西安华润悦玺，算不算豪宅？高新二手房破发后怎么办｜房哥问答435期

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问答435期

问：西安华润悦玺到底算不算豪宅？

答：准确的说，悦玺算好房子，但不能算豪宅，提起西安的豪宅，大家想到的是中大国际九号、玫瑰园、九曲松间、源邸壹号、招商西安序，这类房子首先的特征就是纯大户型，单价高，总价高，总价千万的门槛，与普通人没有关系。

豪宅之下，是各个好地段的大平层，比如高新的天谷雅舍、碧桂园云墅，曲江的金茂府、星河湾、华润悦玺，经开的龙湖景粼天序，浐灞的自然界河山等，地段虽有差异，但还是中产可以够到的大房子。

从悦玺的定位看，也是这样，169-271㎡的面积，新房23438 元/㎡的均价，它的价值更多在于曲江CCBD的位置，周边不仅地铁，商业，学校齐备，且没有新增住宅用地，因此显得稀缺。

但CCBD南区金茂和华发开盘后，四代住宅，大赠送，豪装会所这些卖点还是分流了不少原本要买悦玺的二手客户，虽然地段不如北区，但产品更强，导致悦玺便宜的低楼层，单价来到24819 元/㎡。

悦玺是好房子，好地段，好产品，自住挺好，没必要往豪宅的标签上硬蹭，曲高和寡，低流动性的豪宅，不是好标签。

问：软西，高三二手房纷纷破发，新项目是不是要回归刚需？

答：两回事，开发商立场和房东立场是不同的，二手破发的不止西安，西安也不止高新，这里面有投资失误因素，有恐慌情绪，也有旧产品置换，非紧急资金需求的，当下并不是卖房好时机，一个小区入住率5%都没有，低价房源能代表什么？

对房东而言，都是独立的个体，为自己的资金和眼光负责，有人长期持有自住，有人短期卖掉止损。

而对开发商而言，则是看天吃饭，高新范围刚需基本都在二手房里，新房的小面积卖的并不好，有的销量还是在大户型，这是周边人群，小换大，旧换新的格局决定的，只不过，有的开发商跑得快，有的慢，着急回款，大户型库存又多，只能降价卖房。

从趋势看，高新仍是西安土地，房价，需求最高的区域，小户型主要在外围雁塔，长安，沣东主打性价比，CID，软件新城新供的住宅，仍会以中大户型为主，叠加四代宅卖点，主打高赠送。

问：西咸奥林匹克花园六层房子，目前出租，有必要留着吗？

答：简单点说，就是房子被淘汰了，奥林匹克花园这种超大社区的多层，就类似于御锦城、浐灞半岛、天朗蔚蓝花城这样，不仅和周边新房竞争，还和同小区更新房龄的二手竞争，属于卷上卷。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（一对一私聊房哥答疑）

但往往优势仍旧强，因为买的早，几千一平的入手价格，房价再怎么跌，原始房东都不亏，比如奥林匹克花园，多层的单价仍有一万出头，别看房龄这么多年了，但当年洋房设计，低公摊，赠送面积也多，唯一缺陷就是没有电梯。

作为西咸融合的接触点，经过十几年发展，奥园周边1号线、16号线双地铁，又有陕师大的学校，医院，商业配套齐全。

二手市场，还是有需求的，主打价格低，生活方便，主要吸引咸阳的业主，来往西安工作，以前住咸阳，现在住这里。

问：西安端厅房子并不好，天天拉窗帘，夏天也热？

答：这里面就涉及一个营销悖论，到底好房子是好住的房子，还是好看的，好卖的房子，答案显然是后者，四代住宅，端厅，配合短楼间距，大高层，后期实际居住体验，可以想象。

现在新房的设计越来越会所化，酒店化，越来越好看，越来越好卖，但并不好住，比如大玻璃，核心是因为楼间距小，采光验收要过，所以落地窗做最大，样板间展示的时候，由于是平面，非常漂亮。

在比如四代住宅露台，样板间展示也是在平面，但实际盖出来是叠起来的高层，前后互相透视，房子的隐私，安全和采光，通风同等重要。

等交房以后的场景必然就是家家户户拉窗帘，越是高层端厅，拉的窗帘越多，越厚，玻璃的保温，隔热和实体墙也无法比，后期维护也是问题。

买房毕竟不是住酒店，不能单为好看，为情绪价值买单，现在流行大窗户，说不准以后窗户又会做小了。

问：买经开区学区房，能不能上经开区的初中？

答：全西安，唯一没有初中学区房的，就是经开区，因为是学籍直升，比如经开一校小学部，直升初中部，经开一小、八小直升经开一中，西安第一实验学校小学部，直升初中部。

好处是初中生源也很纯粹，家长不会为小升初困扰，但初中没有学区房，因为没有经开的小学学籍。

官方表述为我区公办初中按照对口直升的方式入学，区内所有小学毕业生由教育体育局按照“尊重历史，结合实际，相对就近”的原则划分对口直升学校。

所以不少城北的家长会考虑港务区，铁一陆港、交大陆港、师大陆港和高新陆港，高预算学区房上铁一，中等预算选高新，低预算看交大、师大。

问：振业泊岸，2020年高位入手洋房，人在外地，值得留吗？

答：本质就是投资失误，认为西安房价当年猛涨，买什么房子都不亏，如果来套洋房，更稀缺，更增值。

这种逻辑一旦遇到市场下行，往往撑不住，核心是因为投资心态过重，且买来不住，洋房单价高，总价高，流通受限。

浐灞其实是不缺洋房的，中南、绿城、世园、紫薇、振业、自然界都是洋房，也不缺环境，各处公园，但缺好学校，缺生活配套，振业泊岸周边，有紫薇花园洲和碧桂园阅江府，二手房竞争激烈，且南侧有大量空余住宅用地未开发。

最近的 浐灞三十二小 在隔壁，地铁香湖湾站在小区南门外1200米， 北门出400米 的商业是砂之船， 南门出770米 是中亚公园。

作为自由职业，养老居住，其实挺好，但当年高价买，如今空置多年，又不回西安，不少人选择回笼资金卖掉。

问：金辉江山著高层，不自住已破发，出租还是持有？

答：破发不是个例，全西安多数二手次新房，过去五年买的，都破发了，是情绪，供需因素，金辉的优势在于高低配小区，有叠拼，整体密度低，小区刚交房，房龄也新，短板在于金辉后期维护有限，叠拼违建的多。

更关键的是，这里是东二环老城区，生活便利，配套五花八门，但购买力有限，附近万科金域东郡、华远海蓝城，都是大型社区，源源不断的二手房供应竞争。

但当年华远，万科业主买的早，耗得起，金辉业主买的贵，耗不住，如果不住，下沉拼不过二手房，向上拼不过浐灞的新小区。

明知当下是降价情绪，不适合卖房，也没到非卖不可的地步，不妨先持有，等市场回暖的同时，熬过这段二手房垃圾时间，

问：媳妇环普上班，我在都市之门，金泰、紫薇、陕建三选一？

答：原则上，能够到高新，还是首选高新，大寨路，西沣路，西部大道，这些一直是高新的备胎区域，胜在性价比，但房价上限明显更低，除非价格便宜，能买大面积自住，否则同等价格，高新优先。

金泰的优势在于地段很好，短板在于价格高，且老产品，130㎡是2T3户的中间连廊房，紫薇的优势也是地段，短板在于品牌和价格。

这个预算内，软件新城可以留意二手房，比如苏宁云著、天地源云水天境、绿城海棠三章、南飞鸿兰亭序，偏实用，偏自住，且价格可谈。

新房可以看越秀铁建高新璞悦、绿城熙海棠、高科枫林九里檀悦里，三代、四代都有，产品，价格各有优势。

当然主打务实的，还有丈八北路沿线的二手房，天朗蓝湖树、玫瑰公馆、都市印象等，过去没有350万高新门都别进，现在250万都能横着走。

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作者：Kikyo

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