上海泰禾大厦6.597亿完成出售，一线城市核心区资产价值凸显

上海泰禾大厦位于上海静安区天目西路恒丰路238号，地处内环内核心区域，紧邻上海火车站，步行5分钟即可到达地铁汉中路站（1号线、12号线和13号线交汇），交通便捷。

大厦建筑面积约2.55万平方米，得房率约70%，周边高端酒店、商圈环绕，金融、商贸、高端消费资源丰富，办公配套齐全。

2025年7月，上海某建设集团以6.597亿元成功购得泰禾大厦，成交单价约为3.61万元/平方米。

此次交易后，该建设集团计划将总部迁入，并对外出租剩余空间。

企业购置自用物业（如总部、研发中心）既能抵税，又规避租金波动风险。

这几年"产业资本替代金融资本" 的案例多起来了，很多实体企业通过购置不动产降成本、增资产，而非单纯财务投资。

2024年11月，长江商学院购入北京东城区磁器口新景大厦，毗邻天坛、王府井等文化地标，满足教学与高端学术交流需求，强化资产配置抗通胀。

2025年1月，国家开放大学收购北京石景山新首钢园核心区首程时代中心A区约10万平方米写字楼用于教学科研及办公。

未来会有更多产业资本、实体企业入场存量资产市场，将部分对冲金融投资机构退出的缺口。

一线城市核心地段的优质资产抗风险能力仍然很强，即使市场下行期仍具长期价值。

业主方泰禾集团自2020年公开市场债务违约以来，一直努力自救，但效果却并不显著。

此次单价3.61万元/㎡的成交价远低于上海甲级写字楼均价，实际上是卖方迫于债务压力折价变现，而非资产本身贬值。

未来写字楼和产业园等不动产交易的市场必然是呈两极分化：

1、核心城市优质资产仍受资本青睐，但需“捡漏”机会（如法拍、债务重组）。

2、非核心区资产面临空置率上升、租金下滑压力，评估价格肯定继续探底。

杨浦区黄浦江畔，原阳光城集团总部所在地阳光城滨江国际广场1号楼2024年1月首次拍卖（起拍价21亿元），无人出价流拍；2024年2月降价至19.81亿元，第二次流拍；2025年7月第三次拍卖起拍价14.57亿元，第三次流拍。

松江区松汇中路398弄松江恒久财富中心建筑面积8490.5平方米，2024年启动拍卖，历经九次拍卖后成交，成交单价约7255元/平方米。

纵观2024年-2025年上海写字楼流拍市场特征：

1、法拍写字楼占比明显上升，2025年上半年，上海法拍写字楼占总成交宗数的30%，占总金额的23%，成为投资者抄底重要渠道。

2、写字楼交易区域分化明显，核心地段（如外滩、陆家嘴）资产需大幅降价才能成交，非核心区域（如松江）资产流动性风险更高。

3、流拍案例多源于合同纠纷、房企破产、债务纠纷，叠加写字楼租赁市场下行例如空置率攀升、企业数量缩减等，债务与市场因素主导导致资产贬值。

泰禾集团债务问题导致资产折价出售，是当前房企流动性危机的缩影。

对很多手握现金的国央企、资产管理公司来说，更多优质资产可能进入法拍或协议转让市场，为资金充裕的买家提供了抄底机会。

2025年6月18日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，删除外资结汇资金不得购买“非自用住宅性质房产”的条款。

这意味着外资企业、境外资本及个人可通过合法外汇收入投资酒店、商铺和写字楼等非自住类房产，打破此前仅限自住的约束。

国内不动产市场正经历深度震荡，对投资人来说：

1、核心城市优质资产仍是"硬通货"，但需耐心等待低估机会。

2、产业资本崛起改变投资逻辑，自用需求将支撑市场底部。

3、各种政策工具逐步完善，加速市场出清与重构。

对投资者而言，对资产的专业运营能力与资本实力将成为决胜关键，市场将从短期投机转向价值深耕。

我看到了全球资本市场的大鳄都在“美元潮汐”里安静潜伏着，等到越来越多的优质不动产降价到4折、3折、2折、1折甚至更低以后，就像很多明知危险又不得不到水池边喝水的小动物一样，大鳄们汹涌的抄底、并购和交易大戏才会上演。

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