布鲁克菲尔德(BAM.US)高管：大型房地产交易正卷土重来

智通财经APP获悉，布鲁克菲尔德资产管理(BAM.US)房地产业务新任首席执行官Lowell Baron表示，在经历了三年的交易低迷之后，大型房地产交易正在卷土重来。

这家另类资产管理公司今年已出售了价值130亿美元的房地产，其中包括在美国、西班牙和澳大利亚的大型交易，这表明即便是规模较大的投资组合，流动性也在恢复。这一数字高于去年上半年的30亿美元，也高于2023年上半年的20亿美元。

对于投资房地产的私募股权公司来说，销售业绩至关重要，这些公司一直难以处置资产并向投资者返还资本，这意味着由于资金仍被锁定在旧基金中，融资额急剧下降。

Baron表示：“我们的交易率正在逐渐恢复正常。过去几年，市场严重缺乏流动性，也没有出现大规模交易。”

低利率时代的结束促使买家寻求更高的房地产回报，而卖家则坚持采用过去的估值方法。这导致市场陷入僵局：交易量降至历史最低水平，估值师难以对房价做出评估，从而进一步延缓了市场的复苏进程。

销售业绩不佳一直是私募股权房地产基金经理尤其头疼的问题，他们筹集资金的能力因投资者的资金被套牢而受到阻碍。PERE 汇编的数据显示，2024 年私募房地产融资额连续第三年下降，基金经理筹集的资金为1311亿美元，不到2021年峰值的一半。

但有迹象表明，这种长期的低迷即将结束。世邦魏理仕集团汇编的数据显示，今年第一季度，美国商业地产投资较上年同期增长了14%，而上年同期的交易量处于十年来最低水平(不包括2020年疫情封锁期)。

布鲁克菲尔德资产管理公司在全球管理着价值约2720亿美元的房地产资产。该公司今年已达成多笔交易，包括出售一家澳大利亚养老住房企业、一家西班牙学生宿舍所有者以及最近出售位于亚利桑那州凤凰城的Fundamental Income Properties ，后者被喜达屋地产信托公司以 22 亿美元收购。

房地产基金融资加速

融资速度也在加快，布鲁克菲尔德第一季度为其旗舰房地产基金第五期筹集了59亿美元，总额达到160亿美元。

Baron表示：“我们和合伙人交流的时候，大家之所以犹豫不决，其中一个原因是他们拿不回资金。”通过这些资产处置，“我们将向投资者返还大量资金，我认为这将起到促进作用，让他们能够配置新的基金，”他补充道。

不过，房地产市场的复苏仍不均衡，需求主要集中在数据中心、租赁住房以及一些物流地产等供应短缺、需求强劲的领域。而办公楼等商业地产投资组合的传统支柱则面临着更加不确定的前景，需求集中在数量有限的优质新增供应上，而老旧办公楼的空置率仍然居高不下。

Baron表示：“资本并未全面回流，这造就了一个非常有趣的投资环境。对于那些表现尚不理想、但更具发展潜力的资产，我们并没有看到资本回流。但对于那些处于行业领先地位的公司，大量资本正在回流。”

反向押注办公楼

在疫情过后，人们对居家办公趋势持怀疑态度，布鲁克菲尔德采取了一系列反向押注策略，收购了三家欧洲办公楼业主公司。这与竞争对手房地产巨头黑石集团(BX.US)形成了鲜明对比，后者近年来一直强调其对办公楼的投资极少。

未来需求的不确定性限制了新的开发项目，而以华尔街银行和科技巨头亚马逊为首的大公司则大力推动员工重返办公室。这导致一些最佳地段的办公楼供应短缺，租金上涨，甚至促使此前看跌的投资者也开始考虑重新投资办公楼。

Baron表示：“目前，我们将专注于最优质的资产，随着时间的推移，我们的选择范围会逐渐扩大。我们仍然看到办公楼市场呈现分化的趋势。由于大量债务尚未到期，以及大量租约尚未展期，整个系统将面临更大的压力。”

这种危机的缓慢蔓延加剧了交易活动的停滞状况，使得房地产市场陷入全球金融危机以来最长的混乱时期。但Baron表示，对于那些能够筹集资金的管理公司来说，低迷时期延长也创造了机会。

他表示：“当前这一阶段的时间跨度仍在延长。购买窗口还在持续，因为资本回流和重新部署需要时间，与此同时，我们看到一些竞争相对较小的投资机会。”