第1期 | 对购房消费者在破产程序中的优先受偿权认定及限缩

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对购房消费者在破产程序中的优先受偿权认定及限缩

——谢某某诉万某公司破产债权确认纠纷案

裁判要旨

公寓亦属居住性住房范畴，其买受人符合消费性购房的构成要件时，因房地产公司进入破产清算程序而无法交付房产的情况下，基于对生存权的优先保护，应认定购房消费者返还购房款的请求权优于其它法定优先权受偿，但优先权的范围应只包括购房人实际支出的本金。

基本案情

上诉人（一审原告）：谢某某。

被上诉人（一审被告）：万某公司。

万某公司为案涉房产的开发商，华某公司与万某公司为房产包销关系。2018年1月13日，谢某某与华某公司签订《楼宇认购书》认购某宝广场9栋x号公寓，购买价格为419308元，一次性付款。该认购书还对税费负担、签订《商品房买卖合同》及备案、房产交付等事项进行了约定。同日，双方又签订了《室内装饰设计合同书》，约定由谢某某委托华某公司对上述房产进行室内装饰设计，费用为482820元，当日付清。谢某某已依约向华某公司支付全部款项902128元。万某公司于2020年11月18日被裁定进入破产清算程序，谢某某向万某公司管理人申报债权本金902128元、利息158396.41元并主张优先受偿。管理人作出债权审查结果书认为，基于《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》的解除，确认谢某某享有破产债权共1060524.41元，但本金与利息均为普通债权。谢某某不服，遂起诉请求法院判令确认谢某某对万某公司享有的本金902128元、利息158396.41元的债权均有优先受偿权。庭审中，万某公司确认涉案房产所在项目尚未竣工验收，不具备交付条件。

裁判结果

中山市中级人民法院一审认为，对谢某某基于《楼宇认购书》《室内装饰设计合同书》而主张返还已付款项的本金和利息合计1060524.41元的金钱债权予以确认，但在无明确法律依据或合同依据的情况下应当认定为普通债权。虽然协议中约定了谢某某所认购的房产位置，但双方尚未完成商品房买卖合同的签订和备案登记，涉案房产整体上也未建成并竣工验收，故涉案房产尚未形成特定物；涉案房产为商业用途性质的公寓，且谢某某同时购买两套，反映并非用于生活居住，不能体现其住房消费者身份，其主张的债权不具有优先性，故判决驳回谢某某的诉讼请求。宣判后，谢某某提出上诉。

广东省高级人民法院二审认为，谢某某于2018年1月13日与华某公司签订《楼宇认购书》认购案涉房产，早于人民法院受理万某公司破产清算的时间，该认购合同有明确的房屋位置、价格、付款方式、房产交付等事项，且该合同合法有效。万某公司对于谢某某已全额支付购房款无异议，谢某某在当地并无房产，案涉公寓亦属居住性住房，故谢某某符合被认定为购房消费者的法定条件。现案涉房产无法交付，谢某某主张其退还购房款的债权优于其它债权受偿应获支持。因购房款利息并非购房消费者的实际费用支出，故购房款利息不应当获得优先受偿的权利，二审改判确认谢某某对万某公司享有购房款优先债权902128元并驳回谢某某的其他诉讼请求。

案例评析

近年来，房产企业通过破产清算程序退出市场的案件增长较快。在房地产企业破产时，购房者的权益保护至关重要。特别是对于所购房产尚未建成、只能选择返还购房款的债权人，目前我国的企业破产法及其司法解释对于购房款返还请求权的清偿规则未作专门规定。对于购房人的权利保护，既要体现司法在房地产企业破产时优先保护处于相对弱势的房屋消费者的法律精神，又要注重房地产企业多个矛盾主体的利益平衡，司法实践中对购房款债权人的债权地位，通常须结合其购买的房产是否是消费性购房来判断其购房款债权的权利位阶。

（一）判断是否消费性购房的法律适用

目前我国企业破产法及其司法解释未对房地产企业破产程序中消费性购房者的认定标准及对应的权益保障作出专门规定，实践中只能参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2021年1月1日废止）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”以及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日公告）第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定来判断其购房消费性。购房款债权人须提供证据证明其在人民法院受理破产之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同以及支付了相应的购房款，所购房产系用于居住即符合消费性购房这一生存性权利的构成要件，从而在实际无法交楼、请求返还购房款时取得优于其它法定优先权受偿的权利。

（二）是否消费性购房的判断标准

1.房屋性质的影响

法律赋予购房消费者在实际无法交楼时请求返还购房款的请求权优于其它债权优先权的法律地位，其法律原理是基于对生存权的优先保护，故购买的房屋性质应仅限于居住性用房。结合案外人执行异议之诉的司法实践，居住性用房的范围已拓展包括商品房配套车位、有居住性质的公寓等。本案中，谢某某与华某公司签订的《楼宇认购书》为合法有效的书面房屋买卖合同，谢某某认购案涉房产早于人民法院受理万某公司破产清算的时间，并已全额支付购房款，谢某某在当地无房产，案涉具有居住功能的公寓亦属居住性住房且谢某某还委托华某公司进行室内装修用于居住，故谢某某应被认定为购房消费者，取得在房产公司进入破产清算程序、房产实际无法交付时主张退还购房款的债权优先于其它债权受偿的权利。

2.购房数量的影响

前期对购房消费者债权的保护，法律适用上主要参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条的规定，故此前的司法实践对于购房消费的判断通常限缩于购买一套房产且购房人在当地没有其它房产。如果购房者一次性购买多套房屋，或在当地有两套以上房产，则将难以被认定为具有“消费性”。这样往往导致购买同一楼盘、同样房产的购房人法律地位出现不同认定，引发公众对法律产生不必要的误解。随着《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的出台，在案外人执行异议之诉的大量司法实践中对于购买两套以上居住性用房或者在当地原有一套以上房产、购买改善型住房的购房人也支持其取得排除其他金钱债权强制执行的权利。破产程序作为一种概括的执行程序，参照案外人执行异议之诉案件的处理规则，对于购房消费者的认定也不再作数量上的严格限制，司法实践中通常认为只要购买的房产是用于居住即可。

（三）购房消费者购房款返还优先权的权利限缩

法律对于购房消费者的保护，维护的应当是购房消费者用于购买生存所需房产所实际支出的本金。购房款的利息虽属于法定孳息，却是商品房出售方的违约行为给购房人造成的损失，并非购房消费者的实际费用支出，故购房款利息虽可认定为破产债权，却不应赋予其优先受偿的权利。本案谢某某的购房款利息即应认定为普通债权，不具有优先性。

案号：（2023）粤民终1290号

作者：熊　忭

责编：蔡娟娟

*案例评析仅代表作者个人观点

审核：黄慧辰

编校：张涵青