潘志明：下半年香港整体工商铺买卖价格和租金将维持窄幅波动 整体下调幅度在5%以内

智通财经获悉，近日，中原（工商铺）董事总经理潘志明接受专访时指出，受整体经济环境、营商环境、旅游复苏不及预期和消费信心不足等多重打击，叠加近期北上消费潮和关店潮的持续发酵，香港街铺市场已全面进入“低谷期”。他预计，今年下半年香港整体工商铺买卖价格和租金将维持窄幅波动，整体下调幅度在5%以内，其中工厦及核心商圈街铺租金跌幅或达10%。

潘志明分析，香港居民尤其是家庭客群在假期普遍选择北上消费，原因在于内地物价更低、选择更多、服务体验更佳，“可能你带一万块在香港很快就花完了，在内地可能还能再玩好几趟”。他表示，过去零售行业常抱怨“港人北上”削弱本地消费力，但这已成不可逆趋势，行业如今只能“接受现实”。

此外，以往游客来港“买买买”，奢侈品、珠宝、钟表等高消费带动一线街铺租金水涨船高；如今游客更偏好“打卡式”深度游，实际对零售和酒店业拉动有限。这种结构性转变让街铺过去依赖高消费游客的盈利模式难以为继，业主必须寻找新的“流量密码”才能突围。

市场变化肉眼可见。潘志明指出，目前街铺租金已从高位回落50%-80%，租户结构也随之“随行就市”大调整。过去核心商圈街铺被奢侈品、珠宝、大牌占据，如今“只要付得起租金，业主都愿意谈”。他笑称，“起码现在街上人流多了，没那么冷清”。

数据显示，各区域街铺空置率在5%-10%之间，整体复苏缓慢。近期多家知名品牌集中关店，更让潜在创业者“不敢轻易开店”。

面对消费力持续疲软的现实，潘志明认为市场将经历一轮“大洗牌”，街铺租赁市场已从“业主说了算”转为“租户挑业主”。他强调，街铺生意很现实，“开门有生意就继续，没生意只能趁早关门”。第一个要认清现实的，就是业主。

“现在不是你想要多少租金，而是租户能给多少租金。”潘志明指出，业主唯一出路是主动降租或提供租金优惠吸引租户。当前市场环境下，“100个业主里有99个愿意降租”，不降租就只能空置。他坦言，很多铺位空置半年后，业主最终还是要面对现实，把租金降到租户能接受的水平。鉴于当前租金已大幅回调，预计个别铺位未来租金降幅在10%-20%之间。

第二个要认清现实的，是租户。潘志明指出，租金只是开店成本的一部分，人工、货款、装修等支出同样沉重。若营收不及预期，收支难以平衡，很多租户宁愿退租或关店。部分租户尝试转型求生，但他反问：“为什么同样是面包店，有的店天天排长队，传统饼店却门可罗雀？大家得想清楚，在同一片天空下，差距为何这么大？”

他认为，业主降租、租户转型，都只是治标之策。街铺市场要重现昔日繁华，根本在于整体经济复苏——疫情前市民消费力强、游客多、游客消费意愿高，“生意才有得做”。政府虽出台多项刺激政策，但游客消费习惯的改变需要时间，短期内难见成效。

对于资深铺位投资者，潘志明指出，当前这批投资者以“出货”为主，原因在于银行要求其降低工商铺类别的按揭比例，“出货意愿远大于进货意愿”。

近期出货速度有所放缓，主要因为“好卖的早卖完了，剩下的都是难卖的”。投资者早期快速出货的，多是地段佳、流动性好的资产；如今剩在手上的，普遍地段一般、接手者寥寥。不过，只要投资者积极与银行沟通，陆续出货降低杠杆，银行也会给予一定宽限期，避免强制平仓。

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