北京出手规范“二房东”，个人转租10套以上需备案

近日，北京市住建委研究起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

明确规定，个人转租10套（间）及以上住房的将纳入行业监管。

近年来，北京市部分职业化的个人“二房东”承租大量住房后从事转租活动，其中有不少“二房东”存在发布虚假房源、克扣押金租金等侵害市民合法权益的情形。不少网友戏称，初入社会的第一课就是“二房东”给上的。

为整治这一乱象，北京加强了对曾长期游走于灰色地带的“二房东”的监管，并明确了“职业二房东”的认定标准，将规模化转租纳入企业经营监管框架，终结了“二房东”们无照经营的时代。

为规范住房租赁行为，保护当事人权益，维护市场秩序，7月3日，北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监管局等相关部门，研究起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》（下称《通知》），面向社会公开征求意见，时间为7月3日至7月10日。

《通知》明确个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的，应依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。同时细化了具体的转租套（间）数计算认定标准及从事住宿、民宿等经营活动的例外情形。

一直以来，人们将从事转租住房活动的个人称为“二房东”，“二房东”往往以个人名义承租他人住房后，再在其租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租。

市场上常见的“二房东”大致可分为三类：

第一类为因工作、学习等客观情况变动等原因无需继续租赁房屋，于是将尚未到租期的所承租的房屋转租出去的个人行为。

第二类为企业或机构，如市场上常见的长租公寓运营商，无论是集中式还是分散式，基本都有较大量的房源。

第三类则为具有明显职业化特征的个人“二房东”，这些“二房东”既不是第一类中因客观情况变动而进行转租的个人行为，也没有完成登记备案，成立规范经营的企业，而是以个人名义承租大量房源再转租，处于市场的灰色地带。这一类“二房东”也正是《通知》主要针对的人群。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉我们，对于像“二房东”这种“从事转租住房的活动”现行法律是允许的，但需符合《民法典》第716-718条规定。有一点需要特别注意，转租需取得原出租人同意，且转租期限不得超过剩余租赁期限。若未经同意转租，出租人有权依法解除合同。

其中涉及的主要法律风险包括：第一，合同被解除的风险。未经业主同意的转租，可能导致合同被解除。第二，税务风险。未申报转租收入可能构成偷税漏税。第三，治安处罚风险。未依法登记承租人信息的，会违反《治安管理处罚法》第57条的相关规定，可能会被治安处罚。

从王玉臣律师以往的咨询和办案的经验来看，通常情况下，由于房屋租赁产生的纠纷，当事人的损失处于“不大不小”的状态，很多人维权的信念会被繁忙的工作和繁琐的诉讼过程打消。因此，将具有明显职业化特征的个人“二房东”纳入监管终结了“二房东”们无照经营的时代，在一定程度上填补了租赁市场的监管空白。

面对为何将监管门槛设定为10套（间）及以上住房，北京房地产中介行业协会赵庆祥表示：“一是住建部2021年，关于轻资产住房租赁企业的管理意见里规定，超过10套间的这类主体，要办理市场主体登记，这是一个政策的依据。另外从现实出发，因为现实中确实有一些个人因为工作调动，生活变动，自己承租的房屋，有要再转租出去的这种情况，我们想象一个极端情况，假如你租了一个别墅，最多也不会超过10间房。所以我们把这个标准，定义为十套间。”

至此，若该征求意见稿最终通过，“职业二房东”的认定标准也将被定义为，转租10套（间）及以上住房。

《通知》还明确在资金监管方面，应当按照《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》的规定，将收取的押金纳入北京市住房资金管理中心押金托管账户进行托管。如果向承租人单次收取租金的数额超过三个月租金，超收的租金也应当纳入监管。

CRIC长租数据显示，2025年上半年，北京个人房源租金坪效约118元/㎡/月，若租约50平方米的单间，租金价格约5900元/月。

按租赁市场常见的“付三押一”支付方式，那三个月的租金+一个月的押金即约23600元。

在这之前，若“职业二房东”没有成立规范经营的企业，租金及押金一直由二房东个人自由支配，10套（间）及以上住房涉及的资金约可超23万元，极易产生挪用风险，并有跑路风险。近年来就曾出现过租客与业主双双陷入钱房两空的困境。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉我们，按《通知》要求，超过10套即被认定为经营行为，需办理营业执照，并到住建（房管）部门进行备案，未登记将面临相关无证无照经营的处罚。而在成为经营者之后，需承担《消费者权益保护法》规定的经营者责任。与此同时，强制押金托管与租金监管，也可以在一定程度上降低资金挪用风险，加上一道“保险锁”。一方面租客的资金安全得到保障，退押金也得到了相应的保障。另一方面对二房东而言，虽然资金流动性降低了，但可提升信用背书。

从“二房东”的角度来看，当前的市场是“卖也卖不掉，租也租不掉”。

某专职从事分散式公寓运营行业的“二房东”对我们表示：目前像他们这样小规模的“二房东”已经开始大面积的退房。

这位“二房东”早在2015年的时候就已经开始专门从事分散式公寓运营的工作，他并不属于本次《通知》主要针对的人群，属于第二类：早已完成登记备案、规范经营的住房租赁企业，属于合法的市场参与者。

“现在租赁市场很难做，其中很大一部分原因是受二手房买卖影响，交易的低迷进一步影响到了租赁。很多房东房子挂牌卖不掉之后转租，当这样的房源越来越多了之后，市场供大于求。当然这里不仅仅只是供应的问题。这几年，需求端也在收缩，受整体经济环境影响，很多原本能够承受得起每月上万块租金的人群，无论是收入本身还是对未来收入的预期都出现了很大的下降。在这样多重因素影响下，租赁市场紧缩很明显。”

CRIC长租数据显示，截至2025年上半年核心8城集中式公寓与个人房源租金同环比大多下滑明显，其中个人房源租金降幅大于集中式公寓。

“二房东”的盈利模式主要是吃“租金差”，以长期的价格相对较低的租金拿房源，随后再以相对较短的租期相对较高的价格转租出去。在这个过程中，为了让转租的价格更高，不少“二房东”在拿到房源后会进行一定的改造和装修。

在整体市场上行期，“二房东”有较大的盈利空间，但随着整体行业下行，出现了许多“二房东”暴雷事件，其中包括部分知名机构。

“当年市场还好的时候，整个租赁市场仿佛是个香饽饽，所有‘二房东’房源的拿房价格都很高，而且一般还都有递增条款，即每年租金涨幅多少多少。当时各家抢房源是最重要的事情，所以给出的价格都虚高。原本以为疫情后市场会恢复，之前空置的亏损还能承担，但从现在的市场情况来看，整体出租率不仅没回到疫情前，甚至租金价格比前几年的还要低上10%-20%，这就导致了之前收的那些房源基本上全部都是亏本的，退租是唯一的选择，之前所有的投入都只能打水漂。”

这位“二房东”告诉我们，他们这种运营商只能亏损退租，要是个人“二房东”，一旦出现亏损直接跑路也有可能，之前就有很多类似事件。

从《通知》提及的监管机制来看，要求街道办事处、乡镇人民政府加强日常监管，发现辖区内个人违规转租的，应及时将线索及租赁合同等证据上传至北京市房屋租赁管理服务平台。区级住房城乡建设（房管）部门与街道办事处、乡镇人民政府及市场监管等相关区级部门建立工作协调和信息共享机制，发现个人转租住房达到10套（间）及以上涉嫌未经设立登记从事经营活动的，由市场监管部门依法查处。互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套（间）及以上的个人提供信息发布或居间服务。

这就在前期建立了日常监督机制，为规范住房租赁市场中“二房东”行为提供了具备可操作性、可复制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效应。

从租赁市场来看，“二房东”的转租模式在一定程度上确实可以提高房东和租客的效率，但对于职业化的“二房东”来说，除了要办理工商的营业执照外，还要和房屋中介一样，在住建“房管” 部门办理备案。

只有完全纳入行业监管，才能更好地规范住房租赁行为，避免发布虚假房源、克扣押金租金等侵害市民合法权益的情况发生，维护市场秩序。

对于租客来说，首先要仔细识别正常的个人转租行为，同时面对职业化的“二房东”应重点核实其是否具备有效的营业执照及备案证明，维护自身合法权益。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市