一年跌1000+万！没有“摩的”乱窜的深圳豪宅区，也撑不住了？

　　跌价的风，还是吹到了深圳老钱豪宅区。

　　近一个月，福田香蜜湖成交了多套房源：

　　· 6月底，香蜜湖水榭花都一套约202㎡的房源，成交价3300万；而2024年6月，同户型成交价4460万。

　　一年时间，跌价超1100万。

　　▲今年成交价3300万，去年可达 4460万 | 图源： 小鹿找房、 行舟深房

　　· 也是6月底，中旅国际公馆二期约145㎡的户型，成交价约2030万；而2023年6月，同户型成交价约2470万。

　　两年时间，跌价400+万。

　　香蜜湖是罕见的市区建筑密度低、绿化多、景观好、学区好的片区，也是很多买房人的梦中情区，二手房成交均价一度在18万/㎡，新房则引发千人抢房。

　　▲香蜜湖片区实拍

　　甚至有人说，这里没有摩的，电鸡也少，是真正的豪宅区。

　　▲图源：绿森林

　　▲在香蜜湖一小区门口等候的出租车

　　目前，片区二手房均价已回落至约12万/㎡。

　　那么，片区接下来入市的新盘，还会吸引疯狂打新的浪潮吗？

　　中签率仅2.6%！

　　香蜜湖旁边，都那么香吗？

　　回顾来看，除了深业中城之外，香蜜湖十几年来一个新增商品住宅都没有。而深业中城当时入市，也创下了最低中签率仅约7%的记录。

　　不过，今年片区及周边将迎来供应小爆发。

　　就在7月，在香蜜湖街道一路之隔的安居景贤阁人才房启动配售，供应96套房却获得了3675户家庭申购。

　　平均38户抢一套、中签率仅2.6%！

　　接下来，片区有商品房/保障房等共4个项目（含周边）蓄势待发，另有1个住宅旧改在前期阶段。

　　▲片区及周边项目

　　在具体介绍项目之前，我们要先理清一个概念：

　　香蜜湖到底包括哪些地方？

　　传统香蜜湖片区，仅香蜜湖+香蜜公园周边；

　　而香蜜湖街道，则包含了一部分的香梅北、安托山、侨香、农林等片区。

　　所以，仔细看下来：

　　只有香蜜湖度假村家属楼旧改，是在传统香蜜湖范畴内；安托山16-02地块、南天电力旧改在香蜜湖街道内。

　　香蜜四季家园、香蜜二村棚改、安居景贤阁，严格来说都不属于香蜜湖。

　　▲香蜜湖范畴

　　不过，因为香蜜湖的供应实在太少，市场依然会将这些一路之隔的项目归属于香蜜湖片区。

　　而从香蜜湖新金融中心的连片规划来看，地理位置上的一点差异确实不算大事。

　　新香蜜湖的规划范围达到约4.9平方公里，打造为世界级城市主客厅，拟建设包含深圳国际交流中心、深圳金融文化中心等重大设施。

　　此前，就片区就因拟建设4栋超过250米的超高层建筑，包含1栋高度不超过500米的摩天大楼，召开过听证会。

　　或许正是因为新规划加持，经历过这一轮跌价候，不少小区的房价依然高于2019年。

　　比如：

　　片区标杆水榭花都，约199㎡户型，2025年4月成交价约3565万；而在2019年3月时，同户型成交总价约2780万。

　　涨涨跌跌5年，还是有700+万的溢价。

　　你觉得冲着香蜜湖的规划，值得打新吗？

　　5大项目实探，最快8月入市！

　　香蜜四季家园：

　　出地面约20+层

　　首发户型约105-280㎡

　　这是离入市最近的项目，网传8月初将开展厅和样板间。@深圳买房计划 实探发现，目前项目已出地面数十层。

　　裙楼的外观也已经初显雏形，造型比较特别，有点像金色丝带，还有一块巨大的LED屏幕，看起来颇为豪横。

　　▲项目实拍 | @深圳买房计划 摄于7月23日（下同）

　　整体来看，项目分为两个地块规划。

　　小面积地块规划为一栋酒店+商务公寓约40层。根据项目官方消息，酒店将引入深圳首家全球奢华酒店品牌。

　　但具体是哪家，可能还不确定，先是官宣了洲际金普顿酒店，后又删除这一说法。

　　▲曾官宣内容（目前已删改）

　　大的地块即香蜜四季家园。

　　占地约4.1万㎡、总建面约46.7万㎡，容积率约7，将规划为涵盖住宅、商业、公寓等业态的综合体。

　　共有8个单元是住宅（约41-46层）、1个单元是保障性住房+1单元公寓（40层），以及一所幼儿园。

　　其中，靠香梅路的3个单元是回迁房，右边3栋楼、5个单元则是商品住宅，“高端公寓”楼栋则是公寓+保障房。

　　项目设置为4梯7户、4梯8户，梯户比不算很好。

　　户型方面，目前还没有具体的户型图流出，但面积段已经曝光：

　　约105㎡做3房；

　　约125-145㎡做4房；

　　约190-220㎡做5房；

　　约280㎡做6房。

　　根据官方宣传，首批将推售约105-280㎡的3-6房。

　　虽说香蜜四季家园不在香蜜湖街道内，但位置非常好。

　　周边有地铁1号线香蜜湖站、9号线香梅站，2公里范围内还有高尔夫球场（未来或改建公园）、福田高铁站、市民中心、深圳儿童医院、COCO Park等等，南向高层户型或可以看到高尔夫景观。

　　▲项目南侧是大片高尔夫球场 | 图源：贝壳找房

　　而和香蜜湖片区的标杆楼盘相比，片区可能学区稍显平庸，是福田荔园外国语小学、黄埔学校（初中部）等。

　　香蜜二村棚改：

　　基坑中

　　规划回迁房、人才房和保障房

　　这一项目就在香蜜四季家园家园旁，周边配套基本大同小异。

　　目前，香蜜二村棚改正处于基坑阶段。

　　项目占地约2.77万㎡，总体量约24万㎡，容积率约5.5，规划住宅约12.77万㎡，含回迁房、人才房和保障房，另建一所幼儿园。

　　香蜜二村早在2018年立项，后于2021年发布专规，2022年福田启动行政征收时，项目依然有住户坚持未搬离。如今终于开始建设，估计未来进程会快很多。

　　香蜜湖度假村家属楼旧改：

　　前期阶段

　　家属楼项目就在香蜜四季家园、香蜜二村棚改项目对面，属于传统香蜜湖范围内。

　　但项目的进度还早得很。

　　在今年6月，福田住建局还发布了项目有效期延期公示，将更新单元计划有效期至2026年8月3日。

　　我们实探发现，目前小区居民生活几乎没有变化。

　　这一小区建成于1986年，已经有将近40年的历史，小区明显老旧，目前很多房源已经用于出租、群租等，内部设施老化也比较严重。

　　在2022年6月，项目被纳入城市更新范围内，小区内也早已贴出旧改签约的号召横幅，但项目距离重建，还有很长的路要走。

　　南天电力旧改项目：

　　仅100+套房，都是大户型？

　　这个项目细分来看，位于安托山片区，在福田妇儿医院南侧。

　　项目前身是南天电力有限公司的一部分，早在2019年就已经动工，后面经历数年停工又再启动，目前还是基坑状态。

　　项目总量来约21万㎡，涵盖住宅、商务公寓、商业、办公等业态，规划容积率7.98。

　　其中，住宅约4.2万㎡，含保障房约7600㎡，可售住宅或仅约100+套。

　　目前，网传项目将建1栋约300㎡的纯住宅大平层、1栋约180㎡的住宅+保障房，以及1栋公寓。

　　项目周边环境清幽，1公里内有园博园、安托山、印力中心等，又在深圳高级中学南校区、红岭实验小学双名校学区内，估计也会很受欢迎。

　　安托山16-02地块：

　　未见动工

　　供应2房、3房的售保房

　　项目位于安托山，在北环大道南侧、听泉居北侧。

　　目前，项目隔壁的16-03地块项目已经出地面几十层，但16-02项目却大门紧闭、不见动静，此前有消息称项目今年将动工。

　　▲16-02地块项目大门紧闭，隔壁项目已出地面数十层

　　安托山16-02地块是2023年官宣、深圳首批集中开工的配售型保障房之一，周边是万科瑧山府、海德园等。

　　这一项目的用地面积非常小，约1900㎡，容积率4.2，仅带来约100套房源，含2房、3房户型。

　　▲网传项目效果图

　　北面隔着北环大道是梅林水库，预计户型北向能看到水库景观。

　　周边一公里范围还有香蜜公园、深圳儿童公园、安托山等，周边城市面貌崭新、居住气息浓厚。

　　而且，这也是房价10万+片区，目前，万科瑧山府的大平层户型成交单价仍高达17万/㎡。

　　哪怕是旁边一开始作为经济适用房的侨香村，目前成交价也在10万/㎡以上。

　　▲周边标杆小区万科瑧山府房价仍高达17万/㎡ | 图源：中原找房

　　你觉得这个保障房会卖什么价格？