不动产信托登记试点扩至四城，房产传承难题迎破解新思路

本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

信托财产登记试点工作再迎新动态。

近日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室联合发布了《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（厦金发〔2025〕55号）（下称：厦门试点），自印发之日起试行一年。

就在厦门试点发布的两天前，国家金融监督管理总局广东监管局、中共广州市委金融委员会办公室、广州市规划和自然资源局、国家税务总局广州市税务局也联合发布了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称：广州试点）。

随着穗厦两地试点落地，目前北京、上海、广州、厦门四地均已启动不动产信托财产登记试点，这标志着我国信托财产登记制度建设在实践层面进一步铺开。

在多位受访人士看来，此次广州、厦门加入试点阵营，不仅体现了政策层面对信托行业回归本源的持续支持，更通过地方实践的差异化探索，为全国性信托财产登记制度的完善积累了宝贵经验。特别是在不动产这类核心资产的信托登记流程、权属确认、风险隔离等关键环节，将为破解长期以来制约不动产信托发展的登记难题提供重要参考。

两地试点求同存异

随着厦门、广州两地推出了各具特色的试点政策后，不动产信托财产登记试点的“区域矩阵”进一步丰富。

本次厦门试点对不动产信托财产登记做了更为宽泛的定义，即不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。

在登记类型上，相比北京和上海，厦门试点更加多样化，增加了追加交付不动产的情形、受托人运用信托资金购买厦门市行政区域范围内不动产的情形、更换受托人和分配给受益人的登记类型和受益人变更登记。

此外，在登记流程方面，厦门试点按登记类型设计了七大事由，按照不同事由分别设计登记流程。相比北京和上海，厦门试点在登记内容上的重大创新是在登记簿上记载委托人和受益人。

而在广州试点上，不仅适用于广东辖内信托机构，在广州设有异地部门的全国性信托公司也能够参与其中。

机制设计方面，广州试点引入不动产预告登记，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记。预告登记后，未经信托机构同意，委托人处分该不动产的，不发生物权效力。

另外，遗嘱信托程序设计是广州试点的最大亮点。试点表示，以遗嘱设立的信托，在全部法定不动产继承人到场确认遗嘱的有效性情况下，信托机构可以持遗嘱信托文件单方申请不动产信托财产权登记，这在一定程度上简化了登记的手续。

资深律师游乐表示，信托设立的目的直接关系到信托效力以及信托制度功能的发挥。对此，相关主体也应当予以重视。北京、上海、厦门、广州等多个城市参与不动产信托财产登记试点，为信托走进寻常百姓家起到了进一步的推动作用。

值得注意的是，在广州试点出台后，粤财信托积极响应，于7月18日成功落地广东省首单不动产家庭服务信托——“粤财信托・爱家和丰传承家庭服务信托”。委托人张先生将名下位于广州市一处房产及现金资产作为信托财产。在该项目中就运用了预告登记方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信托财产范围。

粤财信托表示，该项目专门聘请北京大成（广州）律师事务所担任独立监察人，构建“受托人+监察人”双重治理机制，由法律专业机构对信托运作实施全流程监督，形成委托人意愿与受益人权益的双重保障体系。同时项目深度整合了财富传承、养老保障、公益慈善三大场景，为老龄化社会下的家庭提供“财产隔离+风险防控+目的实现”一站式解决方案。

不动产信托危与机

不动产信托财产登记试点的“四地矩阵”已初步形成，从地域分布来看，当前不动产信托登记试点城市呈现出鲜明的“经济发达导向”特征。

“北京、上海是全国政治、经济、金融中心，而广州、厦门则是区域经济中心，不动产价值高、财富管理需求复杂，不动产信托发展潜力相对较大。”用益信托研究员喻智对《华夏时报》记者表示。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，不动产信托登记推进呈现由一线城市（北京、上海）向其他城市（广州、厦门）扩展的特点，同时试点城市均选取不动产体量大、价值高的地区，旨在为信托财产登记制度完善积累经验，激活存量不动产市场价值 。

尽管四地试点成效初显，但不动产信托业务整体仍处于初期阶段，全国性推广则面临多重制约。

柏文喜对《华夏时报》记者分析称，不动产信托业务大规模落地要面临法律适用模糊（如异地信托公司登记资格界定）、税费政策空白（契税、增值税重复缴纳）、办理周期长（多部门协同依赖人工沟通）等制度性障碍。此外，信托机构虽有积极性，但不动产信托短期内难成主流，信托公司仍以固收类、标品信托为主 。

喻智也持有同样的观点。他认为，目前不动产信托业务在初期主要受限于税收优惠、法律细则、跨部门协同和市场认知等因素。不动产信托的管理成本高、周期长，信托公司拓展此类业务需政策支持与市场需求的同步跟进，不动产信托登记的全国推广还有一定困难。

挑战的另一面也是机遇。

“短期内不动产信托难以成为信托行业的主流业务，但从长期趋势看，其增长潜力不容小觑。”一位业内人士指出，随着老龄化加剧、财富传承需求爆发，仅中国高净值人群的不动产传承市场规模就超过百万亿元，而不动产信托作为唯一能实现 “所有权、管理权、受益权” 分离的工具，在资产隔离、意愿执行、跨代传承等方面的独特价值将日益凸显。

“试点不动产信托财产登记制度，不仅破解了房产代际传承的困局，更打开了家族财富管理的多维空间——从货币资产的保值增值到保单权益的定向分配，从企业股权的动态管理到知识产权的创新运营，皆可通过信托架构实现资产所有权、控制权与受益权的三重分离。”北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰坦言，更具社会意义的是，信托正从私益工具升华为向善载体，在风险防范与价值创造的双重维度中从容而行。

正如一位信托行业协会专家所言：“试点的价值不仅在于解决当下问题，更在于为全国性制度探路，这需要政策定力与市场耐心的双重加持。”

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟