农村老宅继承，北京律师如何靠权属证据帮当事人赢分割官司？

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在遗产继承纠纷中，房产分割往往是争议焦点。北京一起案件中，兄妹二人因父母遗留的宅基地房屋、小产权房分割产生争议，诉至法院请求依法分割。法院结合财产来源、登记情况及证据材料，对各类财产的权属及继承份额作出明确认定。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：孙晓梅

被告：孙晓强（孙晓梅之兄）

（二）事件经过

孙福海与周桂英系夫妻关系，育有孙晓梅、孙晓强兄妹二人。周桂英于 2014 年 12 月去世，孙福海于 2023 年 7 月去世，二人父母均先于其去世。

孙晓梅起诉要求分割两项遗产：一是北京市通州区A村十号院内房屋；二是北京市通州区漷县镇阳光西区（二期）八号房屋。

关于十号院房屋

十号院分为东西两院，东院宅基地原登记在孙福海之父孙振山名下，90 年代孙福海从弟弟孙福贵处购得院内 5 间北房；西院宅基地登记在孙福海名下，原有 5 间北房。2016 年，法院调解书确认西院北房西数第一间归孙晓强继承所有，西数第二间归孙晓梅继承所有，西数第三至五间归孙福海所有。2020 年，法院调解书确认东院 5 间北房归孙福海继承所有。

孙晓强主张 2022 年由其出资将东西院翻建，翻建之后格局为东西院均有五间北房和五间倒座房（含一间门道），出资来源于固定工资及种植果树收入，房屋应归其所有；孙晓梅称孙福海生前告知其出资 70 万元翻建，翻建后应有其份额，被告管理孙福海银行卡期间存在大额取现，可能用于翻建。被告认可代为管理银行卡，但称仅为协助取现转交孙福海。原告提交的录音显示，被告认可孙福海在建房时出资 20 万元，否认其主要出资。

关于阳光西区八号房屋

该房屋为村委会颁发证书的小产权房，2009 年由案外人李某卖给孙福海，2013 年 12 月产权变更登记至孙晓强名下，双方签订《房屋变更说明》。孙晓强称购房款 68 万元来自其种植果树的补偿款（72 万元补偿款扣除各项支出后剩余 42.4 万元，加自有存款 25.6 万元），房屋系其夫妻共同财产。

孙晓梅主张该房屋由家庭承包土地的地上物补偿款购买，实际产权人应为孙福海，登记在孙晓强名下系因孙福海手抖不便签字。2024 年 3 月，孙晓强起诉要求刘某（孙福海晚年伴侣）腾退该房屋，法院生效判决以证据不足驳回其请求，认定其未证明对房屋享有物权。

孙晓强另提出，其长期照顾父母，孙晓梅未尽赡养义务，不应分得遗产。孙晓梅对此不予认可。

（三）争议焦点

阳光西区八号房屋是否属于孙福海的遗产？

十号院东西院房屋应如何继承分割？

孙晓强以尽赡养义务为由主张多分遗产能否成立？

二、案件分析

（一）阳光西区八号房屋的权属认定

法院对小产权房的审查：

产权登记的证明力：该房屋为小产权房，村委会登记显示 2013 年已变更至孙晓强名下，并有《房屋变更说明》佐证，虽登记不能产生物权效力，但可作为权利来源的参考依据。

出资来源的性质：72 万元地上物补偿款虽支付至孙福海账户，但结合证人证言，果树种植及管理主要由孙晓强夫妻负责，且孙福海与孙晓强一家共同生活未分家，补偿款应视为家庭共同财产。

当事人真实意思表示：多位证人证实孙福海生前明确表示该房屋系孙晓强为孙子购买，结合产权变更登记行为，可认定将房屋登记至孙晓强名下系孙福海真实意愿，故该房屋使用权不属遗产范围。

（二）十号院房屋的继承分割

法院对宅基地房屋的认定：

原房屋权属基础：东院经生效调解书确认归孙福海所有，西院孙福海享有三间北房，均属孙福海与周桂英的夫妻共同财产，周桂英去世后未分割，孙福海去世后应作为遗产继承。

翻建行为的影响：孙晓强主张出资翻建但未提供充分证据；即使确由其出资，翻建行为不能改变原房屋的权属性质，仅可就出资部分另行主张债权，不影响遗产分割。

继承份额的确定：孙晓梅与孙晓强作为第一顺序继承人，继承份额应均等。结合西院已有孙晓梅一间房屋的基础，为便于实际分割，法院对东西院房屋进行整体划分。

（三）赡养义务对继承的影响

法院对赡养事实的审查：

赡养证据的充分性：孙晓强虽主张尽主要赡养义务，但未提供医疗记录、护理证明等关键证据，仅凭证人证言不足以证明孙晓梅未尽赡养义务。

法定继承的均等原则：在无充分证据证明赡养义务差异的情况下，应适用均等分割原则，对孙晓强主张多分遗产的意见不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

一、位于北京市通州区A村十号院东院内北房 5 间及院落归孙晓强所有；

二、位于北京市通州区A村十号院西院内北房 5 间及院落归孙晓梅所有；

三、驳回孙晓梅的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋继承的注意事项

宅基地与房屋的区分：宅基地使用权归集体经济组织成员所有，非本集体成员无权继承，但地上房屋作为私有财产可依法继承。本案中孙晓梅虽非本村集体经济组织成员，仍可继承房屋所有权。

翻建房屋的权益保护：子女出资翻建父母房屋时，应签订书面协议明确出资性质（赠与、借款或共建），避免日后就房屋权属产生争议，出资方可通过债权主张返还建房款项。

小产权房的风险提示：小产权房因无合法产权证明，法院仅能处理使用权。购买或登记时应保留完整的出资凭证、协议文件，明确权利人真实意愿，降低继承纠纷风险。

（二）遗产范围的界定要点

家庭共同财产的区分：共同生活期间取得的财产需先区分个人财产与家庭共同财产，如本案中果树补偿款需结合贡献度认定是否属于家庭共有，再析出个人份额作为遗产。

（三）继承纠纷的证据准备

权属证明的收集：宅基地使用证、房屋登记材料、生效法律文书等是认定房屋权属的关键证据，应妥善保管。

证人证言的效力：亲属、邻居的证言可辅助证明被继承人真实意愿及家庭生活情况，但需结合其他证据形成完整证据链。

赡养义务的举证：主张尽主要赡养义务的，应提供医疗费用票据、护理记录、转账凭证等客观证据，仅凭口头陈述难以得到法院支持。

（四）继承分割的原则与方法

均等分割为原则：同一顺序继承人一般均等分割遗产，除非存在对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人予以照顾，或对被继承人尽了主要扶养义务等法定情形。

实物分割的便利性：房产分割应考虑实际居住需求和使用便利性，法院可根据房屋格局、现有居住状况进行合理划分，本案结合已有继承份额进行整体分配体现了这一原则。

协商优先原则：继承人应尽量通过协商解决遗产分割问题，明确各自份额及履行方式，减少诉讼成本和家庭矛盾。

本案判决明确了农村房屋、小产权房的继承处理规则，强调了证据在遗产纠纷中的关键作用。继承人在处理遗产时，应尊重被继承人生前意愿，注重保存相关证据，依法维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）