北京
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在民间借贷与抵押权纠纷中，善意取得制度是保护交易安全的重要屏障。北京一起案件中，借款人通过伪造材料将他人房屋过户至自己名下并办理抵押借款，房屋真实权利人主张抵押权无效，法院最终认定出借人构成善意取得，依法享有优先受偿权。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周明
被告：郑涛、林燕（郑涛前妻）
（二）争议焦点
周明对四号房屋是否享有合法抵押权？
周明能否依据善意取得制度主张优先受偿权？
（三）事件经过
郑涛与林燕 2011 年结婚，2024 年离婚。四号房屋系林燕婚前拆迁安置所得，婚后登记在林燕个人名下（单独所有）。2022 年 2 月，郑涛向周明借款 280 万元，双方签订《借款合同》，约定郑涛以四号房屋提供抵押担保。郑涛通过伪造委托书等材料，将四号房屋非法过户至自己名下，并办理了抵押权登记（被担保数额 280 万元，债务期限 2022 年 2 月 21 日至 5 月 20 日）。
借款到期后郑涛未还款，周明诉至法院，2023 年 4 月法院作出 269 号判决书，判决郑涛偿还借款本金 260.58 万元及相应利息（截止 2022 年 11 月 15 日利息 2.4 万元，之后按年利率 14.8% 计算），认定该借款非夫妻共同债务。
2023 年 8 月，法院作出 95 号行政判决书，以郑涛提交伪造材料为由，撤销四号房屋从林燕名下转移至郑涛名下的登记行为及郑涛的不动产权证，但明确 “不当然影响抵押登记效力”。周明申请执行后，林燕提出执行异议，法院 14611 号判决书确认另一套房屋归林燕所有并停止执行，但因四号房屋为首封法院查封，未支持其对四号房屋的异议。
周明起诉要求对四号房屋折价或拍卖、变卖后的价款在债权范围内优先受偿。郑涛辩称房屋非其财产，系非法过户；林燕主张房屋为其婚前财产，抵押权因基础登记被撤销而无效。
二、案件分析
（一）抵押权设立的效力审查
法院对无权处分行为的认定：
抵押行为构成无权处分：郑涛通过伪造材料取得房屋所有权登记，其对四号房屋无真实处分权，将房屋抵押给周明的行为属于无权处分，该行为效力待定。
登记公示的公信力：办理抵押登记时，四号房屋登记在郑涛名下，不动产权证形式无瑕疵，抵押权登记已依法完成，具有对外公示效力。周明基于对不动产登记的合理信赖签订合同，履行了必要审查义务。
（二）善意取得抵押权的构成要件
法院对善意取得的裁判逻辑：
主观善意的认定：周明在签订借款及抵押合同时，核实了房屋权属登记，对郑涛伪造材料的事实不知情，也无重大过失。林燕未举证证明周明存在明知或应知房屋权属瑕疵的情形，应认定周明主观为善意。
合理对价的满足：周明确实出借了 280 万元借款，抵押权担保的债权真实存在，符合 “合理对价” 要件。
登记手续的完成：抵押权已依法办理登记，取得不动产登记证明，满足物权变动的公示要求。
（三）物权追及效力与交易安全的平衡
法院对权利冲突的处理原则：
保护善意第三人利益：虽然郑涛的房屋所有权登记被撤销，但周明基于对登记公示的信赖设立抵押权，善意取得制度应优先保护交易安全，抵押权效力不受原所有权登记瑕疵的影响。
真实权利人的救济途径：林燕作为真实所有权人，因郑涛的无权处分遭受损失，可依据《民法典》第 311 条向郑涛主张损害赔偿，但不能对抗周明的善意抵押权。
三、裁判结果
法院判决：
周明对四号房屋折价或拍卖、变卖后的价款，在 269 号民事判决书确认的债权范围内（借款本金 2605751 元、截止 2022 年 11 月 15 日的利息 23980 元，及以 2605751 元为基数按年利率 14.8% 自 2022 年 11 月 16 日起计算至实际偿还之日止的利息和违约金）享有优先受偿权。
四、案件启示
（一）抵押权设立的风险防范
强化权属审查义务：出借人在接受房屋抵押时，应通过不动产登记部门核实房屋权属状态，审查所有权来源、共有情况等，对婚姻存续期间的房屋需特别核实配偶是否知情同意，避免仅凭产权证表面信息草率决策。
留存审查证据：妥善保存权属核查记录、借款人提交的材料（如婚姻证明、授权文件）、面签视频等，证明已尽审慎义务，为善意取得主张提供证据支撑。
（二）不动产登记错误的救济路径
真实权利人的及时维权：发现房屋被非法过户或抵押后，应立即通过行政诉讼撤销错误登记，并及时提出执行异议，但需注意首封法院与轮候查封法院的处置权划分。
侵权赔偿的主张：对因他人无权处分导致的损失，可在抵押权实现后向无权处分人（如本案郑涛）追偿，通过民事诉讼主张赔偿责任。
（三）善意取得制度的适用边界
公示公信原则的核心地位：不动产登记具有推定权利正确的效力，即使登记存在错误，善意第三人基于登记产生的信赖应受法律保护，这是维护市场交易安全的重要原则。
善意的举证责任分配：真实权利人主张第三人不构成善意的，需承担举证责任，如证明第三人明知登记瑕疵、存在串通行为等，否则将承担举证不能的后果。
本案判决明确了抵押权善意取得的认定标准，既维护了不动产登记的公示公信力，也为真实权利人提供了救济途径，对规范民间借贷抵押行为具有重要指导意义。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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