最高法新规更大力度守护买房人合法权益

杜蒿坨

7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。为稳定预期、化解风险，《解释》对“可以排除强制执行”的商品房消费者权益作了细化、具体的规定，进一步拓宽保护范围。《解释》自2025年7月24日起施行。

《解释》的一大亮点是拓宽了对商品房消费者权益的保护范围，把消费者购买的家庭改善型住房也拉入了可执行豁免也即可排除强制执行的清单。由于这一司法变化涉及商品房消费者、房地产企业、房地产企业的债权人等诸多主体的权益，备受社会关注。

商品房以不动产登记作为财产权转移的必要条件，揆诸现实，在商品房交易过程中，因房地产企业不能及时提供相关材料、税费未缴清、超审批范围建设、资金链断裂等原因，不动产登记常常滞后于商品房的实质性交易。有不少消费者与房地产企业签订购房合同并支付了房款后迟迟拿不到房产证，等待期动辄几年甚至更长时间。而一旦房地产企业因债务纠纷、抵押纠纷等遭遇法院强制执行，消费者已经掏出真金白银完成实质性购买但未办房产证的商品房就会被纳入强制执行视野。尽管根据最高法2002年和2023年的相关批复，消费者的利益属于生存利益，具有优先权，可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权及抵押权人的抵押权，但在以往，只有案涉商品房是购房者的唯一房产时才能被认定享有优先保护权，才可以排除强制执行。

《解释》突破了“唯一住房”这一强制执行豁免局限，赋予了商品房消费者更大的优先保护空间。《解释》明确：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合“查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同”“查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”这三项条件的，人民法院应予支持。“家庭居住生活需要”包括“唯一住房”，但又不止于“唯一住房”，因为教育、就业、提升生活品质等刚性需求而购买的第二套房甚至第三套房等也可能被归入“满足家庭居住生活需要”的范畴，进而在涉及房地产企业的相关纠纷中取得优先保护权和执行豁免权。

最高法同步发布的涉财产权保护执行异议之诉典型案例，就把韩某平、王某为孩子入学而购买的非唯一住房定性为改善型住房，定性为刚性住房需求，定性为满足生存权的合理消费，排除了对涉案房屋的强制执行。该案具有司法标杆意义，让《解释》的相关规定由抽象变得具体，有助于各级法院和商品房消费者、房地产企业、相关债权人等更准确地理解把握《解释》。

家庭改善型住房可在满足法定条件时执行豁免，能更好地保障商品房消费者的生存权，更好地保护商品房交易关系中善意第三人的财产权，也给商品房消费者吃下了定心丸，能起到鼓励商品房交易、维护商品房交易秩序的稳定等积极作用，既彰显了司法理性，也体现了司法温度。在执行过程中，最高法及各级法院可对“满足家庭居住生活需要”的情形和标准进行进一步探索和明确，使其边界更加清晰，以凝聚共识、消除争议，保障执行豁免的规范性、准确性、合理性，让商品房消费者及其他主体在每一起案件中都感受到公平正义。