烂尾楼业主如何讨还房款？最新司法解释来了

21世纪经济报道记者 张敏

7月23日，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），针对商品房买卖、强制执行等相关问题，做了细化的规定。

《解释》共有二十三条，保持与相关司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，落实审执分离和审执协调，既促进规范执行，又助力解决“执行难”。

其中，涉及烂尾楼还款诉讼的部分条款，颇受外界关注。

《解释》指出，“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。”

此外，“商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”

有律师指出，这两项条款意味着，已经解除购房合同的“烂尾楼”业主，可在一定的情况下拿回购房款。但并不意味着烂尾楼业主可以随意不还款。

该《解释》自2025年7月24日起施行。

避免业主“钱房两空”

近年来，房地产市场进入调整期，一些商品房项目因无法按时交付出现“烂尾”，并损害购房者的利益。烂尾楼涉及开发商、银行、购房者等多方利益，在破产清算或强制执行等一些特定情形下，还将涉及更多的利益相关方。因此，在司法案件的实际操作中，容易引发异议。

最高法也指出，执行异议之诉案件呈逐年上升态势。《解释》进一步完善执行异议之诉制度的法律适用，为人民法院通过审理程序对案外人合法财产权益进行实体保护提供裁判依据。

早在2020年，最高法就曾出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并明确，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

该项解释还明确，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

相比之下，最新的司法解释更加细致。

北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松律师向21世纪经济报道记者表示，2020年的司法解释明确了购房者在房屋不能交付且无交付可能的情况下，其主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

这次的司法解释进一步细化了具体情形和条件。比如，法院冻结开发商的预售资金监管账户，购房者已向该账户交付购房款但房屋买卖合同已经解除的情况下，向法院请求返还购房款，人民法院应予支持。这就为烂尾楼业主在特定情况下拿回购房款提供了更明确的法律依据。

同时，当法院对烂尾项目强制执行时，购房者向法院请求拿回购房款，人民法院应予支持。这进一步完善了烂尾楼业主在执行阶段的权益保障路径，使相关规则更具操作性。

他表示，这两项条款都将使烂尾楼购房者避免陷入“钱房两空”的局面。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也指出，新的司法解释明确了购房人在一定情况下，可以执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请向其发放。这一点对于已经解除购房合同的业主，意义重大。

李松还表示，此次司法解释扩大了商品房消费者权益保护范围，将买房人保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”，取消唯一住房限制。且房屋性质认定放宽至商住两用房，这使得更多烂尾楼业主能够享受到司法解释带来的权益保障。

烂尾楼业主可以不还贷吗？

作为商品房买卖关系中的弱势一方，购房者在面临楼盘烂尾的情况时，往往会承受金钱与实物的双重损失。但若购房者违反买卖合同或贷款合同，则会面临法律风险。

因此，对此类案件的判决，向来很受关注。

今年7月初，最高人民法院案例库入库了一个参考案例，引起了广泛关注。

根据最高法披露的案件信息，2021年12月，原告陆某、张某千与被告盐城融某置业有限公司签订房屋认购合同。合同约定商品房总购房款为118.4万元，其中首付款43.4万元，剩余房款75万元，由开发商指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行贷款，以按揭方式支付房款。

2022年2月，陆某、张某千、盐城融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。

此后，陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月已支付贷款本金及利息19万元，但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月。融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。

由此，原告陆某、张某千向法院提出解除房屋买卖合同及贷款合同的请求，同时要求开发商返还首付款及利息，并支付违约金。

2024年6月，江苏省盐城市亭湖区人民法院作出判决，支持原告的全部诉求。宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于当年10月作出判决，驳回上诉，维持原判。

这一案件的涉案金额虽然不大，但指向意义较强。依照最高人民法院出台的《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库……并参考入库类似案例作出裁判。

多位律师向21世纪经济报道记者表示，在此前有关烂尾楼的案例中，少数购房者退房退款获得法院支持，但多数断供行为仍需负法律责任。纳入最高法案例库的这一案例虽不涉及断供行为，但仍然能够增强购房者的信心。

最新的司法解释，进一步理清了相关的权利和责任。

李松表示，以往在很多情况下，即使房屋烂尾，银行仍会要求购房人继续履行贷款合同，这对购房人来说是不公平的。此次司法解释明确，在房屋买卖合同解除且符合相关条件的情况下，购房人可以请求排除相应购房款的强制执行并申请发放，这实际上是将购房人因开发商违约导致的损失，通过合理的司法途径进行弥补。

另一方面，从公平正义的角度来看，当开发商无法交付房屋时，购房人并无过错，却要承担剩余贷款的还款责任，这显然是权利义务失衡。此次司法解释的出台，正是为了纠正这种失衡，让责任的承担更加合理。

但他同时指出，不能简单地理解为烂尾楼业主可以不还款。如果购房人未经法院判决或未满足相关条件，擅自停止还款，仍然可能面临银行的追偿以及相应的法律责任。只有在符合司法解释规定的条件，并通过合法的执行异议之诉等程序后，才可能实现购房款的返还或免除相应的还款责任。