北京楼市，一股隐形力量爆发

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7月的京城楼市，刚改盘站到了C位。

上周末，来自通州八里桥的朝棠揽阅开盘首推，上演了一场“千人抢房”的久违场面。

官方海报称，开盘劲销18.6亿元，去化达到近9成。据说，69平米三居开盘即一扫而光，供不应求。

同样，距它37公里开外的石景山首钢璟悦长安，在本月初开盘，仅一周后便以网签50套，登上了全北京商品住宅周榜套数TOP1。

这两个一西一东，同在北京南北中轴线边上的项目，有一个共同特点——都是总价足够低的好房子。

首钢璟悦长安6.12万元/平米的成交价，较预售均价打了85折；部分特殊房源的价格，甚至来到了76折。

而招商朝棠揽阅约5.9万元/平左右的成交价，将它的上车门槛，卡在了400万元出头。

它们的热销，代表着刚需盘在当下的京城楼市，仍是不可或缺的重要力量。

事实上，当下的京城楼市，正呈现出愈加明显的哑铃状。

一方面，顶豪的稀缺性让高净值人群一出手，只买最贵、最大的房子，导致上半年单平米价格10万+的项目，几乎全部表现亮眼。

另一方面，对刚需购房者而言，相比地段，似乎到位的价格加上好房子基因，才是撬动其置业的最大动力。定位刚改且总价便宜的一些项目，同样表现不俗。

是顶豪和刚需，共同托起了京城楼市的信心。

今天，花姐就列举几个当下定位刚需，且带有阳台的在售项目，来看看它们的表现。

一、城建顺义“三兄弟”

在北京顺义区，有三个兄弟楼盘：芳华里、青年ONE和星悦时光。

从股权关系上看，它们最终都是隶属北京城建旗下的项目。

在北京尚未出台好房子政策前，这三个项目就在顺义，开启了送面积的先河。（详见《北京城建顺义三兄弟：谁在背刺？》）

其赠送手段多样，包括阳台、设备平台、挑空、飘窗不等，综合下来，它们的实际得房率，最高能突破100%。

面积段位上，它们都侧重于刚需，起步户型70平米起，主力户型在80-100平米段位。

其中住总青年ONE72平米户型，在朝棠揽阅69平米未诞生前，是北京楼市最小三居的纪录保持着。

参考当下的市场环境，顺义“三兄弟”的整体表现尚可。最优秀的当属青年ONE，三个盘中，体量最小的它，目前已接近售罄。

来看看它们的网签数据：

截至目前，住总芳华里供应574套，网签209套，成交均价3.92万元/平米，网签金额7.68亿元，去化率36.41%。

住总青年ONE供应444套，网签429套，成交均价3.26万元/平米，网签金额12.27亿元，去化率96.62%。

星悦时光供应1058套，网签287套，成交均价3.38万元/平米，网签金额8.37亿元，去化率27.13%。

二、中建T5未来住区

对很多南城的刚需购房者而言，中建T5未来住区其实是一个很不错的选择。

虽离主城区稍远，但位于大兴机场北侧的国际航空社区，不仅身处北京南中轴线上，还是整个临空经济区的核心板块。

目前，临空经济区已规划了中央公园，未来包括商业、教育、产业园等，也将逐步建立。

从中建T5未来住区出发，到达南三环宋家庄的车程，只需35分钟。

最关键的是，中建T5未来住区无论从品质、赠送及价格上，都足够有竞争力。

它占地面积1.9万平米，规划建面3.8万平米，除了7栋住宅楼，还有7600平方米的其他类型建筑，包括幼儿园、托儿所、文化驿站、室内体育场等。

中建T5未来住区是国内首个，在部分楼栋上采用了CMC装配式商品住宅项目。

何为CMC装配式？简单说，这样的项目不仅节能环保，在降噪、隔音、采光、控温、净水等方面，更是领先于当下其他建筑模式。

户型上，中建T5未来住区从70平米两居到140平米四居，共有8个面积段位，主力户型为70平米至100平米的两居和三居，占比近80%。

它赠送手段主要分为内嵌阳台、奇偶阳台，以及设备平台，尺度均不小。

100平米以下户型，全部标配了进深1.5米的内嵌阳台，南向打通；北面则有进深1.2米的设备，全部赠送。

120平以上户型，南向变成了进深2.1米的奇偶式阳台，全部赠送；北面进深1米的设备平台，至少有一处相赠。

整体下来，中建T5未来住区的实际得房率，可达到95%左右。

在花姐印象中，中建T5未来住区的价格，可谓当下京城最便宜的好房子项目。

它目前的成交均价为2.51万元/平米。若按此计算，首付不到27万元，即可在北京拥有一套带阳台的两居室。

综合来看，虽然中建T5未来住区位置偏远，但低价高品质让它成为刚需盘中，不易被发现的金子。

三、城建国誉燕园朗润

国誉燕园朗润更容易被人形容成国誉燕园二期。

这个紧挨西北六环内环的刚需项目，在6月底刚刚取得了预售许可证——距离它的拿地时间，过去了362天。

由于北京城建拿地后的拖沓，让朗润一不小心等来了好房子时代，拥有南北双阳台。

它的户型从67平米两居起步，到134平米四居，共5个面积段位。主力户型为88平至104平三居，占比达到近7成。

朗润目前取证的只有东区12栋住宅楼，共828套房源，预售价在3.72万元至4.08万元/平米。

这个预售价，与一期相仿。

一期于2022年5月拿地，底价22.6亿元；朗润2024年7月初拿地，底价19.86亿元。它们的楼面价，都在1.3万元/平米左右，指导价同样为3.9万元/平米。

截至7月21日，一期供应1788套房源，网签1099套，成交均价3.3万元/平米，网签金额34.648亿元，去化率61.46%。

这表明，朗润的入市，将与国誉燕园一期剩余689套房源，产生不可避免的竞争。

同室操戈下，朗润拥有一期没有的阳台等赠送手段，它能卖得比一期好吗？（详见《北京城建，没法拖延了》）

四、龙湖观萃

作为全国首个带方案入市的好房子样本，龙湖观萃拥有阳台（奇偶）+首层架空+风雨连廊等好房子元素。

它占地面积4.13万平米，建筑面积9.34万平米，容积率2.6，规划15栋6-18层住宅，857户。

户型上，龙湖观萃从77平米两居到129平米四居，共有4个面积段位。其中主力户型为93-95平三居，占比超过一半。

它于2024年9月6日取证。截至目前，网签449套，成交均价5.62万元/平米，网签金额25.86亿元，去化率52.39%，地价覆盖率83.6%。

龙湖观萃目前77平米两居和129平米四居，已基本进入尾盘状态，主要可售的户型集中在102平和108平三居上。

不过，随着上月越秀地产联合贝好家、北京城建、未来科学城，以23.95亿元底价摘得北四村双子地块后，龙湖观萃迎来了一个背刺者。

尽管二者都拥有好房子基因，但北四村地块在产品的升级迭代上，要更优于龙湖观萃。

最关键的是，它们的楼面差价达到5800元/平米，这也就意味着，北四村地块在售价上的空间，远强于龙湖观萃。

如何加快去化脚步，将是龙湖观萃近几个月最迫切的事情。

五、招商云璟揽阅

这个位于通州梨园的刚需盘，在今年上半年的京城楼市，出尽风头。

2024年10月23日，招商蛇口以9.92亿元的底价，拿下云璟揽阅地块，折合楼面积2.86万元/平米。

它的占地面积1.6万平方米，建筑面积3.47万平米，容积率2.17。规划了12栋5-16层的住宅，共367户。

户型上，招商云璟揽阅从79平米两居到128平四居，共4个段位。主力户型为79平米和89平米三居，占比达到约65%。

今年3月，云璟揽阅开盘卖出208套，推盘去化率90.43%，销售总额达11.46亿元。

截至目前，半年不到时间，它网签210套，成交均价5.85万元/平米，网签金额11.8亿元，去化率57.22%，已收回拿地成本。

招商蛇口在它身上，可谓赚得盆满钵满。

正是云璟揽阅的热销，让招商蛇口开始持续深耕通州楼市，于今年4月份力挫群雄，以27.082亿元、溢价16.28%，拿下朝棠揽阅地块。

而看到了刚需改善的魅力，在朝棠揽阅身上，招商蛇口更是创造了69平米三居、101平米四居的新京城楼市纪录。