上海这个发展“不太幸运”的区，逆风翻盘了？

　　2015年之前虹口发展的并不顺利——

　　但是经过十年的追赶逆袭，虹口的发展貌似终于迎来了春天：

　　去年虹口以高达8.2%的GDP增速排名全市第一。

　　今年上半年的数据虽然还没有出来，但是据官方口径，虹口依然保持了高速增长。

　　而一向比较没落的虹口楼市，我们如今也看出来一些崛起的契机：

　　北外滩的新地块开发商纷纷看高价格至18万，瑞虹新城的金茂地块也放风高达18万，虹口的价格体系开始起飞；

　　城市更新方面，北外滩和四川北路都启动了更新，近期大柏树商务区开始更新，江湾凉城也开始了逐步旧改。

　　这种情况下，虹口楼市是不是要起飞了？

　　虹口前些年面临的困境非常明显，从人口情况就能看出端倪：

　　1、虹口是市区人口流失最多的区，近十几年人口少了超过15万人；

　　2、虹口是吸纳外来人口最少的区，仅强过作为农业岛的崇明。

　　根据第七次全国人口普查数据，虹口区外来常住人口为204,788人，占全市外来常住人口的比例为1.95%，在全市各区中处于较低水平。

　　3、人口老龄化十分严重，七普数据里，虹口60岁及以上老人占总人口33.2%，高过全市平均水平接近50%。

　　根据上海市民政局发布的数据，截至2024年末，虹口区老龄化率高达45.2%，是上海老龄化程度最高的区域。

　　人口结构的问题，其实就是年轻人量不够——

　　背后反映出的问题就是虹口在之前的一段时间里，对年轻人的吸引力有限。

　　吸引年轻人第一要靠产业：

　　大量的就业机会带动大量的年轻人来这里工作，然后才是就近选择在这里置业生活。

　　第二就是建新房吸引居民：

　　主力购房人群大部分都是中青年，新房建设的多的地方，对于年轻人的吸纳更好，人口结构的年轻化也会更好。

　　而虹口之前的困境就在于产业发展的一般，区域内又没有太多可开发的土地。

　　虹口的运气的确不算好，在1995-2015这个周期内，其实完美错过了上海市区大开发的几波红利。

　　产业红利上，90年代到新世纪初的外企红利，基本都被黄浦、静安、长宁、徐汇吃没了，有大量外企总部。

　　金融行业崛起后的红利，基本都归属于了陆家嘴和黄浦（黄浦金融业很强）。

　　高科技产业红利，浦西有漕河泾、有杨浦的环高校产业带，浦东有张江。

　　这些，虹口基本上都没有捞到。

　　而城市开发红利上，虹口也是错过了一波又一波。

　　90年代第一波市区CBD开发，上海市中心三大商业街中，南京路和淮海路都趁机崛起，唯有四川北路没落。

　　副中心开发，徐汇有了徐家汇、普陀有了真如、杨浦有了五角场，虹口又没捞到。

　　工厂拆迁、成片开发的红利，长宁天山、闸北的大宁、闵行古美、普陀长风这些地方都纷纷崛起，虹口也没捞到。

　　世博会拆迁，利好落向了黄浦江的南延伸段，北外滩、东外滩、陆家嘴北滨江基本也没捞到。

　　虹口唯一抓住的一个大红利，就是90年代末的市区棚户区旧改，造就了瑞虹新城这个北上海第一中产社区。

　　不过相比于跨域发展的其他区，这个速度肯定还是相对较慢：

　　因此曾经作为北区老大哥的虹口，GDP和增速直接沦落到了非常靠后的位置。

　　当然，前面也说过：

　　错过时代红利，并不是虹口不努力，而是因为虹口几乎没有什么可开发用地。

　　老虹口的“好地段”本来就不大，只有北外滩，硬算上还有四川北路。

　　但是这所谓的好地段里面，大量的地方都是里弄，不像工厂那么好拆。

　　而核心区域之外，外面合并进来的板块，基本上早年的用途都是建安置房和老公房，整体的历史底子实在是太差。

　　内环内的北外滩、四川北路等区域不好拆——房子很多都是“文物”，大部分片区都是人先安置走了，但是老房子如何拆一直拖在那里。

　　往北的凉城江湾曲阳这些地方，房子还没到拆迁的年限，短期内根本就动不了。

　　即便是有一些小地块可以旧改，虹口又面临着同属于北四区的另外一个开发难题：

　　路网很乱，大部分都是小地块，无法成片开发。

　　发展产业，至少需要大量的成片土地开发商务区，但是这个恰恰在虹口很难实现。

　　我们常说虹口楼市有个巨大的问题，就是虹口没有豪宅区，北外滩一线江景的地方，大部分都给了写字楼。

　　其实想想也是没办法，因为那片区域可能是虹口在当年唯一能够成片开发商务区的空间。

　　而实际上，即便是当时想要大规模动迁开发，虹口也不具备天时地利。

　　第一，当时全市的开发思路还是向外不断外拓、不断的开发郊区的“大上海”思路，“额外”资源一般都会给到郊区而非市区。

　　当时就连黄浦、老静安的旧改都速度很慢，没太明显的进展，旧改推进主要靠各区自己。

　　但是虹口自己由于历史原因又资源偏弱、钱袋子不厚，想要大规模启动开发自然十分困难。

　　第二，作为市区的核心地段，当时虹口即便能拆迁，搞豪宅、搞写字楼也不具备落地性，因为很容易“回不了本”。

　　当时并没有市区全面豪宅化，虹口大部分这种旧改出来的项目也就是普通中产地段。

　　地块最多是搞个普通住宅或者“非地标”写字楼，可能连拆迁成本都覆盖不了。

　　因此，既无外部资源注入、又无本地支撑的虹口，很难在当时启动大规模的开发和旧改。

　　但是，好在，2015年之后，虹口迎来了两大轮转机，让区域发展、楼市发展都有了“起飞”的转机：

　　第一，上海的开发重心全面转向一江一河。

　　北外滩从虹口区内的规划上升到了全市级别的规划，得到了市级资源的注入，瞬间有了带动区域翻盘的能力。

　　随着全市级别资源的注入北外滩，虹口的增速快速腾飞。

　　北外滩的规划也借此机遇再次升级，要建立浦西版的三大件，城市界面、区域能级在持续提升。

　　这几年，北外滩这几年产业发展的很迅猛，从去年的年报数据就可见一般。

　　过去一年，虹口区成绩亮眼：地区生产总值（GDP）增长8.2%，领跑全市、增速第一；

　　全年举办240余场高质量推介会，12批次175个重点项目集中签约，新增企业7726家，实到外资增长35.8%、增速全市第一，出口增长35.3%、增速全市第二；

　　新增各类首店81家，文体娱乐业营收增长37.8%、增速全市第一，住宿、旅行社服务营收增速全市前三。

　　第二，上海的发展资源全面回归市中心，市区开始大规模城市更新。

　　随着北外滩的地段升级，现在北外滩正在全面的开始转向高级改善、甚至豪宅社区的建设，之前因为“拆不回本”无法推动城市更新的困境正在解决。

　　北外滩正在销售的大平层海泰北外滩、风貌别墅越秀·外滩樾等项目，也在逐渐抬升北外滩板块的居住圈层，逐渐让北外滩豪宅化。

　　最新出让的、即将上拍的北外滩核心地块，已经有多个开发商预计把价格看到18.5万以上。

　　这个项目也被很多有意向拿地的企业，定位成今年拿的“标杆豪宅”项目。

　　这种情况下，我们明显能看到这几年北外滩的动拆迁加速了，大量地块启动了征收，即将变成崭新的豪宅和风貌商业区。

　　此外，随着北外滩地段概念的升级，越来越多的邻近北外滩的区域都会成为泛“北外滩”概念的区域——

　　包括瑞虹新城所在的临平路区域、四川北路区域，大家旧改都在加速，新房也都在豪宅化。

　　四川北路的旧改

　　即将销售的华润四川北路地块，或者是金茂的临平路地块，定位都是偏向于改善甚至可以说是豪宅化的。

　　如果按照之前的开发思路，这些小地块，大概率只是偏向于“刚改”定位的项目。

　　北外滩是领头羊，虹口其他区域的开发也是正在进行时。

　　比如大柏树区域最近就被提上来更新计划，未来预计也会成为一个有“副中心”作用的区域，改善区域能级。

　　而虹口内环的其他地块，以及凉城、江湾近些年其实已经有部分地块进行了旧改。

　　而未来，预计这个进程还会加速。

　　随着虹口的城市开发进程加速，经济起飞，虹口的楼市格局自然也会出现改善：

　　之前虹口楼市的困境在于：

　　第一，顶端没有豪宅，直接造成北上海价格体系的崩溃。

　　现在大家都知道，北上海遍地中产社区——

　　一部分原因就是因为北上海最好的地段北外滩，新房都价格起不来、定位都不高，直接造成整个北上海的价格体系都是垮的。

　　如今，随着虹口核心区的豪宅化、价格的抬升，北上海未来的价格体系终于有了扛鼎人，一定程度上能够带动整个楼市价格链条起飞。

　　效果类似于之前徐汇东安地块搞300平豪宅的效果上海市中心，向东南转移。

　　第二，虹口中北部的凉城江湾等区域，由于年轻人少，基本都是本地居民置换，量价齐跌。

　　即便是旧改出来的新房，也不好卖。

　　如今随着虹口的发展加速，补充了购买力之后，这个情况一定程度上就会好转；

　　何况上游的房价涨起来之后，也会给虹口全区的楼市带来一定的支撑。

　　虽然虹口楼市未来的发展有了一定的预期，但是我们也要意识到：

　　虽然北外滩已经起飞了一部分，但是想要全面起飞还有很长的路程：

　　1、作为上海黄金三角，北外滩和外滩以及陆家嘴目前的连通性还有待提升；

　　当下滨江步道甚至都没有完全贯通，旅游资源的连通性、或者更高层面产业的互动仍待加强，目前还只是一个caz里偏弱商务区的水平。

　　2、北外滩新建的三大座、即将开发的提篮桥片区都是新概念，在今天这个富人不够用、产业资源有限的时代，填满估计需要更加漫长的时间。

　　而对比于区域的进步，其实虹口北外滩和众多泛北外滩概念区域的新房价格，飙升的要更快。

　　比如当下北外滩待拍的这块地，如果按照过往经验去推断定价，大概也就是15万的层次，绝对到不了18万。

　　而类似于江湾凉城的新房，价格如果继续上涨，其实也已经脱离了合理范畴。

　　这些“涨价后”的价格，其实是可以视为“重大规划预期全面落地”之后的价格，简单说就是涨的太快了，可能搂不住。

　　因此，我们对虹口的发展表达乐观预期，对于楼市的发展有积极的看法——

　　但是买入还是建议谨慎选择，可能会有比较大的“预期溢价”。