炒房为何被收割得这么惨？

　　说到房产投资，老司机碰到过很多老手。他们中的很多人赚到了钱，投资经验丰富，但实话说，他们大多数其实是在投机。

　　判断投资和投机的方法很简单，投资有其内在逻辑，核心指标和操作系统；而投机主要是抓趋势，趋势来了就赚一波。

　　民间形象的把这种投机行为称为“炒房”。

　　但当大趋势过去之后，炒房就变难了，越勤奋的炒房者，在这波下跌中损失越大。炒作思维，显然已经被时代所抛弃。

　　这就需要回到本源，什么是投资？什么人适合投资？

　　老司机一直认为，投资是一门科学，有其逻辑、框架和指标，需要花时间精力去专研，最终只有少数人合格，而不是人人都可参与的。

　　投资的第一性是什么？恐怕很多炒房客至今都没思考过。投资的第一性不是赚多少钱，而是控制风险。

　　今天的炒房客为何损失惨重？是因为他们从第一天开始就没有思考过风险，他们都是抱着以小博大，大赚一笔的心态进去的。

　　一套100万的房子，首付30万（此前），贷款70万，如果房价上涨50%，卖掉之后还清贷款，还能净赚50万，投资回报率高达170%，可能就几个月的时间。

　　如果房价涨一倍，回报率高达330%，可能一年也能实现了。

　　卡尔·马克思曾说，如果利润超过300%，人们冒着被绞死的风险，也会义无反顾。

　　所以，今天看当年的千人摇、万人摇很魔幻，但放在当时一点都不奇怪。

　　但常识告诉我们，一个市场不可能让所有人都赚钱，任何暴利也都会迅速被稀释，直至所有人都无利可图。

　　一个专业的投资客，他首先会考虑风险，考虑供求关系，考虑二手市场的流动性，考虑自己的现金流，以及无法预判的政策风险。

　　专业投资客会预设极端的情况，比如房价下跌30%甚至下跌50%，自己的资产负债状况会怎样，现金流会怎样，而不是梦想着房价何时翻倍。

　　仅控制风险这个角度，就可以淘汰90%的炒房客。

　　专业投资客当然不仅仅只看风险，更要寻找高回报的机会。

　　人们常说，风险与收益成正比，这话放到宏观层面是对的，但微观层面未必如此。

　　就比如房地产投资，普通人和我相比，风险与收益的比例可能完全不一样。

　　毕竟老司机干了20多年房产，经历过三四轮周期，也目睹过大量的成功或失败案例，所以我能做到收益比普通人高，而风险比普通人低。

　　风险与收益成正比，这句话绝不能成为赌博的借口，投资不是赌博。

　　专业投资客如何看到房地产的机会呢？

　　首先，要彻底放弃对暴利的幻想。过去炒房有暴利，但那是特殊时期的历史产物，它不是一个常态。在任何领域，都不会有暴利的常态，房地产当然也不例外。

　　放弃暴利其实就能劝退很多人，因为很多人冲进楼市就是为了暴利而来的，但这种幻想真的要放弃了，再不放弃还会吃大亏。过去4年的下跌，每个台阶都有人冲进去抄底，结果无一例外死在了沙滩上。

　　哪怕现在，抱着抄底博反弹的思路进去，可能也会生不如死。

　　其次，我们要看一个核心指标——租金回报率。

　　上涨时期说到租金回报率，很多人都不屑一顾，我投资房子难道是为了那点租金？猴年马月能回本啊？

　　时代不同了，上涨时期可以不看租金，现在则不可不看。有些投资是通过买卖价差来获取回报，有些则是通过分红来获取回报。

　　租金，就是投资房产的分红。

　　什么样的租金回报率是合理的呢？有人说5%，有人说3%，但这些说法都缺乏依据。

　　老司机认为这个依据就是利息成本。

　　假设投资一套100万的房子，首付15%即15万元，贷款85万元，贷款利率3%，那么这套房子的每年的利息成本为：

　　15万*1,66%+85万*3%=28000元。

　　如果这套100万的房子，年租金收益超过28000元，则回报是正的，这项投资理论上是可行的。

　　当然这不是全部，因为租金有下跌风险，房子也有可能要维护翻新，所以实际的租金回报需要更高。

　　如果是全款购房，不用到贷款，则利息成本更低，对抗租金下跌的能力也更强，投资的安全垫也更厚。

　　有人可能会说，即便租金回报率是可观的，但房价跌了，我还是亏了呀？这样说也有道理，但它是建立在你要卖出的基础上的，如果是长期持有，变动中的价格其实没有太多意义。

　　如果房价下跌，租金没有同步下跌，则租金回报率会提高。如果公开市场利率没有提高，则租金回报率的提高，最终会促成房价企稳反弹。

　　这段话请多看几遍。

　　如果你发现一处房产的租金回报率显著高于市场均值，那么恭喜你，这个房产可能是被低估了。在一个下跌的市场中，这样的机会经常会出现。

　　宁波一些低价安置房，租金回报率甚至超过了4%。

　　老司机并不是鼓励大家看到这样的房子就买，还需要综合考虑其他因素，包括供应量的变化，需求的变化，保障房的冲击等。

　　在非住宅领域，有些房产的回报率还更高，并且有更加稳定的前景，比如一些相对短缺的沿街商铺。最近老司机就在与明湖的一个社区商铺项目合作，这个板块高端住宅密集，但商铺规划稀缺，且售价仅为住宅的40%，短期回报高，长期租金更是看好，非常适合有闲置资金，且愿意长期持有的投资客。