中海豪赌一线城市，119亿元补仓上海，与绿城火拼单价超15万豪宅市场

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

百亿连取沪上两子，中海继续豪赌上海。

7月24日-25日，上海迎来今年第六批次集中土拍，首日5宗地块揽金185.3亿元。其中，中海斩获静安C050202单元053-b-1地块（以下简称“静安东斯文里地块”）、普陀W060401单元A03D-01和A03D-03地块（以下简称“普陀真如多用途组团用地”），成交价合计118.88亿元，成为本场土拍最大买家。

“此次中海一次性在上海投入逾百亿元，足见其对这座城市的高度重视。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在土地市场竞争日益激烈的背景下，中海此举更像是一场主动补仓，意在稳固其在一线城市的市场份额与品牌地位。

根据中海披露的经营数据，今年上半年，其在全国11个城市累计获取17个项目，权益土地出让金逾400亿元，但在上海公开市场并无投资动作。因此本场土拍集中出手，被视为一种“追赶进度”。

卢文曦分析称，上海是一线城市中竞争最激烈的市场之一，第一梯队房企之间的博弈极为激烈，一旦错失拿地时机，极易在份额与影响力上被边缘化，未来再想重返主流阵营将难上加难。

这种迫切补仓的背后，也反映了业绩压力的现实。

今年上半年，中海在包含上海在内的整个东部大区实现销售额212.24亿元，明显低于去年上海单城704亿元的全年销售表现。卢文曦表示，如果节奏掌握得当，7月摘地，最快在年底前就能实现产品上市，不仅能赶上年内销售窗口期，还将对全年业绩达成起到关键支撑。

值得一提的是，在今天（7月25日）的土拍中，中海继续参与了虹口区北外滩HK315-11地块的竞拍，但地块最终被绿城以总价64.72亿元拿下，溢价率46.33%，折算成楼面价12.66万元/平方米。预计未来入市价格或将超15万元/平方米。

今年5月，上海徐汇滨江板块豪宅项目绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源，精装均价19.5万元/平方米，地块去年拿地时的成交楼面价13.1万元/平方米，项目开盘当天即售罄。

百亿补仓

中海此次竞得的两宗地块，均位于上海核心板块，区位价值显著。

东斯文里是上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群，毗邻苏州河、静安雕塑公园、太古汇网红LV大船等城市地标，地段稀缺性不言而喻。

中海此次拿下的静安东斯文里地块，是片区首宗住宅用地，出让面积约1.68万平方米，计容建筑面积约5.93万平方米，容积率3.53。经过34轮竞价，中海以53.63亿元成功竞得静安东斯文里地块，溢价率10.10%，成交楼面价90390元/平方米。此外，这宗地还设置了7000元/平方米的装修标准。

另一宗地块所在的普陀真如板块，是中海深耕多年的重要战场。

早在2018年10月，中海联合体以93.99亿元拿下真如红旗村地块，总开发体量接近100万平方米。在中海内部，这片土地一度被称作“伟大的一平方公里”。

此次出让的普陀真如多用途组团用地属于真如翠谷的一部分。中指研究院上海数据总经理张文静介绍，真如翠谷以TOD和生态共享为导向，东侧邻近7号线岚皋路地铁站，北侧邻近在建的20号线，将打造成集高品质居住、商业、公共服务等于一体的综合社区。

为延续此前布局，此次中海击败上海城建再度落子真如，以65.25亿元竞得普陀真如多用途组团用地，溢价率14.17%，成交楼面价58823元/平方米。

尽管两宗地块的溢价率均未超过15%，但业内人士指出，其背后仍藏着不小的开发挑战。

卢文曦表示，静安东斯文里地块、普陀真如多用途组团用地均非纯住宅用地，包含部分商业配套，需要开发商投入更多精力进行运营与策划。“商业不像住宅可以快速回笼资金，因此开发难度和运营成本都会更高。”

其中，静安东斯文里地块还涉及风貌保护，对建筑设计和施工有更高要求，整体开发成本也相应抬升。资料显示，地块包含约20%的商业服务业用地，因此最终的楼面价略低于纯宅地的价格。而去年9月，距离该地块约2.5公里的静安区曹家渡社区地块出让，项目于今年5月开盘，均价约16.8万元/平方米。

卢文曦认为，虽然溢价率看起来不高，但从楼面价角度看，静安东斯文里地块楼面价超过9万元/平方米，未来售价将在15万元/平方米以上，“从绝对成本看，这并不便宜。”

必要一战

此次中海在上海重金拿地，既是对上半年拿地空窗期的集中弥补，也折射出其对上海市场的长期看好，以及在高位竞争格局下的主动加压。

2024年，中海在上海销售表现亮眼，累计实现销售金额704亿元，刷新其在单一城市的年销售纪录。

其中，中海·顺昌玖里在开盘当天斩获197亿元销售额，创下国内单盘开盘销售纪录，年内累计销售高达387.3亿元，成为全国单盘年度销售冠军；“玖系”另一代表项目——上海领邸·玖序/玖章，实现五次开盘、五次售罄，年内合约销售额达282.1亿元。

强势去化之下，中海在上海的可售住宅货量趋紧。

根据克而瑞监测，今年上半年，中海在上海实现全口径销售金额约137.78亿元，排名第七。超过中海的，既有保利发展、华润置地、招商蛇口等行业头部，也有上海地产、浦开集团等本地龙头。

将于今年10月交付的杨浦区中海·海上和集，处于尾盘销售阶段；松江区中海阅麓山与奉贤区中海戈雅园仅有少量现房在售，前者售价区间为253万-800万元/套，后者为268万-398万元/套；待售项目有杨浦区中海·云邸玖章，产品总价在千万元以上。

在销售快速去化、库存相对有限的背景下，中海此番重金补仓，显示出对上海市场的持续押注与对优质地段的战略看重。

冲刺行业老大

成功补仓并不意味着高枕无忧。面对激烈的市场博弈，中海的产品力与去化节奏仍将接受新一轮考验。

根据克而瑞监测，2025年以来，上海单价超15万元/平方米的部分项目，去化率基本都在8成以上，大面积、高总价户型持续热销，这些豪宅产品大多位于黄浦-豫园、浦东新区-碧云等核心板块。

克而瑞同时指出，受监测项目单批次推售量基本在100套左右，“小步快跑”的推盘策略使得顶豪市场热度得以延续。

“上海市场虽然整体销售表现坚挺，但竞争也极其激烈。”卢文曦表示，保利发展、招商蛇口、中国金茂等实力房企均在本地深耕多年，不少企业都具备开发高品质项目的能力。另一方面，上海买家普遍阅历丰富、眼光挑剔。很多购房者已经拥有多套房产，对产品细节、社区配套、区位价值都非常熟悉。项目的溢价空间，往往取决于能否真正提供有差异化、具品质的产品。

“中海必须持续提升产品力，才能在新一轮竞争中脱颖而出”，卢文曦强调。

今年上半年，中海实现全口径销售金额1201.3亿元，排名行业第二，与行业老大的差距仅250.7亿元。

中海对其在行业中的位置是在意的。

在今年3月的业绩会上，中海行政总裁张智超表示，从行业竞争格局来看，中海一直有一个判断，“十四五”这五年决定了中国房地产行业未来20年竞争的基本格局，中海成功穿越了当前这一轮行业下行转折期的冲击与挑战，并保持在行业的前列，保持攻守兼备资源与发展态势，有信心、有能力在下一个五年继续保持行业领先地位。

成功摘地之后，这场百亿级的落子，注定是一场硬仗。