共同购房协议解除后，贷款本息该全额返还吗？北京房产律师拆解

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在学区房购置中，亲属间共同出资购房的情况并不少见，但若后续未能就房屋处置达成一致，极易引发纠纷。北京一起案件中，离异夫妻与男方母亲因共同出资购房的退款问题对簿公堂，法院结合合同目的和履约情况作出了裁判。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张磊（出资方，孩子父亲）

被告：刘芳（张磊前妻）、王丽（刘芳母亲，共同出资方）

（二）争议焦点

涉案《共同出资购房协议》是否符合解除条件？

刘芳应否返还张磊已支付的购房款及资金占用利息？

利息计算标准应如何确定？

（三）事件经过

张磊与刘芳离异后，为儿子张小宝上学需要，2016 年 10 月与刘芳母亲王丽签订《共同出资购房协议》，约定以刘芳名义购买二号房屋（西城区学区房），总价款 620 万元。协议明确王丽出资 420 万元（占 67.7% 份额），张磊出资 200 万元（占 32.3% 份额），其中 80 万元以刘芳名义办理按揭贷款，由张磊承担月供。协议特别约定：“若孩子无需在此上学，此房可出售”，房屋继承权归张小宝。

协议签订后，张磊实际支付首付款 120 万元（2016 年 10 月支付 30 万元，2017 年 1 月支付 97 万元及 5 万元，扣除王丽借款及返还后确认 120 万元），并自 2017 年 3 月起偿还贷款，至 2024 年 8 月累计支付贷款本息 32.6 万余元。2024 年张小宝小学毕业后，张磊要求出售房屋或办理份额过户，遭刘芳、王丽拒绝。同年 9 月，张磊停止还贷并通知刘芳解除合同，后续贷款由刘芳自行偿还。

张磊起诉主张解除协议，要求刘芳返还购房款 152.67 万元及利息（以 120 万元为基数按 LPR 计算至 2024 年 10 月）；刘芳同意返还出资但认为房屋价格未确定无法付款，不同意支付利息；王丽辩称协议未约定利息，且张磊停止还贷违约在先。

二、案件分析

（一）合同解除条件的认定

法院对核心事实的审查：

合同目的的实现与否：协议明确购房目的是 “为孩子上学”，并约定 “孩子无需上学可出售房屋”。现张小宝已小学毕业，学区房的核心功能丧失，张磊主张解除合同符合协议约定的解除事由。

违约行为的认定：刘芳作为房屋登记权利人，在合同目的已实现的情况下，既不同意出售房屋也拒绝办理份额过户，导致张磊无法收回投资或实现产权，构成根本违约，符合《民法典》第五百六十三条 “当事人一方迟延履行主要债务致使不能实现合同目的” 的法定解除条件。

解除时间的确定：根据法律规定，解除合同通知到达对方时生效。法院 2024 年 10 月 19 日向刘芳、王丽送达起诉状，应认定协议此时解除。

（二）款项返还范围的界定

法院对出资事实的审查：

首付款的返还义务：张磊支付的 120 万元首付款有转账记录佐证，且双方无异议，合同解除后刘芳应全额返还。

贷款本息的性质认定：张磊偿还的 32.6 万余元贷款中，本金部分属于购房出资，利息部分属于实际损失，根据 “恢复原状” 原则，均应由刘芳返还，合计 152.6329 万元。

资金占用损失的合理性：张磊提前支付大额款项多年，产生资金占用成本具有合理性，法院支持利息请求但调整计算标准为银行同期存款利率，兼顾双方利益平衡。

（三）利息争议的处理

法院对损失赔偿的认定：

协议未约定的填补规则：虽然协议未明确利息标准，但根据《民法典》第五百八十四条，违约方应赔偿对方因此造成的损失。张磊的资金被占用必然产生利息损失，法院酌情支持合理部分。

利率标准的调整理由：张磊主张按 LPR 计算（贷款利率），法院调整为同期存款利率，考虑到本案属于亲属间合作购房，非经营性投资，存款利率更符合公平原则。

起算时间的确定：以最后一笔首付款支付时间（2017 年 1 月 10 日）为利息起算点，符合 “资金占用始于实际支付时” 的原则。

三、裁判结果

法院判决：

确认张磊与王丽、刘芳 2016 年 10 月 12 日签订的《共同出资购房协议》于 2024 年 10 月 19 日解除；

刘芳于判决生效后十五日内返还张磊购房款本息 1526329 元，并支付利息

驳回张磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）共同购房协议的签订要点

明确合同目的及解除条件：应在协议中列明 “购房目的为孩子上学”“学业结束后房屋处置方式” 等条款，避免目的落空后无据可依，本案协议中的特别约定成为关键裁判依据。

细化权利义务条款：明确各方出资比例、贷款承担方式、房屋处置程序（如出售价格确定、过户税费承担）等，建议约定 “任何一方拒绝配合处置房屋即构成违约” 的条款。

约定违约责任及损失计算方式：明确逾期付款、拒绝过户等违约行为的责任，可约定 “资金占用利息按 LPR 计算”，避免争议时法院自由裁量调整。

（二）房屋登记与实际权利的平衡

产权登记的风险防范：实际出资人应避免将房屋仅登记在一方名下，可约定 “登记权利人不得单独处分房屋”“逾期配合过户按日支付违约金”，降低道德风险。

保留出资凭证的完整性：妥善保存首付款转账记录、贷款还款凭证、双方沟通记录等，本案张磊因证据齐全顺利主张了 152 万余元款项。

（三）合同解除后的权益维护

及时行使解除权：发现对方违约导致合同目的无法实现时，应书面通知解除合同并保留送达证据，必要时及时起诉，避免损失扩大。

合理主张损失赔偿：除本金外，可主张资金占用利息、税费支出等实际损失，但需提供计算依据，避免过高诉求不被支持。

（四）亲属间交易的特殊注意事项

书面协议的必要性：亲属间更应签订正式协议，避免 “口头约定”“碍于情面不明确约定” 导致纠纷，本案协议的存在为权利主张提供了基础。

本案判决明确了 “共同购房目的落空可解除合同”“实际出资应全额返还并赔偿合理损失” 的裁判规则，警示当事人在亲属间房产交易中更应注重合同规范，明确权利义务，才能在纠纷发生时有效维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）