官网聚焦@建发海宸官方售楼处发布：建发海宸高质引爆市场！

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最新消息：新江湾久违供应——建发海宸（杨浦新江湾G1-06地块）售楼处已开放，样板间紧锣密鼓准备中，预计7月底8月初开放，可提前预约！

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地块容积率仅1.55，建筑面积159495㎡，出让价格86.5亿元，楼面价54234元/㎡。项目将推出小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为120-235㎡，设计方案已公示！

项目共计由10幢11-13F小高层、30幢4-6F多层住宅以及若干配套用房组成，共计规划约1100余套可售住宅。

项目最新效果图如下：

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从总图来看，地块较大，楼栋整体南偏东，部分东北侧部分小高层首层架空做配套。地块北侧主入口进入后，一系列的景观架构、风雨连廊、下沉式庭院以及地下会所，形成一条景观中轴线，西侧以叠加+洋房为主，东侧以小高层+洋房为主。

另外，项目地面无车位设计，仅在北侧主出入口设有一处出租车临时停车位，做到人车分流。

建发海宸位于新江湾城板块，西侧邻安徒生童话乐园，东侧临河景观带，周边新江湾城公园等环绕，低密规划（容积率1.55）稀缺，打造生态宜居地。

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展厅已开放，从展厅处可看到项目工地，已经开工：

建发海宸展厅现已开放！

从位置来看，建发海宸位于新江湾城南部，其向西约700米就是10号线殷高东路站，周边有许多高端住宅小区，如上海院子、九龙仓玺园、仁恒怡庭等，居住氛围浓厚。

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项目容积率约1.55，限高约40米，土地面积10.29万㎡，建筑面积约15.95万㎡，出让总价高达86.5亿元，折合楼板价约5.42万/㎡，住宅套数下限为1156套，体量磅礴，是近年来新江湾难得的大体量供应。

新江湾城的供应一直以来都非常稀缺。

自2005年以来新江湾城共计有11宗土地出让，而板块内追溯到最近一次公开市场土地出让已经是2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。

这个地块就是后来的中企云萃江湾，分别在2021年12月和2022年7月入市，均价为9.7万/㎡，主力户型建面约81-138㎡2-3房。两次开盘均触发积分：63.9分和74.6分，该项目已于2023年年中正式交房。

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就拿近5年来说（2020至今），新江湾入市的新房，屈指可数。

世纪江湾在2020年6月推出了最后一批底复洋房，地上面积约93-95㎡，并附带6米层高地下室，地下室可自由分隔成2层，均价达到了13万/㎡。

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上海院子在2021年5月和2022年2月，分别推出了洋房和联排，两次开盘价格分别达到了13.2万/㎡和13.3万/㎡。

上海院子之后的供应就是中企云萃江湾。到2023年1月，沁风雅苑，一个容积率仅1.2的纯叠墅新盘入市，均价12万/㎡，开盘101套，目前为止住宅部分仍有81套可售。

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除了过于神秘的沁风雅苑外，新江湾城的新盘，在过去几年间销售行情非常好。

世纪江湾36套尾盘，认购率330%；中企两次触发积分；上海院子最后两次开盘认购率也超过了100%！

新江湾拥有这样的行情，不仅仅是因为供应过少，板块内生态环境优越，教育资源丰富，而且早过了图纸阶段，全部呈现。

整个区域的绿化覆盖率高达60%，拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。

区位上有紧邻复旦校区和不远处的五角场大学城，新江湾城相继引入了复旦系、同济系、上音系、上财系等基础教育资源，解决了中产业主的后顾之忧。

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再加上早年间来新江湾城开发的住宅产品几乎都是大平层、别墅，品质非常高，因此板块内的二手房价还是比较坚挺的。

比如房龄较新的世纪江湾，在2022年还曾成交过一套小户型房源，因为对口复旦二附校，该房源成交单价直逼20万/㎡大关！

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即便如今行情有所回落，世纪江湾的最新成交中，依旧还有14.9万+/㎡的成交单价。

上海院子的洋房产品，近期成交单价则在12-13万/㎡，高峰期成交单价在15-16万/㎡，当年还是新房的时候入市价格大约在9.3万/㎡。

虽说大家关于新江湾城的吐槽总归离不开“没烟火气”、“商业太少”、“位置太偏”，但独家君觉得瑕不掩瑜，毕竟核心地段的新房价格涨幅还是比较惊人的，（高层）预算1500万以内，城市界面好、教育资源丰富、环境清净低密，新江湾城，拥有独一份的竞争力。

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