不降价就不会赔？给西安房东的一封信！

　　过去买房的时候，只知道排队，摇号，交资料，买不到叹气，买到了放炮，现在卖房的时候，也没人教怎么卖房？

　　似乎，除了降价，再降，一降再降，也没有什么好的办法，大家统统陷入中介主导的囚徒困境。

　　哥，再降10万，再降20万，再降50万，保证给你卖出去！

　　诚然，挂小区最低价，这种杀敌一万自损八千的做法，短期内确实有效，但不是所有房东都接受，区域有差异，房子有差异，买家有差异，二手房的买卖，本质上是双方认知的博弈，而不止是房子。

　　作为2025年7月8日房哥直播的内容延伸，今天我们以文字形式，聊聊拒绝无底线降价后，如何有效，高效的卖掉二手房。

　　真实意向

　　从2021年巅峰时期的一房难求，再到如今的遍地卖房，西安二手房的处境，坐上了云霄飞车，房子难卖，几乎是所有房东的共识。

　　除了经济，收入，工作，预期，房价原因外，房东之间的跟风卖房是重要推手，就像他们当年跟风买房一样。

　　但对有些人而言，这房不是非卖不可，到底要不要卖房，这是理清思路的第一步。

　　非卖不可

　　壹

　　欠债还钱，卖房还债

　　五月以后，软件新城，航天，曲江，包括奥体，几套大面积，尤其是总价400万的二手房，房东卖房原因，绕不开卖房还债，这个债务有个人原因，公司原因，家属原因，总之就是要还钱。

　　当陷入这种处境时，死守房价已没有意义，最低价成交，置换现金，解决财务困境，因此房子通常最低价成交，对普通人而言，这价格并不能作为小区参考，属于极端个例。

　　作为邻居，也无需说三道四，你不让人家卖，那债你来还吗？

　　贰

　　月供过大，影响生活

　　银行贷款时，有收入不超过月供2.2倍的建议，比如5000元的月供，建议月收入11000元，毕竟对于买家的三口之家而言，还有自身生活，养娃，父母养老等成本。

　　但在实际买房中，尤其是21年，身边收入6000元，敢月供4500元，收入15000元，敢月供8500元买房的不在少数，大家笃信的就是交房后上涨，转手卖赚差价，或自己往后收入越来越高，月供不是问题。

　　但这几年的事实却是，房价不涨反降，降薪，裁员，优化都不是新鲜事，大家的收入困境，带火了吉祥三宝和铁人三项，收入不稳，房价自然不稳。

　　不想继续背负高房贷，10年，20年，顾不上生活，月月为贷款打工，干脆卖房减轻负债。

　　叁

　　老破小旧，不卖不行

　　西安的商品房大量普及，还是在2010年西安大范围城改后，新建高层住宅，但过去很长时间，单位自建家属院，集资房，包括安置房，房改房等是普遍现象。

　　如今2025年了，四代住宅卷上天，三代高层频降价的情况下，老破小的市场被无限压缩，过去西安普涨，还能发一笔横财，现在更新，更好的房子遍地，老房子及时出手，置换，别过渡迷信学区。

　　闲置的家属院，老房子当年几百块一平，甚至不花钱的，现在6000，8000一平能卖掉，可以阿弥陀佛了，只有你自己住习惯了当宝，别人权当建筑垃圾。

　　肆

　　投资失误，不住不租

　　这是当年跟风买，如今跟风卖的主力，本质上就是买房想投资，结果选错位置，选错地方，选错时机，结果交房以后，自己也不住，出租也赔本的，选错就立正挨打，卖掉及时止损。

　　包括但不局限于2018-2021年买咸阳，兴平，西咸，临潼，甚至蓝田，鄠邑，以及非自住目的，买高新，港务，草滩等等的，一个月3000的租金，自然抵不回8000的月供。

　　卖掉及时止损，亏30万，50万，100万，也是为自己的眼光和认知买了单。

　　也可不卖

　　壹

　　知足常乐，旧但舒适

　　买房不是买菜，自然不能天天更新换代，从商家角度，不断出新产品，新概念，新标准，目的是刺激更多人消费，但房子作为大宗商品，动辄上百万单价，且多数人都是买来自住，够住就行。

　　什么十五年房龄，就失去流动价值，什么五年房子黄金期，有营销噱头在，从自住角度，自己满意，生活便利，质量合格的房子，在西安同样很多，华清学府城，天朗大兴郡，龙湖香醍，富力城等等，住上20年不成问题。

　　孩子在门口，老人在隔壁，月供2000块，出门都便利，为什么要跟风卖，卖了住哪里？

　　贰

　　月供能挺住，长期自住

　　自住都是体验，不住都是成本，两种需求，两种心态，比如软件新城，很多人买确实是奔着自住去的，给子女规划，给自己养老，但目前周边配套兑现慢，生活不便利，短期先出租或空置，后期搬家居住。

　　虽然嘴上说的是保值，但核心还是自住，这种情况下，小区投资的，还债的降价卖房，对你的影响微乎其微，更多是心态和舆论上，关掉抖音，少看自媒体，就会好很多。

　　叁

　　买的早，房价低但租金高

　　这种机会主要在老城区的老房子里，典型的长安路沿线，或周边高校、商场、市场聚集区，论房子本身的价值，卖8000一平，别人都挑挑拣拣，但凭借地铁，学区陪读，主干道优势，租金高且稳定。

　　这种房子，黄雁村，草场坡，李家村，电子城，玉祥门等等，附近很多，房价算不过来账，但租金绰绰有余，有些一楼甚至开了门还能经商出租，这种房子，不要租金要房款，是不是傻？

　　肆

　　主城别，洋，叠，院

　　二手房降价内卷的原因里，产品同质化是绕不开的，比如御锦城，万科金色悦城，浐灞半岛，万科城等这类高层百亩住宅区，没有稀缺性，房子同质化也严重，想要解套，只剩降价。

　　但西安作为一个高容城市，别墅，叠拼，洋房，院子产品的稀缺是显而易见的，主城区范围内，曲江南湖边，高新木塔寺，浐灞世博园，经开渭河畔等等，这个安全红线内，这种房子，非明显房龄bug的，是值得留在手里的。

　　西安新房放开低容积率的概率很低，改善的终极选择，不是大平层，仍是小院子。

　　要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

　　（一对一私聊房哥答疑）

　　以上八种非卖不可，与可卖可不卖，基本概括了西安房东的普遍现状，跟风降价卖房内卷前，不妨先看看自己的真实意向，不要被互联网和舆论带偏，对方收获流量，但损失资产的是你自己。

　　学会包装

　　大家有没有相亲的经历，出门前，男生衣服得体，发型清爽，女生精心打扮，首饰精致，为的就是第一印象的好感，房子也是如此，卖相，推广，包装非常重要。

　　壹

　　干净整洁是基础

　　这我无疑在贝壳上看到软件新城天地源一套二手房的VR实景展示，不知道作为买家看到，会是什么感觉？

　　半桶没喝完的雪碧，凌乱堆积灰尘的麻将桌，露台上堆积的衣物，饮料，零食，床上散乱的被子，地上只剩一只的拖鞋，簸箕里未倒掉的垃圾，房子本身的装修，法式风格，造型，家具，软装都是花了心思的，这个卖相有点可惜。

　　虽然卖的是空房，虽然不住打算对外卖，但整洁，干净，有秩序的房子，对于买家而言，也会第一时间关注，尤其是带装修的，要卖出溢价，就这卖相？

　　找个家政，保洁，做一次全屋清理，柜子背后的蜘蛛网，马桶上的尿渍，小孩涂花的墙面处理一下，花不了多少钱。

　　贰

　　灯光色温是提升

　　常见的灯光色温，基本是3000K，4000K，5000K等，对应暖黄色光，软白色中性光，以及白色光，常见办公室用的是白色光，但在居家的环境里，中性或暖色光更有居住氛围。

　　对卖房而言，很多小区楼间距小，或窗户小，或房间布局差，天然采光不占优势的情况下，室内的灯光装饰就很重要，多数房东都是一个顶灯照所有，惨白惨白的。

　　要么就是层高有限，客厅巨大的吊灯横在中间，甚至还有灯带年久失修，一闪一闪，晚上看房，有莫名的惊悚感。

　　叁

　　巧用软装和绿植

　　大家想一个问题，同一个小区，同一个户型，甚至同一个楼层，甚至价格相当，如同同时卖，买家怎么选，我相信颜值经济，好看第一，尤其是开发商统一交付的简装，基础装修变动很难，更多差异是在软装上。

　　小户型拒绝带贵妃榻的皮沙发，拥挤的客厅，更加拥挤，拒绝红木风格的餐桌，衣柜，我知道你花了很多钱，但买这种房子的小年轻，实在欣赏不来，再不济，全部搬走，起码空房的状态清清爽爽。

　　重视绿植的装饰作用，如同曲江的成功少不了高水平绿化一样，二手房的溢价，绿植也很重要，倒不是说家里要装扮的和森林一样，起码在阳台，书房，餐厅，甚至厨房，有简单绿植装饰，营造温馨氛围。

　　天堂鸟、龟背竹、马醉木、三色千年木都可以简单装饰，抖音下单价格也不贵，千万别放绿萝，绿萝，绿萝，放的越多，越廉价。

　　找对中介

　　理清卖房需求，做好房屋清洁，包装后，最关键的一步就是找中介了，在贝壳垄断全城的情况下，中介是绕不开的存在。

　　不少人卖房的惯性是联系楼下中介，给出报价，拍了实景后，然后在家里等电话，客户上门，楼市上行可以，人比房多，下行时期，凭什么卖你的，这种方式就和开发商售楼部开门，就幻想有客户一样，很不现实。

　　壹

　　找老中介，有资深经验的

　　中介行业是一个门槛很低的职业，密度又是最高的，绿城全运村，保利天悦这些热门小区底商，最多的就是中介，但一家吃肉，两家喝汤，其他关门不是个例。

　　你对接的中介是从业几年的，是会卖新房， 还是也会卖二手，是市场好的时候入行的，还是市场差的时候入行的， 是店里负责开单的，还是负责陪跑的，都需要详细调研。

　　房子是你的，客户在他手里，不说处成朋友，起码要熟悉，老中介的角色就如同售楼部里的销冠一样。

　　贰

　　佣金之外的限时激励

　　为什么西安的中介不爱卖二手房，这和贝壳平台的分佣体系有关，一套二手房，客源方，房源房，维护方都有分佣，这利于大家主动卖房，但具体到每个中介手上，分到的佣金就很有限。

　　反而是新房，抖音上获取到电话，带看后交给置业顾问，等成交借用就好，流程短，手续好，赚钱还多，这种现状下，如果没有额外激励，中介很难主动去卖二手。

　　比西安更成熟的上海，我见过有个老太，为了卖自己的二手房，天天泡在楼下中介，一天送三顿饭不说，卖掉房子还送苹果16，还给介绍相亲，有人说老太太笨，自己卖房还这么卑微，但其实很聪明，动辄300万的房子出售，这点成本算什么。

　　同理放在西安，如果我着急卖一套二手房，除正常佣金外，我会设计额外激励，这一万现金，卖掉就给，但会限制时间，一个月卖掉是一万，三个月卖掉只有5000块。

　　或者像曲江金地那户业主，搞一个集中带看，家里准备吃喝，抽奖活动，现金大奖，让全区域的中介来家里拍房子，发朋友圈，发抖音。

　　叁

　　正确评估挂牌价格

　　如同新房时，洋房，高层，一楼，顶楼的房价差异一样，二手房也是有价格差异的，楼位，装修，楼层，户型，付款方式不同，挂牌价上都有差异。

　　很多人只看最近一套的成交价，中介也是拿最低价 逼单，但这种最低价，有时候是大面积，有时候是低楼层，有时候临路有噪音，房东本身并不清楚。

　　招商臻观府临三环的，中海曲江大城临高速的，全运村一期临高铁的，因为重要不利因素，价格都会更低，但你是小区核心，南北百米楼间距，次新房装修，挂价上也要有所差异，谨防最低价成交。

　　为什么很多人绕不开低价话术，根本是在于除了找中介上门砍价，自己没有任何成交路径，因此才有了趁你病，要你命的尴尬处境，不降也得降。

　　很多人有误区，市场好，是中介炒高房价，市场差，是中介把房价打下去，但实际情况是，中介关心的是成交，不是房价，有成交才有佣金拿。

　　肆

　　加强自身卖房能力

　　我身边有不少老西安人，买房的时候悄悄的，卖房也是悄悄的，前者是怕借钱，后者是怕别人笑话，自尊心贼强，又自傲又自负，事实上，卖房这件事没什么丢人的，自己为自己财产负责，非常正常。

　　一个人力量有限，发动身边亲戚，朋友，同事，多多介绍发掘，不要请吃饭，也不要白嫖，就靠一张嘴，给一个激励，比如谁介绍卖出去，送苹果16一个，充分发挥群众力量。

　　自己也可以做自媒体，抖音，B站，小红书，快手，知乎，目的是卖房，但要展现的是美好生活，首先要让别人对你人感兴趣，聊得来，其次知道你手里有套二手房要卖。

　　要有孙俪在电视剧《安家》里的气势，没有你卖不掉的房子！

　　认知比拼

　　楼市下行后，下跌的不止房价，而是买卖市场的认知重构，作为开发商，要学会情绪价值，学会套路，学会营销，作为房东，要学会分析研究，解析客户，扩大宣传。

　　从本质看，房东卖二手和开发商卖新房思路是一样的，需要调研，定位，包装，宣传，美化，最终成交，你要明白，你卖的不是房，而是认知的互通，更是把自身债务，转移给他人的策略。

　　会买的是土地，跟风就行，会卖的是师傅，需要学习，坚信不降价就不会赔是骗自己，买房的都在天天进步，有房的还指望吃老本。

　　当然挂小区最低价，如果抱着同归于尽的想法，杀敌一万，自损八千的招数，依旧有用，自爆模式，并不适合多数人！