汽车的尽头，还是房地产

文/十一弟

昨天，上海徐汇区挂牌了一宗王炸地块——

徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块。

这块地位于徐家汇商圈，毗邻衡复风貌区，是过去十年来片区内首次推出的住宅用地。

它的位置，实在太核心了——

步行一公里范围内，有四条地铁线；

交通大学、徐家汇、衡山路三个地铁站，在此交汇。

周边配套，更是无可比拟——

有衡山公园、徐家汇公园，有复旦小学、徐汇中学、复旦中学；

有国妇婴医院、中山医院，还有武康大楼、港汇恒隆广场、徐家汇中心、新鸿基One ITC等。

这哪里是上海市中心，分明是宇宙中心。

寸土寸金，别说买地盖楼住豪宅了，就算让十一弟扫马路，都觉得出人头地了。

这块地体量很小——

占地面积4705平米，计容面积6117平米，规划容积率只有1.3，限高仅15米。

如此低密度的住宅地块，一看就知道是用来盖别墅的，专门卖给最有钱的顶级富豪。

地块起拍价10亿出头。

由于规模不大，折算后的平均楼面价，超过了16万块钱/平米。

在此之前，上海及全国的单价地王，是绿城在去年拍下的同样位于徐汇区的斜土街道xh128D-07地块。

当时的成交楼面价，超过了13万块钱/平米。

绿城将其开发成了上海顶级豪宅——潮鸣东方。

今年四月份，项目开盘入市，销售均价逼近20万块钱/平米。

而昨天挂牌的这块地，起拍楼面价就站上了16万块钱/平米。

刷新上海及全国的单价地王纪录，板上钉钉。

它吸引了三家开发商报名争夺——

中海地产，招商蛇口与上海国企徐房集团联合体，以及上海祺祥旺宇置业有限公司。

在上海楼市，中海和招商蛇口，是最有实力的扛把子。

过去几年里，这两家央企开发商，轮流坐庄，牢牢占据着销冠宝座。

上海祺祥旺宇置业有限公司，是一家名不见经传的民营企业，年初刚刚注册设立。

但在昨天的土拍现场，这家初来乍到的小民企，竟然击败了中海和招商蛇口，从实力雄厚的央企手上，抢下了地王。

经过二十八轮竞价，它以逾12亿的代价摘牌拿地，溢价率22%。

折算下来，平均楼面价超过了20万块钱/平米，一举刷新了全国单价地王纪录。

魔都的地价之贵，让人惊掉下巴——

在国内大多数城市，20万块钱，足以支付一套房的首付款。

房价如葱的鹤岗，甚至都能一口气全款买下五六套房了。

但在上海，却不够买到一平米的土地。

十一弟查了下，年初刚设立的祺祥旺宇，背后只有一个自然人股东——

叶舒祺。

有人扒出了她的身份，是屹丰集团老板——叶华彪的长公主。

叶华彪创办的屹丰汽车科技集团，起家于浙江，现在总部设在上海。

它有两大业务板块——汽车模具、汽车零部件。

在万亿规模的汽车行业，哪怕再细分的领域，能够做到中国乃至世界最大，都是不得了的生意。

而屹丰集团，把两块业务都做到了最大——

它号称世界上最大的汽车模具制造商，以及国内最大的车架零件制造商。

早年白手起家的叶华彪，是浙江省台州市的三门县人。

至今，他仍担任着上海台州商会的常务副会长。

上世纪八十年代，叶华彪还是一位小学老师。

不甘平庸的他，一直有出去闯一闯的想法。

这在民营经济氛围浓厚的浙江，并不鲜见。

于是，叶华彪辞掉了教师的铁饭碗，下海办起了家庭作坊，搞机械注塑加工。

靠着聪明和勤奋，短短几年时间，做得风生水起。

但一次意外，他不仅失去了在三门县的工厂，还欠下了一笔巨债。

为了东山再起，叶华彪从小县城去了省会杭州，继续做他熟悉的机械注塑加工。

在杭州，他用了八年时间，完成了原始的资本积累。

后来，有人帮忙牵线搭桥，叶华彪攀上了上海大众，与其谈成了第一笔模具加工业务。

到了1998年，叶华彪在汽车模具行业已经小有名气了，他又把目标转移到了更大的城市——上海。

2000年，叶华彪创办了上海屹丰汽车模具制造有限公司，从此在上海滩做大做强。

十年后，屹丰汽车模具的年产值，已经达到了27亿。

据说，它有八成客户是世界五百强企业，除了大众，还有通用、福特等巨头。

它们生产的汽车门板、顶盖和零部件，都是屹丰集团打造的。

到现在，屹丰集团已经成为众多车企的模具和零部件供应商——

北京奔驰、宝马、大众、通用、上汽、奇瑞捷豹路虎、广菲克、广汽、北汽、吉利、长城等。

它在上海、南京、烟台、广州等地，拥有十几个工厂。

不过，没人知道叶华彪的屹丰集团，营收规模到底有多大。

因为迄今为止，它都没有走向资本市场。

之所以不上市，叶华彪有一套自己的理论——

“赚钱和办企业，是两回事。”

“企业上市后，或许能把盘子做得更大，但许多决策，就由不得自己了。”

“办企业，就是一种乐趣，关键是自己能始终把握企业的自主经营权，带着它朝自己理想的方向发展。”

叶华彪有两个女儿——大女儿叶舒祺，二女儿叶舒祥。

这次拿地的祺祥旺宇，大概率就是从两个女儿的名字中，各取一字。

在汉语字典里，祺祥有幸福吉祥的寓意，宇是房屋的意思。

所谓的祺祥旺宇，不就是叶华彪盼望着两个女儿买地盖楼，兴旺家业吗？

果然，投胎是一门技术活儿——

只要上一辈人能吃苦，下一代人要吃的苦，就不多了。

据说，叶华彪把自己创办的屹丰集团，看得跟两个女儿一样重要——

“我爱人笑我有三个孩子，两个女儿，一个儿子，这个儿子就是屹丰模具。”

他一手创办的企业，也交给了两个女儿来打理——

“我已将汽车相关业务交由小女儿经营，将资产管理交给大女儿。”

十一弟查了下，至少在十年前，叶华彪的两个女儿，就已经在屹丰集团任职了。

其中，叶舒祺出任过采购总监，叶舒祥出任过商务部经理、副总裁。

而他自己，则开始布局投资业务。

目前，屹丰集团已经投资了智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等多个项目。

按照叶华彪的接班分工，作为长公主，叶舒祺主要负责屹丰集团的资产管理业务。

那么，由她全资持股的祺祥旺宇拿地搞开发，理所当然。

祺祥旺宇在年初设立时，注册资本是1000万。

上个月，它的注册资本猛增到了15.5亿。

昨天拍下的这块地，起拍价10亿，最终成交价12亿出头。

看来，对于拿地的结果，屹丰集团早有预料和准备。

土拍前一个月，它把账都算好了。

别看刷新了全国单价地王，但总价也才12亿。

在汽车行业，作为细分领域的龙头企业，屹丰集团实力雄厚，兜里不差钱。

这块地的面积仅4705平米，顶多开发出来上十套三四层高的豪华别墅。

作为汽车界大佬，在行业摸爬滚打几十年，身边围绕着一圈亿万富豪。

随便找几个来买单做邻居，不在话下。

哪怕不对外销售，用作自住，也很有排面。

在浙江，财大气粗的民企老板们，圈个几千平米土地建别墅，比比皆是。

以叶华彪的身价段位，在上海市中心花十几亿买地盖楼，不算太过分。

当然，最让人羡慕的，还是屹丰集团的千金大小姐——

花枝招展的上海名媛，不过是挽着多金男友的胳膊，在上海的售楼部里，娇滴滴地看看豪宅。

而来自浙江的企二代，已经踩在父亲的肩膀上，挥金如土在魔都拿地了。

毕竟，有钱人之间的段位，还是不一样。

都说父爱如山，没想到浙江老板的父爱，是用钞票堆起来的一座金山。

年初，在屹丰集团长公主叶舒祺名下，实际上注册设立了两家房地产公司——

除了祺祥旺宇，还有一家是上海祺祥泓启置业有限公司。

拍地盖楼搞开发，屹丰集团杀进房地产，也许才刚刚开始。

在万亿规模的汽车行业，就算做到了第一，它的尽头，还是房地产。

早在十几年前，楼市方兴未艾。

很多浙江民企老板，一窝蜂地转行干起了房地产。

有人问叶华彪，有无打算跨界。

当时，他对汽车行业很坚定，对房地产很冷静——

“人最重要的是有自知之明，还有，认定目标后要心无旁骛。”

“一个企业家要想获得成功，天赋是第一位的，而不受诱惑、一门心思做自己熟悉的行业是关键。”

时过境迁，这年头，人人都想赚快钱，但钱却越来越难挣了。

没想到，早就赚够了的浙江老板，心态竟然也起了变化——

大家都经不住诱惑了。