楼盘报规，有人呐喊“为民做主”

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7月25日，顺义新城东风商场096地块项目设计方案反馈意见出来了，距离公示结束期仅3天。

这个速度，在一年多来设计图反馈意见榜中，并列第五位。但意见不多，只有14条，且有3条是重复的。

因此，意见里只作了11条答复，大致分四类内容：

1、有关楼间距比太低，影响北面御湖镜二期17#和21#的日照问题。

2、有关非机动车停车场地紧贴楼体，担心影响住户隐私。

3、有关赠送面积过大，阳台和花池会不会封闭的问题。

4、有关树木侵占消防回车场问题。

这四类问题里，针对楼间距比的，竟然有7个。最令人吃惊的是，群众的意见里还写道：“请领导们为民做主”，且出现过三次。

这句话，在过往的北京楼盘报规图反馈意见里，算是仅见。

花姐为有关部门点个赞，原封不动地将群众意见刊载出来，甚至连错别字也没改。

一、楼间距比里的玄机

在北京居住，日照采光问题确实是大事。

当096项目设计图出笼，北面一路之隔的龙湖御湖境二期业主，颇为关心。尤其是紧挨096地块的17#和21#。

连续7条意见，直指096项目挡光了。挡光者被点名了：1#、3#和4#。

3#和4#的首层架空，两栋之间有个连接层，层高5米。

这个连接层，是个神来之笔。

3#和4#都是塔式建筑。由于它们只间隔2.16米，在计算楼间距比时，用它们的长度之和与建筑高度相比——1.18。这个长高之比，对应的楼间距系数为1.2。

简而言之，御湖镜二期的17和21，与096项目3#和4#的楼间距系数比，只要满足1.2，就算符合日照规范了。

请看花姐的制图，21#和17#的楼间距比分别是1.6和1.14。很显然，17#西单元（第3单元）的采光差了些，楼间距比低于1.2。

即便如此，这也是开发商动脑筋后的最佳方案了。开发商叫兴竺地产，于今年2月26日拿地，后来70%股份转让给了一家资本方。（详见《顺义国资托底地块，冒出大金主》。）

按照常理，3#和4#就不应留出2.16米的距离，这样会多一扇墙体，既增加了成本，又多了“消极空间”。

如果3#和4#没有间隔，变成一栋楼后，就会出现一个神奇的变化：从现在的塔楼变成板楼。板楼的楼间距系数比为1.7，这样就更不能满足日照规范，群众的意见会更大。

因此，3#和4#分离是藏了包袱的——为了满足日照的需要。即便如此，3#和御湖镜17#的楼间距比还是留有遗憾，比最低标准少了0.06。

这种操作手法，096项目在15#和16#上如同一辙。这两栋楼在一条直线上，左右间隔只有2.4米，加一起长度近140米，十分罕见。远看去，就像是一栋楼，3#和4#大抵也是如此。

再来看1#和御湖镜17#，它们的楼间距比为1.5。由于1#是板楼，楼间距系数为1.7。因此，楼间距比差了0.2。

楼间距比过低，怎么办？

一位反馈意见的群众提出了解决方案：请降低3号楼和4号楼的高度，或者将3号楼4号楼再往南移动。”

牵一发而动全身，没有可能性。

二、不封阳台虚实

好房子时代，老盘业主最大的担心，是被新盘背刺。

毫无疑问，096项目的产品升级了。

有群众提出：096项目的阳台进深1.8，挑空进深1.8，赠送多个挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了当前顺义城区在售新盘的售压力。

兴竺地产没有正面回应得房率的问题，只是表示阳台、挑空、设备平台和花池等符合好房子规范。

这等于它间接承认这四类面积都存在。

拿14#举例：8层，只有一个单元，共计16户，单套面积约97平米，三房两厅两卫。

它的南向客厅设置了内嵌阳台——进深1.8米、外接一个0.7米花池，南向两个卧室赠送挑空阳台——进深1.5米，北面赠送一个设备阳台——进深1.8米。

这些配置是符合规范的，但群众最担心的是，它们能否封闭的问题。如果封闭，就对老盘进行降维打击。

在这份反馈意见中，开发商也屡次提到：承诺不封闭。

这种承诺，在丰台的中海丽金府、中海丽泽叁號院，朝阳区的中海万吉玖序、中海朝阳ONE、中海时光之境都出现过。但当样板间出来后，阳台依然是封闭的。

有关开发商封阳台，大家是心照不宣的，即便有了一纸承诺。

就像那位群众提意见时说的，如果阳台和设备平台不能封闭，可能导致卧室和客厅的进深不足（如床无法正常摆放），严重影响居住舒适度。

如果不封，导致无法居住，购房者也不会买。

三、非机动车停车位影响隐私

按照建筑设计规范，每块住宅地上都应设置非机动车停车位。

096地块也不例外。它的总用地面积约3.6万平米，地上建面6.64万平米，规划了16栋5F-17F洋房+小高层住宅，共计524户。

为了中央景观区完美呈现，096地块把非机动车停车位，集中在南面第一排房子的北面，和东北角的1#。

这种操作没有错，就是设计时用力过猛。

从图纸上看，15#和16#的6个单元北面被停车位紧贴着，1#、14#和17#更加夸张，几乎被停车位包围了。

为什么这么设计？花姐判断，大概是为了满足非机动车数量的要求。

096项目的非机动车车位须设置1090个——每户2辆，没办法，只能塞到小区位置最弱的楼栋。

如果按照图纸实施，那1#、14#、15#、16#和17#的住户，就成了冤大头。

天竺地产给出的解决办法是：1、在停车区地面设置提示标识，引导非机动车快速停放；2、在销售阶段进行不利因素提示，告知非机动车停车区域，对于首层住户可能存在影响。

由于停车位和楼体亲密无间，有群众怀疑开发商“压根不打算实施"。

花姐认为，这是有可能的。过往有案例显示，原图纸上设计了地上停车位，后来交付时，变成了绿地。

四、消防回车场上的大树

小区的消防问题，马虎不得。

群众的眼睛是雪亮的，发现了096项目的消防瑕疵。

从图纸上看，096项目共有3个消防回车场，单个场地面积不应小于12m×12m。其中，13楼南侧回车场上，竟然有三棵树。尤其是中间那棵，明明是种在回车场上。

按照消防规范，回车场应保持畅通无阻，不得堆放杂物或停放其他车辆。

反观另两个回车场，十分干净。有了对比，13#楼南侧回车场的问题就出来了。

兴竺地产表示，13楼南侧回车场彩色总图上体现为树冠投影，实际规划设计方案中，此处消防回车场未设置绿化树木。

花姐认为，大概率是设计单位的小编开小差了。

花姐点评：

谁在给楼盘报规图提意见？

有的是周边楼盘的老业主，担心自己的房子贬值了。

有的是周边在售楼盘的开发商，担心自己的房子卖不动了。

反倒是，真正想买房的人不会这么做，毕竟人人希望新房产品越来越好。

一切是站在自身的利益之上。

楼盘报规图公示，向群众征集反馈意见，是一条公开、透明的渠道，它可以让一些猫腻无处遁形。

但，提问者不应吹毛求疵，而开发商不应阴奉阳违。

尤其是对开发商而言，一些反馈意见很有道理，但真会执行吗？

就拿封阳台这件事，老调重弹，但很少开发商会按照规范去做。答应阳台不封，大多只是权宜之计。

但愿，反馈意见不是形式主义。

最后，花姐剧透一下094居住地块的情况，截至目前还是由顺义国资委百分百持有，正在抓紧招标中。