华侨城物业南京豪宅主动降费 谁是赢家？

观点网 近期，又有物业公司主动给旗下在管项目降费了。

7月20日，南京河西豪宅华侨城天鹅堡的物业服务公司华侨城物业，主动宣布降低物业费，从3.1元/平方米/月下调至2.6元/平方米/月，降幅约16.13%，同时承诺提升服务品质。

资料显示，天鹅堡花园位于南京建邺区双闸街道江侨路1号，是华侨城大型综合体的三期地块。

项目一共由13栋住宅楼、1栋公寓和1所幼儿园组成，其中4栋住宅楼层高16F，9栋住宅楼30F，户型建面约160-291平方米。项目自2019年8月入市，2022年6月底交付，前期物业为华侨城物业。

根据贝壳数据显示，南京天鹅堡花园二手房挂牌均价为47226元/平方米，妥妥的豪宅。然而就是这样一个高端产品，近期上演了一出业主与物业之间的“攻防”大戏。

降价由来

实际上，华侨城物业与南京天鹅堡业主之间的矛盾在去年就已有伏笔。

2024年2月4日，天鹅堡花园小区业委会筹备组第一次会议召开，并于4月28日至5月3日期间召开了关于成立业委会的第一次业主大会。

从结果上来看，天鹅堡首次业主大会可以说是以业主方的失败告终，因为本次会议投票的三个议题均由于参与度未能达标导致未能通过，其中一个议题为选举产生第一届业主委员会委员。

针对此次事件，业主方当时分析出了三个原因：开发商及商业占比较大，自持面积占总面积的接近11%、商业面积占比超过6%，但参与度较差；个别反对业委会成立的业主散播谣言；以及物业对业委会成立的公然阻挠，包括电话联系业主明确要求业主不参与业委会成立投票、邀请众多不明身份的账号进入物业微信群发布谣言等。

首次业主大会虽然未能成立业委会，但筹备工作的依次展开还是给了物业很大的紧迫性，对小区的提升产生了非常积极的影响。如在第一次筹备组会议（2月4日）召开后的3月24日，华侨城物业发布了关于绿化增补、公区维修、公区提升改造等诸多品质提升计划等。

在去年底时，南京天鹅堡美好家园微信公众号发布了一篇名为《致天鹅堡业主的一封信》，文中算了一下账，当时天鹅堡实行的物业收费标准为基础物业费1.9元/平方米、公摊费用0.8元/平方米、特约服务费1.2元/平方米。据此估算，住宅部分每年物业费加公共收益收缴总额约1000万元，除去公摊亦有800余万元。

然而，高昂的物业费并未能带来与之相匹配的服务质量。文中用了不少的篇幅来吐槽，小区内公共区域的实际维护状况与预期相去甚远，绿化景观养护不力、地库设施磨损、游乐场区域设施严重破损、日常服务工作存在诸多疏漏等等。

因此文中提出了两项解决方案：一是重签物业合同，针对物业服务职责与标准、空置房屋与特约服务费等重新进行约定；二是直接换一家物业公司。

就在今年6月24日，该小区发布了公开选聘物业服务企业的方案草案，当中提到物业服务企业可自主报价，其中住宅物业费最高不超过3.1元/平方米/月(不含公摊)；商业物业费最高不超过6元/平方米/月(不含公摊)。

后来在7月7日，该小区又发布了召开2025年第一次临时业主大会会议的通知，会议仅一个议题：是否同意继续聘用现物业华侨城物业（集团）有限公司南京分公司为小区提供服务。

本次临时业主大会发放、回收选票的时间自7月23日至8月5日，统计选票时间为8月7日，华侨城物业的去留结果也将在那个时间揭晓。

物业难题

或许是感受到业主们的意见，又或许是为了担心丢盘，华侨城物业妥协了。

在选票发放前，7月20日，一份《关于优化天鹅堡花园物业服务方案、降费提效的告全体业主书》被公布，华侨城物业宣布降低南京天鹅堡小区物业费，计划将现行物业费3.1元/平方米/月下调至2.6元/平方米/月。

并且还承诺降费绝不意味着降质，公司将投入更多资源用于专项公共区域维修改造及绿化景观升级、优化服务流程、深化沟通协作等。

为了实现承诺，华侨城物业方面决定增加人员配置，从原来的小区保安团队18人、保洁人员30人、自有物业人员18位，总共66位物业工作人员，扩张至总人数81人的项目服务团队，包括管理团队5人，保洁30人，安保24人，绿化8人，客服8人，工程6人。

对于华侨城物业而言，尽管条件变得更为“艰难”，这个豪宅盘依然值得守住。

天鹅堡小区总占地面积8.82万平方米，总建筑面积28.54万平方米，以19.44万平方米的住宅收费面积，即便是降价后，每年能够收取的物业费依然高达606.53万元，而且作为前期物业公司，只要不被业主解雇，就能无限期地做下去。

从当前形势来看，物业费降价早已屡见不鲜。自去年以来，全国各地已有不少住宅小区实现了物业费下调，幅度基本集中在20%-35%区间，甚至还有物业费“腰斩”的项目存在，对比之下，华侨城南京天鹅堡小区的降价幅度并不算很高。

南京也有通过更换物业成功降费的案例，比如河西中部海玥花园小区原物业为海玥物业，物业费高达11.5元/平方米/月，更换了华润物业后下调到9.1元/平方米/月，降幅20.87%；还有江北云曜府小区在今年7月将原先的卓越物业换成万科物业，物业费也从3.4元/平方米/月降至2.7元/平方米/月，降幅20.59%。

值得注意的是，除了降费潮之外，物管行业当前还存在另一股由物管公司发起的潮流——物业撤场潮，撤管的原因大部分是收缴率不佳、公司入不敷出等。

不久前，栖霞建设物业宣布退出南京东方城小区的事件传得沸沸扬扬，因为该物业公司已为小区提供服务长达30年之久，但最终却因连续几年亏损而选择主动退出；同样是在近期，怡置物业亦表示因“物业费低、管理成本高、部分业主长期拖欠物业费”等原因，计划退出南京江与城小区物业服务。

降价潮与撤场潮的同时存在，似乎代表着这个行业正在往艰难的方向前行。

在此次南京天鹅堡降费事件中，业主方明确表示，这不是对现有服务的全盘否定，而是通过建立更科学的契约关系，激发物业服务的内生动力，最终实现物业用心服务、业主放心居住的双赢局面。

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