上海破产律师：俞强律师解读保底租金加提成合同违约认定

一纸保底租金加提成合同背后，是商业博弈与法律风险的无声较量。

2023年初，上海某知名商场运营方A公司与服装品牌B公司签订了一份特殊的租赁合同：约定B公司承租商场内500平方米商铺，每月支付保底租金8万元，同时需按营业额的12%向A公司支付提成租金。

合同履行初期，B公司凭借新品热销业绩喜人，A公司月提成收入一度高达15万元。

然而好景不长。2024年下半年，B公司因产品设计老化、电商冲击等多重因素，销售额断崖式下跌，连续数月无法达到盈亏平衡点。同年11月，B公司单方面宣布停业撤场，拖欠最后两个月的保底租金16万元，且因停业导致A公司提成租金损失约20万元。

A公司随即向法院提起诉讼，主张B公司不仅需支付拖欠的16万元保底租金，还需赔偿其提成租金损失20万元。

01 案件核心争议

本案争议焦点集中在合同性质认定与违约责任的划分上。A公司主张，双方签订的“保底租金+营业额提成”合同具有联营合作性质，B公司擅自停业导致其预期收益损失，应当赔偿。

B公司则抗辩称，其已准备支付拖欠的保底租金，而提成租金部分属于经营风险范畴，A公司无权主张赔偿。

双方对合同条款的解释产生根本分歧。A公司认为提成租金是其参与商业运营的对价，B公司则认为这只是浮动租金的一种形式。

这种分歧直接关系到B公司是否应对A公司的提成损失承担赔偿责任。

在商业租赁领域，“保底+提成”模式被广泛应用于商场、购物中心等场所。出租方通过保底租金确保基本收益，同时通过提成分享商户经营成果；承租方则在经营初期获得租金压力较小的经营环境。

这种模式平衡了双方利益，却也埋下了法律争议的种子。

02 裁判结果及理由

法院经审理后作出判决：B公司需向A公司支付拖欠的保底租金16万元及相应利息，但无需赔偿A公司主张的提成租金损失20万元。

裁判理由基于对合同性质的精准认定。法院认为，本案合同本质上仍属租赁合同关系，而非联营合作。

判决书明确指出：“虽然合同约定A公司的收益由保底租金和营业额提成两部分组成，但A公司并不参与B公司的实际经营管理，也不对B公司的经营亏损承担责任。提成租金属于风险租金性质，其数额随经营状况波动是此类合同的固有特征。”

关于B公司停业是否构成违约，法院认为，B公司作为承租人享有独立的经营自主权，包括根据市场情况决定是否继续经营的权利。只要其按约支付了保底租金，即使因经营不善停业导致出租方提成收入减少，也不构成违约。

法院特别强调：“提成租金的商业风险在合同订立时即已存在，该风险应当由出租方承担。不能因承租方经营不善导致提成减少，就要求承租方赔偿出租方的租金损失。”

03 法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示：本案的核心法律问题在于如何定性“保底租金加收入提成”合同关系。最高人民法院的裁判观点明确指出，判断合同性质应基于双方的主给付义务内容，而非单纯的收益计算方式。

租赁合同与联营合同的本质区别

联营合同要求双方共同出资、共同经营、共担风险。而在保底租金加提成模式下，出租方通常不参与承租方的经营管理，也不分担经营亏损。这种模式下，提成租金仅是租金的一种计算方式，不改变合同的租赁性质。

俞强律师进一步分析，即使合同中约定出租方需“创造条件协助提升销售”或“协助减免税费”，也不足以改变租赁合同的基本性质。关键在于出租方是否实质性地参与了承租方的经营决策和风险承担。

经营亏损的违约责任认定

当承租人因经营不善停业时，只要其已支付保底租金，就不构成违约。提成租金的损失属于出租人应承担的商业风险范畴，而非承租人违约造成的损失。

俞强律师指出，这一裁判规则体现了合同法中的风险分配原则。出租人在签订“保底+提成”合同时，已经预见到提成部分可能随经营状况波动的风险。将这种风险转嫁给承租人，违背了合同订立的初衷。

情势变更原则的适用边界

值得注意的是，如果经营困难是由疫情、重大政策调整等不可预见因素导致，承租人可能援引情势变更原则请求变更或解除合同。

但市场波动、竞争加剧等属于正常的商业风险，不能成为免责事由。

实务建议

为减少此类纠纷，上海君澜律师事务所俞强律师建议当事人在合同中：

1. 明确营业额计算范围：详细约定提成计算基数包含的收入类型，如商品销售收入、服务费、商铺相关非商业性收入等；

2. 建立核查机制：约定出租方对营业额的核查权及审计权，确保提成计算的准确性；

3. 设计风险分担机制：可设置最低营业额门槛，低于该门槛时调整提成比例或转为固定租金；

4. 约定合同解除条件：明确何种情况下双方可提前解除合同，避免单方停业引发的争议。

俞强律师特别强调，商业租赁合同的条款设计需平衡双方利益。过于保护出租人利益的条款可能增加招商难度，而对承租人过于宽松的条款则可能使出租人面临收益不稳定的风险。

04 风险提示

具体案件需要咨询专业律师。商业租赁合同纠纷涉及复杂的法律关系和事实认定，个案细节可能影响裁判结果。本文内容仅代表作者观点，不构成任何形式的法律意见。

作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人），具有上海破产管理人资格
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士、专利代理师
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师