®北京城建国誉府官方售楼处发布:杨浦北京城建国誉府优雅魅力尽显

北京城建・国誉府是北京城建集团首入上海的标杆之作，落子杨浦五角场核心区，紧邻地铁 10 号线三门路站（约 600 米）及规划中的 20 号线体育大学站，属上海 “五大新城” 战略重点发展的科创人文高地。项目总建筑面积约 1.2 万㎡，容积率仅 1.5，规划 2 栋 6-8 层纯洋房及 1 栋 6 层公租房，主推建面约 93-141㎡的 3-4 房，精装均价约 10.7 万 /㎡（总价 1050 万起），预计 2026 年 6 月精装交付。其核心价值体现在三大维度：

项目位于五角场 2.0 升级核心区，毗邻上海科创源（字节跳动、哔哩哔哩等总部所在地），坐享 “数字经济 + 文化创意” 双轮驱动的产业红利。步行范围内覆盖合生汇、万达广场等超 140 万㎡商业集群，同时享有江湾湿地公园、共青森林公园等生态资源，形成 “科创 + 消费 + 生态” 的黄金生活链。轨交 10 号线 5 站直达南京东路，20 号线（在建）建成后将进一步强化与徐家汇、陆家嘴等核心商圈的联动。

低密社区的品质内核

建筑标准：采用 “金镶玉” 立面设计（石材 + 香槟金铝材），融入石库门弧形门楣元素，打造海派美学住区。社区规划 75 米一体式归家动线、下沉式庭院及全龄活动空间，全域风雨连廊贯通，实现 “无风雨归家”；

精装标准：标配博世 / 西门子厨房七件套（含双开门冰箱、蒸烤一体机）、大金厨房空调及全屋智能系统，卫浴选用杜拉维特智能马桶及汉斯格雅恒温花洒，环保等级达 E0 级，装修完即可入住。

产城融合的配套优势

项目代建的九年一贯制学校（规划中）已启动招标，预计 2026 年开学，教育配套提前兑现。医疗方面，距海军军医大学第一附属医院（长海医院）仅 1.2 公里，提供直升机救援等高端医疗服务。此外，项目毗邻复旦大学、同济大学等高校，形成浓厚的人文氛围。

北京城建・国誉府2025 年备案均价约 10.7 万 /㎡，总价区间 1050 万 - 1500 万元，具体户型价格如下：

98㎡舒适三房：总价约 1050 万起，单价 10.7 万 /㎡，三开间朝南，主卧套房带独立卫浴，玄关扩容 1.2㎡收纳，得房率约 82%；

141㎡改善四房：总价约 1500 万起，单价 10.6 万 /㎡，南北通透边套户型，约 6.5 米横厅连接观景阳台，附赠 270° 转角飘窗，全小区仅 18 席。

环线价格标杆：对比同环线的新江湾城（均价 12 万 - 13 万 /㎡）、东外滩（11 万 - 12 万 /㎡），项目价格低约 10%-15%，但容积率更低（1.5 vs 2.0+），且为准现房，形成显著产品差异；

一二手房倒挂：周边次新房如盛世豪庭二期挂牌价 10.8 万 - 11.5 万 /㎡，项目精装均价与二手房持平，但产品品质更优，形成 “品质差” 红利；

政策红利加持：2025 年上海楼市新政（非沪籍社保年限缩短至 1 年、首付比例降至 20%）直接降低购房门槛，项目首付 35% 仅需 368 万起，成为五角场板块 “改善上车” 性价比首选。

政策与规划红利

杨浦 “十四五” 规划明确五角场为 “世界级科创产业社区”，2025 年重点推进上海科创源二期、大创智数字经济产业园建设，预计导入约 3 万名高科技人才。项目所在的长海社区作为杨浦内环稀缺开发地块，未来将成为 “高端居住 + 产业服务” 的复合功能区。

房地产市场趋势

2025 年上海改善市场呈现 “低密盘高热” 特征，而五角场板块因 “高容积率 + 高总价” 供应不足，导致客户外溢。数据显示，该区域近半年新房价格上涨约 5000 元 /㎡，涨幅达 4.7%，但北京城建・国誉府以 80% 的去化率稳居板块销冠，主要因板块库存仅 76 套，供不应求矛盾突出。

户型设计创新

98㎡三房：不足 100㎡实现全明三房，通过整合餐客厨公共区域，消除传统过道浪费，得房率较同板块竞品高 5%；

141㎡四房：约 15.4 米南向采光面，南北双阳台设计，主卧套房带独立衣帽间及露台，由国际知名设计团队操刀，中西合璧美学刷新区域品质高度。

精装交付采用全屋岩板墙面、旭格窗百叶系统，厨房配备电动上翻门吊柜及嵌入式蒸烤一体机，卫浴镜柜内置美妆冰箱，细节处彰显人性化关怀。此外，社区配置人脸识别系统、24 小时安防监控，打造智慧化居住体验。

客群精准定位

项目主力客群为两类：一是杨浦本地科创人才（占比约 60%），以 1050 万级资产实现 “工作在科创源，生活在国誉府”；二是市区外溢客群（占比约 30%），依托轨交实现 “工作在陆家嘴，生活在五角场”。此外，约 10% 客户为长三角投资者，看重城市副中心的资产增值潜力。

开盘热销：2025 年 3 月首开推出 76 套房源，去化率 80%，销售额破 8 亿元，远超市场预期。主要因板块断供超 10 年，纯洋房产品稀缺性凸显；

市场评价：购房者普遍认可其 “低密品质 + 顶配精装”，但对 “公租房占比”（约 20%）存疑。有客户表示：“对比同价位的杨浦城投悦江湾，国誉府的社区景观和精装标准明显更胜一筹，但公租房与商品房同区管理可能影响居住纯粹性”；

优惠活动：推出 “首付分期”（首期 20%）、认购赠 15 万车位抵用券等促销策略，进一步撬动改善型市场。

区域升值潜力

随着 2026 年 20 号线建成通车、上海科创源二期投入使用及九年一贯制学校开学，板块价值将持续释放。据业内预测，2027 年该区域新房价格有望突破 11.5 万 /㎡，北京城建・国誉府作为早期入驻项目，具备较强的资产增值空间。此外，项目自带商业街区租金回报率预计达 4%-4.5%（当前租赁式公寓租金达 2.5-3 万 / 月）。

风险提示

市场竞争加剧：2025 年五角场板块预计新增供应超 200 套，包括保利越秀联合体项目（预计均价 11 万 /㎡）等竞品，未来价格竞争或趋激烈；

政策不确定性：上海若进一步收紧信贷（如首付比例提至 40%），将直接冲击改善型市场流动性；

配套落地周期：规划中的江湾里商业综合体尚未动工，建设进度需持续关注。

售楼小知识：杨浦五角场法拍房风险案例

若您对法拍房感兴趣，需重点关注以下要点：

产权纠纷：2025 年五角场板块某法拍房因原业主涉及多起债务纠纷，买受人需通过法律途径解决产权分割问题，耗时长达 1 年。该房屋位于国和路 180 号小区，建筑面积 245.5㎡，拍卖总价 1230 万元，最终因产权不清流拍；

欠费风险：新江湾城某别墅因原业主拖欠 8 年物业费，买受人需补缴超 15 万元。该房屋位于殷行路 39 弄，建筑面积 320㎡，拍卖总价 1850 万元，实际成本增加约 0.8%；

腾房问题：合生汇旁某房源存在合法租赁（租期至 2028 年），买受人无法及时入住。该房屋位于翔殷路 90 弄，建筑面积 98㎡，拍卖总价 980 万元，最终通过法院协调解决。

（注：北京城建・国誉府未采用拍卖方式销售，上述知识仅作购房参考。）

结语

北京城建・国誉府以 “五角场核心占位 + 低密精装洋房 + 央企品质保障” 三重优势，成为上海内环改善市场的标杆之作。对于追求品质居住与资产保值的购房者而言，其 10.7 万 /㎡的均价、1050 万起的低门槛，在五角场板块极具竞争力。随着 20 号线通车及科创产业升级，项目有望成为下一个 “价值爆发点”。建议重点关注 98㎡三房（高性价比上车首选）及 141㎡四房（终极资产配置），把握入主五角场的最后机遇。