2025年半年报：一房落，万物生

距离上一次跟大家聊房地产已经过去又快三个月了哎呀，真的是时光荏苒，岁月如梭。

现在回头看看自己，从19年写公众号的时候就看空房地产这么多年到现在，真的是房价涨的时候，才有动力去唱空去跟大家讲道理，房价一跌下来所有人都知道的时候，反而房地产的稿子这一块，写起来动力没那么足了。

大家不知道的时候，你跟大家说，大家都知道的事情，你跟大家老说，就有点像打火机，偶尔咬一咬可以，你要是老咬他，确实显得没活。

毛泽东同志讲与人奋斗其乐无穷，道理也就在这了。

7月15日，也就是写文案这一天，国家统计局发布了，6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

6月份，一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二手房价格同比下降3.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。二手房销售价格同比分别下降5.8%和6.7%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

新建商品房销售面积减少3.5%，销售额下降5.5%，其中住宅销售同比分别下降3.7%和5.2%

值得一提的是，7月3号，贝壳APP首页隐藏北京挂牌均价显示，我常说的一句话是不怕形势不好，怕的是信息不透明。

大家一向是看官方数据，也看商业平台数据，你现在把商业平台数据一蒙，我现在只有官方数据可以看了，那我就要认为你的数据可信度要下降了。

通稿当中基本没有作出评价和解读，牢章也懒得做了，只不过动机可能不一样，官方没法做解读是因为数据实在是一般，我没法解读是因为每个季度就是这些数据，说的都是那些话，你们听不烦我都说烦了，没意思。

爽文是爽，一模一样的爽文你就是总听也得有个够吧？

就讲一段爽文哈，如果你生活在二三线城市，这些城市租金回报率基本上在3%左右，你如果最近一年没有买房子，而是租房子，房主在房子上亏掉的钱除了能够覆盖掉你当年的房租费用，还能再帮你省下一年的房租。

目前没有加速下跌。主要还是得益于政策端持续发力，专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房，城中村改造和降低5年期以上LPR，这些手段减少了供应，增加了需求。注意我在这里的用词是没有加速下跌，市场仍然是在匀速下降的

高盛分析师在24年10月22日题为《中国房地产2025年展望：触底在望》的报告中表示：

“在全面协调的宽松政策的推动下，我们终于到达了房地产市场持续下滑的拐点。”（We are finally at an inflection point of the ongoing downward spiral in the housing market on the back of a comprehensive and coordinated easing package）

几个月后回头看，高盛恐怕有点高兴的有点太早了。所以说人类社会是个草台班子是吧？

你哪怕多看牢章的视频呢，各路分析师无非也就是看各种报告数据，最后猜个数，外国人猜还是不如老中自己猜的准。

实在不行你就看看中国媒体嘛，2024年所有媒体发了疯一样的在喊小阳春，那下半年的研报该怎么写？你们心里居然没数吗？

实在是不懂中国，实在是不懂中国。

摩根大通最近的研报则是说，随着房地产市场探底，我们预计其仍将维持一线城市与低线城市、豪华房源与大众房源、国有企业与私营企业之间的两极分化。我的判断基本也如此，一线城市特别是核心区的资产，横盘或微跌，边缘区域维持温和下跌，二三线城市以下继续保持下跌。

我可以再多做一些判断，如果政府没有大放水将cpi拱到3%以上进入通胀区间，远了不敢说，指数至少还有2-3年，10%到15%的下跌空间，具体到楼盘，会有大量的楼盘潜在的负增长空间还有20%。

当然我也可以为了流量把这个比例吹得更大一点，让大家听得更爽一点，但是咱们还是要实事求是的，有多大判断书多大判断，不能像那些主流媒体一样，闭着眼睛吹小阳春，让他们买房子，他们也不买。

这么大个泡沫，这么低的结婚率和生育率，往后房地产的低潮还长着呢，大家伙又不是看不到明年的太阳，两三年后的判断，两三年以后再说。

我们常说左派激进，右派保守。如果是说10年之前我们这些激进派说房地产炒的太高了，不应该这样右派会说。怎么高了我不看挺好的，是你自己买不起房子，现在房子涨到右边的老保们都买不起了，不管你是男是女，政治观点是左中右全都形成了一个共识，那就是房地产这个夜壶已经到了自然寿命的尽头，该砸碎了。

只不过现在左边的激进派说马上敲碎它，右边的保守派说慢慢敲碎，稳字当头。

中国社会已经形成了一个共识，现在就看这个共识什么时候扩展到政府了。

我估计说这个话，好多朋友还要怀疑，说地方不会放弃房地产的。

估计这个也快，1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，而去年同期的基数是下降10.1%，也就是说在去年下跌10%的基础上，今年下跌的速度还在加快。

地方放不掉房地产，还在奋力托底的原因是对房地产和土地财政还存在幻想，等再过两年从里边变不出钱来的时候，地方就彻底老实了。

至于老实的速度到底有多快，那就要看在座各位的决心了。

买房始终是整个“劳动税体系”的入口，一旦跨入就是30年连本带息剥夺你的劳动剩余。世界上没有比这个高效的征税体系了。

但这个体系有个特点，那就是可以像庞氏骗局一样击鼓传花。

我到现在还记得，1718年的时候，网上的主流舆论不是这样的。当时大家说的都是，买房是用银行的钱增加你的资产，是你这辈子能够发财，能撬动资产，跟上财富时代列车的最后一个机会。

你要是不入坑不买房，认为这种秩序不合理，会让年轻人失去进取心，会把我们的社会导向一个极不公平的财富分配结果，所有人都会笑话你，认为是你不思进取买不起房子才会这么说。

几年过后攻守之势异也。牢章这种坚定的看空派终于能够直起腰来说话了。不买房思潮的本质，实际上是在抗税。

那现在怎么办？这个说法之前说过，现在还要再重复讲，那就是相比于新房的价格指数二手房的价格更直观，因为二手房没有价格管控，基本上是随行就市。这两年二手房除了价格以外，优势也越来越明显了，因为二手房是现房，不会担心买到烂尾楼。

实在到了要成家要结婚的关口，我绝对不拦着大家，你既然要决定结婚了，无论你是男是女，你肯定是觉得对方是值得托付的，这我真得恭喜你。但我跟各位说掏心窝子的话。二手房可以买，谁买新房，不好意思，真的不建议你这么做，从你个人的角度上说新房有溢价，还有烂尾的风险，从社会的角度上说，买新房是在助长土地财政的歪风邪气，你在用你的钱给土地财政提供增量。

我这不是唱衰中国经济，半年经济大考，经济增速官方的说法是5.3%，这充分说明了中国经济就算丢下了房地产也是可以撑得住的。

老觉得要救房地产，要救房地产，这说明没有充分领会到中国当代经济的新形势，我看房地产阳痿了，这经济考卷还蛮好吗。时代已经换挡了，轻舟已过万重山。

如果你承认中国经济稳中向好，那就说明房地产不是非救不可；如果你非说房地产不行，经济就要垮，那你就是在否定5.3%的增速成绩单。

忠孝两难全，你总得选一样吧。

章北海的自然选择

Après moi, le déluge