我这样看待上半年的楼市表现 | 每天听见吴晓波

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口述 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）

今天我们讲讲上半年大家最关心的一件内需大事，就是楼市。

关于楼市，我之前分享过两个观点：

第一，我一直在强调一句话，叫“只有救楼市，才能救内需”。

第二，我在一季度写过一篇稿子，当时开春的时候，二手房交易表现还不错，但我在那篇稿子中提出，能不能稳得住，关键要看五六月份。

而从现在的数据来看，楼市复苏的周期恐怕会被拉长。下面我们就来看看上半年具体的楼市数据。

先来看销售数据。1到6月份，新房销售面积同比下降3.5%，降幅比1到5月扩大了0.6个百分点；新房销售额同比下降5.5%，降幅扩大了1.7个百分点。

你会发现，销售额的降幅明显大于销售面积，这意味着什么呢？就是房价在进一步下滑。

具体来看，一线城市新房售价环比下降0.3%，降幅比上月扩大了0.1个百分点。其中，只有上海上涨了0.4%，北京、广州和深圳则分别下降了0.3%、0.5%和0.6%，二线三线城市新房售价环比分别下降0.2%和0.3%。房价的下滑在各个能级的城市中都在发生。

二手房方面，重点城市的挂牌量有所回落，并且“以价换量”仍然是市场主流。

我最近把北上深杭渝这五个城市的二手房交易情况和历史数据进行了一个比较，发现在二手房交易层面，我们已经回到了2019年的水平。

另外，6月份，十大城市的二手房价格同环比全部下跌，其中，北京、上海、广州、深圳和杭州环比跌幅都在0.5%-0.7%之间；成都环比跌幅最小，为0.18%。

根据统计，6月份，在70个大中城市中，有56个新房价格环比下降；有69个二手房价格环比下降，都是去年10月以来的最差表现。5月份二手房价格还在上涨的一些城市，比如无锡、南充，6月都全部转跌。所以数据并不乐观。

不过有两个例外。

第一，豪宅市场的表现。在30个重点城市中，总价在1000万元以上的高端住宅，成交量涨幅达到18.76%，不管是新房还是二手房的成交，同比都在上涨。

第二，在普遍的低迷行情下，上海的表现非常亮眼。这座城市可以说是这轮房地产修复的“领头羊”，今年1-6月，它的一二手住房累计成交1311万平方米，是2022年以来同期最高，同比增加了17%，并且它的新房价格一直处在上涨通道，豪宅市场同样保持高热度。

接着来看投资端的情况。

1-6月份，全国房地产开发投资额同比下降11.2%，跌幅比1-5月扩大了0.5个百分点，这是历史的较低水平。其中，6月单月同比下降12.9%，降幅比5月份扩大0.9个百分点，是年内的较大降幅。

拖累投资的核心因素是什么呢？是土地市场的表现。上半年全国土地成交建筑面积2.8亿平方米，同比下降5.5%，只相当于同期新房成交量的61%。

土拍成交集中在一线城市和强二线城市的“小而美”地块，而其他城市热度低迷。6月，100个大中城市的土地成交溢价率已经降到年内最低水平，企业拿地意愿并不高。

另外，从房企的表现看，1到6月，TOP100房企的销售总额同比下降11.8%，其中，6月单月销售额同比降18.5%，比5月的降幅扩大了1.2个百分点，有继续走弱的趋势。

所以，无论是从销售数据还是投资数据来看，上半年楼市的寒意犹在，市场信心的修复仍然需要政策持续的支撑。

那么稳楼市的那个发力点在哪里呢？

我在之前的一期中说过，我认为今天中国的房地产主要看五个核心城市，也就是北京、上海、深圳、杭州、成都。

另外，今天应该鼓励中国的高净值人群来买房。如果有更多大城市的高净值人群，他们愿意把储蓄账户里的钱拿出来，去购买“好房子”，进行改善型投资，这对于中国的房地产市场将会是一个风向性的指标，也会是支撑下半年楼市走向的关键。

以上内容精选自《每天听见吴晓波》，课程由吴晓波老师主讲。如果你对楼市话题感兴趣，欢迎参与本次“买1年得2年”的活动，活动将在7月25日结束。

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