解码险资“囤楼”经济学： 收租型物业成抗周期利器

来源：中国证券报-中证网

　　近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资“买楼”的关注。在利率下行、优质资产稀缺的背景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，共有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年同期有明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。

　　与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业的方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解资产收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投资需求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。

　　● 本报记者 陈露

　　加大不动产配置力度

　　近日，友邦保险通过其参与成立的“中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金”投资了位于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。

　　这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年以来中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前签署的不动产项目的新增投资，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加。

　　此外，今年以来，还有多家保险公司加大了对优质不动产的配置力度。比如，今年2月，新华保险、大家保险携手万科集团旗下住房租赁平台等，成立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）。今年1月，加拿大养老金计划投资委员会宣布，同意将其与龙湖集团在中国四个房地产合资项目的49%股权出售给大家保险。

　　业内人士认为，在利率持续下行的环境里，传统固收类资产已难以满足险资的收益需求，险资急需拓展投资渠道。优质不动产具有长久期、低波动和现金流稳定的特性，能够满足险资对长期稳定收益的需求，成为其优化投资策略的重要选择。

　　从投资端来看，债券是险资的主要配置资产，不过债券利率不断下行，截至7月22日，10年期国债收益率为1.69%。从负债端来看，在经历多轮调整之后，当前市面上大部分普通型人身保险产品预定利率上限为2.5%，而前几年普通型人身保险产品预定利率为3%、3.5%。险资负债端成本具有刚性，但当前债券市场利率整体下行，使得险资面临资产收益难以覆盖负债成本的压力。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示：“传统固定收益类资产收益率不断走低，而险资负债端的偿付压力和现金流需求持续存在，所以险资需要调整自己的配置策略，减少对传统固收资产的依赖，增配权益和另类资产，以获取更多稳健收益，其中比较典型的另类投资标的就是不动产。”

　　北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆表示，优质不动产能提供稳定的现金流，能够满足险资这类长期资金对收益的需求。同时，险资有分散投资、降低风险、优化资产配置的需求，不动产与股票、债券的关联度较低，因而成为险资的一大投资选择。

　　投资方式更加多元

　　此前，险资对不动产的投资方式主要是重仓地产股。近年来，随着市场环境的变化，险资对不动产的投资方式趋向多元，例如通过股权直投、设立私募基金以及投资公募REITs、持有型不动产ABS等方式投资不动产。

　　记者从业内了解到，购物中心、写字楼、长租公寓等不动产的投资收益主要包括底层资产运营产生的租金收入，以及长期的资产增值。在当前低利率环境下，险资通过投资优质不动产来优化资产负债匹配。

　　“优质不动产能够提供穿越周期的稳定现金流回报。”某中小保险资管公司相关负责人向记者透露，当前公司在不动产领域的投资聚焦于部分一线城市核心地段的商业不动产。整体来看，公司投资的商业不动产出租率较高，能够获得稳定的租金收入。

　　“核心地段的优质不动产项目投资收益基本确定且具有长期增值潜力。目前来看，这些项目的净运营收益率可以达到4%左右，完全能够覆盖负债成本。”某银行系险企相关负责人告诉记者，该公司目前投资了北京、上海等城市核心地段的不动产项目。

　　在投资方式上，不少保险公司通过投资公募REITs等方式对不动产进行投资。比如，中国人寿与财信人寿、首程控股等联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，该基金将通过战略配售等方式投资基础设施公募REITs。多家保险公司还通过战略配售、网下投资以及二级市场择时交易等方式投资公募REITs。

　　投研能力有待提升

　　业内人士表示，当前险资对不动产的配置比例处于低位，未来随着政策环境不断优化，险资的不动产配置比例有望提升。不过，投资不动产项目对险资的投研能力要求较高。

　　某大型保险资管公司相关负责人表示，公募REITs、持有型不动产ABS等是盘活存量资产的有效路径，具有较大发展潜力。当前险资对此类资产的配置比例相对较低，有较大的提升空间，公司正在积极关注保障房等项目的投资机会。

　　朱元伟表示，不动产投资与股票、债券或其他非标投资存在较多差异，它是一个相对复杂的体系，涉及市场、财务、运营、法律合规等多种潜在风险。如果不仅仅是财务投资而是追求主动管理，还需要具备较高的资产运营管理能力。这对于险资的投研体系、管理体系、运营体系、决策机制、风控体系等都构成较大的挑战。

　　险资在通过公募REITs参与不动产投资时还存在一定障碍。比如，当前公募REITs的市场规模和流动性有限，大额交易容易对市场价格造成冲击，大体量险资难以充分参与，仅能以有限资金试水。此外，险资投资公募REITs的风险因子相对较高，对险资投资产生掣肘。专家建议，应适当降低险资投资公募REITs风险因子，以提升险资投资积极性。

　　能否顺利退出也是险资投资不动产的一大考量因素。对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格表示，对于运营型不动产，险资的退出渠道主要有公募REITs和大宗交易两种。公募REITs的发行有一定门槛，需要满足运营时间、租金收益率等条件，而大宗交易的活跃度有待提升，建议通过适当放宽公募REITs准入门槛、加快推动资产证券化产品建设等方式来破解这一难题。