北京69㎡搞三房，还是招商会整活

文/狗蛋分蛋

今年北京“未开先火”的楼盘不少，除了海淀的几个神盘外，最近通州八里桥，又冒出个朝棠揽阅。

上周末，朝棠揽阅样板间开放，据说，两天到访接近1800组客户，900多套房源，现场认筹250多套。还没正式开盘，近30%的房源先被锁定了。

有人开玩笑说，估计全朝阳的刚需都跑去看房了。

7月20日，朝棠揽阅正式开盘，据项目公布数据，当天劲销18.6亿元，去化接近九成。当然按照北京楼市以往的惯例，这个数据大概率会注点水，究竟有多少水分，还得等网签数据。

好房子政策影响下，北京买房人变得不好糊弄，开发商没点压箱底的手段，真抓不住买房人的眼球。

这次，买房人是冲着一个“神户型”去的。

在69㎡这个北京最“刚”的面积段，朝棠揽阅上了三房配置。项目紧邻通惠河，总价最低不到400万，也就是说——按15%首付比例来算，最低55万，就能上车一个能通勤朝阳的三房“河景房”。

这样的性价比，对急着买房的朝阳群众来说，是巨大诱惑。

据说，样板间开放当天，69㎡的小三房已经被认购光了，这和放量太少也有关系，首开只推了55套，手慢无。

户型数量规划这块，开发商需要一个平衡，69㎡的小三房对购房者来说是性价比超高的“神户型”，但对开发商而言，可能是赚不到钱的户型。

项目主打86㎡三房和101㎡四房户型，69㎡户型只占项目总量的很小一部分。客户来都来了，买不上69㎡，可能会去看看其他小面积段的主力户型。

这叫舍小搏大，铁柱打趣，项目背后一定有钓鱼大佬指点，这“打窝”手法太专业。

看完户型图，大概能明白，朝阳群众们为啥心甘情愿“咬钩”。

这次招商蛇口确实做出了点东西。

虽然户型面积只有69㎡，但该有的功能全有，厨房足够两人下厨，次卧也留了衣柜空间，主卧甚至还能做个衣帽间。

如果是三口之家，预算400万以内，有朝阳通勤需求，那朝棠揽阅的69㎡可能就是近年北京最值得下手的户型了。

可惜的是，这种户型没几套。

据说，项目开盘小户型秒没，更大面积段户型则稍微尴尬。

相比于69㎡户型，它们确实没那么惊艳。

比如86㎡的户型，是过去常用的一字排布，客厅摆角，U型厨房，后期把墙打了可以做开放式。

虽然显示建面比69㎡户型大了17㎡，但实际排下来就多了个厕所，感觉尺度感上，没有和前者拉开差距。

通州新规后入市的项目，在好房子政策的影响下已经卷麻了，刚需也不例外。包括朝棠揽阅的兄弟项目“云璟揽阅”，通州新刚改盘还有花溪云锦、国誉颂等。

同样的上车门槛，市场上基本都有更好的选择。

像国誉颂，朝棠揽阅89㎡同样的总价，可以上车国誉颂105㎡户型，不仅面积更大，还是个四叶草户型。

100㎡以上户型，这次开盘余量大，尤其是124㎡感兴趣的不多。

竞品压力是一个其中原因，根源在于刚需盘中的改善户型，往往会因为不够纯粹，在后期转手时卖不上价。

2023年招商蛇口首入通州，加上朝棠揽阅已经有三个项目，算是北京房企里，对通州市场理解比较深刻的。

这次选在八里桥做刚需盘，招商蛇口有自己的想法。

一方面，八里桥近年新盘大多选择做了大平层产品，比如缦云ONE，定位改善偏豪宅。

做刚改，有效避免了同质化竞争。

另一方面，对于大部分人而言，这里更适合压缩成本上车。

八里桥的房子营销时，大多会吹一吹通州，吹一吹八里桥各种规划，好为溢价找个理由。

作为副中心，通州每年基建投入上千亿，并且这种大规模投入还会持续10年以上，潜力确实在线。

问题是，八里桥的位置有些尴尬，位于通州和朝阳的交汇处。

两区交汇，大多爹不疼妈不爱，加上通州目前发展重点在运河商务区，预计未来很长一段时间都不会变，相比之下，八里桥的发展优先级不算高。

这就导致有些“饼”，买房人容易吃不到嘴里。

因此，通勤能力和性价比，才是八里桥目前能看的最大优势。

低总价，低门槛才能更好把握板块优势，即便需要后期置换，便宜，在二手市场也更有话语权。这个角度看，招商蛇口确实把通州楼市玩明白了。

两区交汇，除了吃饼难，一些不利因素的处理上，也容易掉链子。

朝棠揽阅目前主要的不利因素有三个，一是头顶的高压线，二是22号地铁线可能会从项目西北角穿过，三是航空噪音。

去看房时，和不少客户聊天，这也是他们比较担忧的点。

高压线问题，据现场工作人员说，后期线路会做下埋处理，下埋后，对项目几乎没有影响。这是个老问题了，当地居民已经反馈多年，有人说“年年有计划要埋，年年没动作。”

客户们担心，项目承诺又变成大饼。

地铁线下穿问题，主要就是做好防震和隔音。

铁柱倒觉得，处理高压线和地铁线下穿问题不难，毕竟新盘要开了，如此明显的不利因素会严重影响去化，招商蛇口应该会想想办法。而地铁线下穿也不罕见，项目大概率有现成的案例可以借鉴。

几个不利因素中，挑战最大的是航空噪音。

实测航班集中的时候，每隔几分钟，就能明显听到飞机发动机的轰鸣声，它不是局部能听到，而是对项目几乎所有的楼栋都有影响，处理起来相对麻烦。

期待招商蛇口可以拿出一套行之有效的解决方案。

最后，不少买房人还在纠结板块潜力。

其实看完上文就能明白，这完全没必要。

八里桥有自己的一套价值逻辑，硬去蹭通州发展红利的概念，最后也许就是期待越高，失望越大。

通勤是朝棠揽阅可以确定的优势，下面就是抛开可能“买不到”的69㎡户型，其他户型有没有性价比的问题。

从现场看到的价格，项目首次开盘均价6万元左右，部分户型下探到了5字头，相比之前传言的6.2万元/㎡，能感觉到招商这次是带着诚意来的，但可能还不够。

未来一段时间八里桥板块土地供应量不小，离项目比较近的东湾项目，当年开盘价6.5万元/㎡，但是这两年随着大量新项目入市，跌幅最高超过18%。

目前板块内新房5.6-5.8万元/㎡是道坎，超过太多容易踩高。