就需攒11年。

生育悬崖：2024年出生人口跌至856万，较2017年减少近半。北京中介坦言：“客户中35岁以下的，十个有八个说先买房再考虑生孩子”。

消费被房贷抽干：居民负债七成押在房产上。郑州一位购房者月供9800元，工资到手仅1.3万，被迫节衣缩食。

实体经济失血：2025年上半年社会融资增量中，房地产吸走43%资金，制造业仅获21%。

西南财经大学一份报告揭示：城镇空置房超1亿套，“能住下整个欧盟的人”。曹德旺更直言中国房子够30亿人居住。

与此同时，人口雪崩比预想更快。2024年死亡人口突破1300万，出生不足900万。沈阳某新区规划入住30万人，实际仅8万入住，“晚上亮灯的就零星几栋”。

城镇化进入尾声，刚需购房群体持续萎缩。贝壳数据显示，35岁以下购房占比从五年前的62%降至2025年的37%。

笔者认为，当居民购买力提升速度超过房价涨幅，市场才能形成健康循环。

历史经验证明，只有收入增长能真正支撑房价。当北京金融业42万年薪与制造业微薄收入间的鸿沟收窄，当上海30倍的房价收入比回归合理区间，堆积如山的7.78亿平方米库存才会找到真正的归宿。现在是资产缩水，投资没门，大部分人没底气购买贵的房子，所以房价才会下降，等得收入起来的时候，房价依然会涨起来。