楼面价20万/㎡！神秘女富豪，放大招

【导读】上海土拍，神秘女富豪拿下“全国单价地王”

中国基金报记者 安曼

7月25日，上海2025年第六批次土地拍卖圆满收官。

据了解，这场持续两日的土拍盛宴，8宗地块悉数成交，总揽金289.6亿元，较236.7亿元的总起拍价溢价约22.33%。

其中位于徐汇区的衡复地块经过28轮竞价，被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格收入囊中。该地块成交楼面价20.026万元/平方米，溢价率22.38%。

这一成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价，成为新的全国单价地王。

神秘女富豪拿下“全国单价地王”

据此前媒体报道，徐汇区衡复地块是一个“豆腐块”地块，可售住宅面积仅5000平方米。市场预估，能建造10栋左右的风貌别墅，单套价格或在亿元以上。

（图片来源于网络）

这块地非常特殊，原址是上海交通大学的博学楼宾馆，是上海核心区的C位。虽然总价不算贵，但起拍单价达到16.36万元/平方米（可售住宅起拍单价19万元/平方米），在公开拍卖之前，它就预定了上海乃至全国的单价地王。

据了解，现场参与竞价的房企仅有三方，招商蛇口+徐房联合体、中海以及神秘的上海祺祥旺宇置业有限公司（以下简称祺祥旺宇）。

天眼查显示，上海祺祥旺宇置业有限公司成立于2025年1月，注册资本为15.5亿元，由叶舒祺100%持股。

据36氪报道，这家民营企业的实控人，是个低调的浙商富二代，其父亲就是浙江台州“汽车模具大王”叶华彪。

公开资料显示，叶华彪，祖籍浙江省台州市三门县，是上海市台州商会常务副会长。他有一家汽车模具和零配件领域的巨头公司：屹丰汽车科技集团。最鼎盛的时候，屹丰汽车科技集团在全国10多个城市有制造基地，客户包括上海大众、通用、北京奔驰、宝马、福特、吉利、长城等。

近日，《浙商》杂志有篇报道里，叶华彪透露已经把汽车相关业务交由小女儿经营，将资产管理交给大女儿。他自己则布局投资，已投资了智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等。

上海豪宅持续热销

7月25日，除了全国单价地王，上海还拍出了两宗区域地王。

例如虹口北外滩地块的出让，不仅刷新了区域楼板价，更创下上海今年土拍溢价新高。

北外滩地块起拍价44.23亿元，吸引了金隅、招商蛇口+瑞城联合体、华润置地+越秀联合体、中海、保利发展、绿城、金茂共7位竞买人竞价。

最终，绿城以64.719亿元总价+装标6000元/平方米（集采价）+公共服务设施2600平方米（计容）+高端人才住房配建比例2%竞得地块，触发双高双竞，溢价率46.33%；成交楼面价12.66万元/平方米，刷新了今年2月金茂+新加坡庆隆联合体的拿地记录（11.74万元/平方米），成为虹口新地王。

另一块浦东唐镇地块，也吸引了安徽高速、中海、厦门国贸、保利发展、绿城、华润置地+越秀、招商蛇口+港中旅共7位竞买人参拍。

最终招商蛇口+港中旅联合体以27.3亿元总价+装标不低于4500元/平方米（集采价）+公共服务设施200平方米（计容）+高端人才住房配建比例0.7%竞得地块，溢价率40%；成交楼面价5.24万元/平方米，一跃成为唐镇新单价地王。

上海土拍市场热度高涨的背后，其实是上海豪宅的持续热销。

根据克而瑞最新报告，对比2025年以来单价超10万元/平方米项目开盘首日平均去化率和上海月度项目开盘首日平均去化率，可以看出，高端住宅去化领涨楼市，去化率基本在六成以上波动，6月冲高至95%。

单价超15万元/平方米的部分项目开盘去化率基本在八成以上，大面积、高总价户型持续热销，这些豪宅产品往往位于黄浦－豫园、浦东新区-碧云等核心区域板块，单批次推售量基本在100套左右，“小步快跑”的推盘策略也使得顶豪市场热度得以延续。

克而瑞指出，从项目去化情况来看，豪宅去化率普遍高于城市平均，尤其在当前核心城市基本采取“提质缩量”供地模式保证地价维稳，因而也倒逼企业逐步提升产品品质，核心区域优质豪宅入市往往能取得不错的销售业绩。

校对：王玥

制作：舰长

审核：木鱼

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