再见钉子户！冼村结束15年旧改拉锯战，黄埔10条村转做地模式

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

昨日（7月20日），是广州旧改进程中具有历史纪念意义的一天。

作为广州旧改的“硬骨头”之一，冼村旧改终于实现全部“拔钉”。

这一场长达15年的拉锯战，终于落下了帷幕。

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回顾冼村的改造进程，可谓一波三折。

早在2004年，冼村已经开始测量并制定改造方案。

但改造过程并没有想象中的顺利，质疑声也不断此起彼伏。

到了2011年，保利发展被选为合作企业，改造进程再一次迎来转机。

2018年，首批回迁户成功拿到新房，紧接着，2019年二期回迁房摇珠，2020年一期回迁房拿到产权证。

当时间来到2021年，全村仅剩1%的签约户。

但要全部实现签约，依旧困难重重。

2023年11月，天河区委区政府在无先例可循的情况下，率先探索实施依法动迁。

2024年5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行，成为冼村旧改依法动迁最坚实的法律支撑，也是广州首个依法拆迁的项目。同年12月，冼村股东大会正式宣布，拆迁旧改项目集体土地使用权将收回，标志着冼村改造再取得突破性进展。

有村民坦言，“这一刻，我们等了整整15年。”

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在依法动迁的指导下，冼村旧改顺利实现村屋全部拆除“清零”，这其中的意义影响深远。

一方面，作为珠江新城板块的重要组成，此起彼伏的村屋与周边矗立的高楼大厦形成了鲜明的对比。

2023年广州规划自然资源局发布了天河冼村改造项目融资区地块的批后公布图。据规划图显示，该项目总建筑面积约17平方米，将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼， 3栋47层高的住宅楼，一所幼儿园，以及地铁合建的地下商业广场。

未来冼村改造完成后，不仅让珠城最后一块配套拼图终于填满，同时也给珠城带来了新的经济增长点，“割裂”的这一标签，也有望慢慢改观。

另一方面, 极具冼村特色的“依法动迁”模式，或许能够给目前陷入改造困境的广州其他旧改项目提供一盏新的指明灯。

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三季度初，由冼村拉开了本季度广州旧改的序幕。

那么，在过去的二季度全市旧改进度条拉到了哪里呢？

据克而瑞不完全统计，截至2025上半年，全市纳入2035广州城市更新规划混改/全改项目共278个，其中112个确认主体，52个未确认主体，114个目前计划或已确认为收储/做地；黄埔区66个项目中确认主体（合作改造）共39个，居十一区之首；天河区25个旧改项目中22个为做地项目，仅3个合作开发项目已确认主体。

克而瑞还监测到，上半年旧改推进提速，多区多个项目由于合作企业暴雷等原因，最终全市14个转为城中村改造（收储做地）模式，其中黄埔区新增10个；此外，时代确定退出番禺福涌村、增城城丰村、新世界退出增城夏街村、保利退出增城中新村且项目改为新模式。

其中25年2季度做地项目进度加快，6个项目控规调整公示，12个项目公布改造方案，7个项目公布拆补方案，11个项目于5、6月启动回迁房建设，回迁房建设工期多于28年完工。

与此同时，克而瑞监测到，在二季度中，各区城中村改造积极推行房票安置，破解城中村改造回迁慢的困局，同时加速存量商品房去化，降低新房市场存量压力。

例如天河区，克而瑞数据监测显示，在房票置换带动下，6月天河区商品住宅成交925套，环比五月翻倍增长，同时也是2022年至今天河区月度成交量最高的一月。

随着流速的加快，克而瑞数据监测显示，截至2025年6月天河区商品住宅库存7089套，去化周期20.9个月。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。