反内卷的风，吹到了地产行业

7月1日，中央财经委员会第六次会议提出“要纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出”。与此同时，《求是》杂志发表文章《深刻认识和综合整治“内卷式”竞争》。

“反内卷”一词，再次登上各大媒体头版。

事实上，这并非中央首次发声“反内卷”。

2024年7月，中央政治局首次提出“要强化行业自律，防止‘内卷式’恶性竞争”；

2024年12月中央经济工作会议提出“综合整治‘内卷式’竞争”；

2025年3月份政府工作报告更是将“综合整治‘内卷式’竞争”列为年度任务；

“反内卷”，被提升到了国家战略高度。

所谓“内卷式竞争”，主要指的是违背经济运行规律、低质量、同质化的过度无序竞争。过度内卷往往造成成本过度压缩，产品质量下降，创新能力不足，产品高度同质化；同时，也挤压了产业链的生存空间。恶性竞争之下，企业利润缩水，也造成居民消费能力下降。

今年以来，多个行业站出来响应中央号召，发出反内卷倡议。其中就包括房地产产业链上的建筑建材行业。那么，作为内卷重灾区的房地产行业，怎么好像没啥动静？

其实不然。房地产反内卷早就开始了。

房地产产业链开始反内卷

7月1日中央财经委员会会议后不久，工信部宣布将实施新一轮十大重点行业（即钢铁、有色、石化、化工、建材、机械、汽车、电力装备、轻工、电子）稳增长工作方案，核心聚焦淘汰落后产能、优化供给结构。

这十大行业中，涉及到多个房地产上下游行业。

不久，中交、中铁、电建、能建、中冶、北京建工、上海建工等33家建筑类企业联合发出建筑行业“反内卷”倡议书，提出不拼凑规模、不盲目扩张、不过度负债、不设“空壳架构”虚耗资源，共同维护市场秩序。

中国水泥协会发布《关于进一步推动水泥行业“反内卷”“稳增长”高质量发展工作的意见》，要求企业推动水泥行业熟料生产线备案产能和实际产能的统一工作。

中钢协发出呼吁，要求企业加强自律，防止“内卷式”的恶性竞争。钢铁重镇唐山市的钢铁企业应声启动减产措施，高炉休风停产，烧结机限产30%……

房地产产业链之所以深陷内卷，主要还是受楼市持续低迷的影响。

比如钢铁，国产钢铁绝大部分用于房地产和基建。房地产从巅峰时期的年销售额18万亿，到了2024年的9.7万亿，规模缩水一半以上。一大批房企陷入流动性危机，也拖累了一众上下游行业，钢铁便是其中之一。

建筑业的内卷更是由来已久。最低价中标，单价一压再压；垫资做工程，结算结不了；不接项目饿死，接了项目亏死……

随着这一轮房地产下行，整个房地产及上下游产业链遭遇严重的产能过剩。供过于求，产品又高度同质化，企业为了活下去，纷纷自降身价，不求赚钱，只求“活下去”。线上获客不停歇，点击了解

企业之间互卷不说，企业内部也卷得飞起。近年来，土木建筑人员“提桶跑路”现象愈演愈烈，背后正是过度内卷造型的畸形生态。

如今房地产产业链已开启轰轰烈烈的反内卷行动。“卷王”房地产行业，又将何去何从？

房地产内卷的根源在于过剩

在房地产，内卷早就是普遍现象了。

卷价格，别人98折我就95折，别人送物业费我送汽车；别人打折扣我就零首付……赚不赚钱不要紧，要紧的是卷死竞品，抢到客户；

企业内部卷人效：减员、降本、控费，一个人干三个人的活，领一个人的工资，号称降本增效；卷汇报：月报、周报、日报，甚至要精确了每小时做什么事；卷开会：月会、周会、双周会、项目例会、复盘会、拉通会……上班忙着开会写报告，下班才开始正经干活……

此外，还有卷佣金、卷开盘速度、卷全民营销……一些房企，已经形成了内卷惯性，什么都要卷到底，甚至以内卷为荣，倡导员工比拼谁更能卷。线上获客不停歇，点击了解

说到底，这都是由于需求萎缩，产能过剩造成的恶性竞争。无论是房地产，还是上下游产业链，如果不能解决过剩问题，就无法从根本上跳出内卷怪圈。

据国家统计局数据，截至今年6月份，全国商品住宅待售面积为76948万㎡，仍然处于近10年的巅峰位置。

△数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

另外，可以看出，商品房的销售量自2021年触顶后极速下滑，到了2024年商品房的销售面积仅剩下9.7亿平方米，与2021年相比将近腰斩。

△数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

商品房供应过剩，而市场急剧萎缩，是这一轮房地产问题的核心。僧多粥少的市场环境下，房企不得不以价换量，断臂求生。房企投资收缩，也造成了大量人才溢出，进而加剧了人才竞争的激烈程度，造成了有内到外的全面内卷状态。

和其他行业一样，房地产要走出内卷首先要“减产保价”，让企业有营收，有利润，有进一步发展的动力；同时，更要推动产能升级，开拓新的需求市场。

而这，其实已经在进行中。

中央部署下

房地产反内卷早已开始

回顾自从2021年以来的房地产政策，会发现房地产的反内卷其实从未间断。

第一，行业风险出清

2024年两会记者会上，住建部长倪虹明确表示，“对于资不抵债，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产的破产“。

某种程度上来讲，资不抵债的房企破产，才能加速房地产行业供给侧改革和风险出清。

与此同时，通过房地产融资协调机制，将项目与企业的风险隔离，推动项目复工复产，达成保交付的目标。

第二，商品房去库存

商品房的去库存，从供需两端同时发力。

供应端体现为土地供应“控量提质”。

2021年，自然资源部便要求各地在编制年度供地计划时，严格限制住宅用地总量，尤其对库存消化周期长的城市减少供地规模，明确“控总量、调结构”的导向。

2024年自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出以人定房，以房定地，合理控制新增商品住宅用地供应。并要求各地根据去化周期划定供地规模。

由此带来宅地供应大幅缩减。

从数据上来看，2021年起全国住宅新开工面积急剧下降，也反映出来土地供应缩量的情况。

△数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

需求端体现为促销售，收购存量商品房。

①政策松绑，加速市场流通速度

近年来各地调控政策一再松绑，截至目前，除了极少数的一二线城市外，全国绝大部分城市的限制性政策已全部退出，商贷利率也降至历史低位。目的就是降低购房门槛和购房成本，充分释放购房需求，引导购房者入市。

②旧改货币化和房票，拉动商品房销售

发力城中村及危旧房改造，重点推进货币化安置和房票补贴。据测算，100万套的城中村改造将带动近1亿平方米住宅销售。

③存量收购，消化部分土地及商品房

发行4.4万亿专项债，主要用来支持地方收购闲置土地及存量商品房等，截至6月底，存量商品房收购规模已达6128套。

这些举措，正是为了控制商品房增长，减少商品房库存，缓解商品房供需失衡的局面。

第三，促进产能升级

遏制内卷的终极办法，是让供应结构与需求结构相适配。通过新旧产能迭代，开拓出新的需求市场。

不难发现，这几年中央的政策主线，基本是围绕“消化存量、优化增量”展开的。

在推出一系列措施去产能的同时，通过引导产品升级迭代。这在今年已有明显成效。

自2022年住建部首次提出“好房子”概念以来，“加大高品质住房供给”、“推动建设好房子”等便频繁出现在中央各大重要会议上。今年“好房子”首次写进两会工作报告。各地也相继出台住宅计容新规，推动四代住宅、类四代住宅产品的横空出世。今年五月份正式实施国家标准《住宅项目规范》，标志着好房子建设进入到全面普及阶段。好房子，安心交付，点击了解

我们知道，中国目前不缺房子，但缺“好房子”。人们对优质居住条件的追求是无止境的。好房子战略的推出，就是要引导商品房更新迭代，从一个过剩领域，走向一个非过剩领域，重新达成供应结构与需求结构的适配关系。

产能去化+产品革新，正是反内卷的题中之义。由此可见，房地产反内卷早已深入推进，并且，还在持续加码中。

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