每平方米超10万元，西安“老破小”卖出了天价

东八路片区附近的民房 中房君/摄

尽管二手房“以价换量”已经成为常态，但最近有一类房子却在逆市上涨。

7月初，西安市东八路150号小区，一套建面约6.4平方米房源，成交价达到了70万元，单价109375元/平方米，这一成交价超过了西安很多豪宅项目，让市场震惊不已。贝壳app显示，西北豪宅标杆中大国际九号二手房目前挂牌均价为100312元/平方米，曲江玫瑰园挂牌均价为73367元/平方米。

走在西安市东八路片区上，映入眼帘的多是一排排单间民房。附近一家德祐门店的房产经纪人介绍，这里的民房面积小、总价低，大概七八十万元左右，可以低门槛地解决孩子上学的需求。

那套6.4平方米的房子也正位于此处。

“老破小”卖出天价

提到这套房子，东八路片区附近一家德祐门店的经纪人表示：“前几天成交的那套6平方米的房子是民房，孩子可以落户上学，但是不能贷款，需要一次性付清，几乎住不了人。”

这些房源大都建于上世纪50年代，历史久远。沿着“东八路148号”的牌匾进入，一处破败不堪的砖瓦房子映入眼前，房子外面电线混乱地缠绕在一起，外墙贴满了小广告，油渍也无法再清理干净，采光更是无从谈起，6.4平方米的空间中仅能放下一张床，根本无法居住。

虽然如此，但这套“老破小”身上的教育标签让家长们趋之若鹜。根据西安市新城区2025年学区划分，这套房源所处的小学学区为坤中巷小学、初中学区为爱知中学。在西安家长的眼中，爱知中学是仅次于五大名校的存在，2022年以前该校属于民办校，择优录取，没有学区房；2022年“民转公”后，片区内的学区房成为家长眼中的“香饽饽”。

这样的疯狂早有先例，2024年年底，西七路159-271号一套5.66平方米的老破小就卖出了11.66万元/平方米天价。今年5月份、6月份，又分别成交了1套二手房，成交单价为65464元/平方米、58091元/平方米。此次6.4平方米房源所处的东八路150号，今年6月份也曾经成交一套11.28平方米的房源，成交单价62056元/平方米。

“一方面，家长有需求；另一方面，爱知中学学区范围内的小区并不多；第三，孩子读完初中之后可以转手再卖出，房子的价值并不会减少。”谈起这些“天价老破小”，上述房产经纪人表示。

据他介绍，东八路、西七路沿线爱知中学学区范围内的二三十平方米的二手房成交单价普遍在5万元以上，一面积稍微大点的单价要低一些。

二手学区房表现平稳

但教育政策的风向，正悄悄改变着这一切。

2025 年西安 “锁区” 政策落地，义务教育阶段公办学校严格按学区招生，跨区择校成了泡影。一位此前择校的家长向中房君介绍道，为了解决户籍学籍一致的问题，不得已花几十万元买了学校所在区域的房子，将户口迁入该区域内，这样才能进入此前通过“点考”的学校。

从理论层面来说，教育新政将刺激二手学区房的成交，然而实际情况并非如此。在禁止跨区招生的同时，很多学校同步提出了更加细致的要求，如高新区要求同一套房产，若有适龄子女在校接受义务教育，该房屋其他产权所有人子女，受让人子女等不保证义务教育学区学位。

这一规定给二手学区房交易戴上了紧箍咒。绿地世纪城附近一家链家门店的店长介绍道，“原来大家买房上学之后，转手就把房子卖掉了，但是现在行不通了，所以挂牌量和交易量就下来了。”

百年行品牌总经理王海表示：“西安今年二手房成交量和去年基本总体持平，交易结构更加倾向各板块优质学区挂钩的房子。”

“教育政策在不断变化，不到迫不及待的时候，家长都不太会出手。比如今年买房的都是今年孩子要上学的，过几年要上学的可能还要再观望下，所以虽然这部分需求还在，但是今年的需求并没有太多，相较于往年，今年的学区房在成交量也略有缩水。”绿地世纪城附近一家链家门店的店长说道。

除了教育政策，不断下跌的房价也影响着家长们的出手速度。根据国家统计局的数据，6 月份，西安二手房价格环比下跌 0.8%，同比下跌 6.6%。相比5月份，环比、同比降幅双双扩大。

学区房也未能独善其身，以绿地世纪城为例，作为高新四小和高新逸翠园中学两所学校的“学位房”之一，绿地世纪城也一直是家长心目中的热门学区房，目前该小区的价格在1.7万元~1.8万元/平方米，2024年该小区成交价还在2万元/平方米左右。

“房价一直在跌，家长的买房思路也发生了变化，原来预算可能是300万元，现在就降到了100万元，以最小的成本解决上学的需求就行。从户型上来看，小户型也相对更吃香，单价要高于大户型。”上述店长表示。

王海也提到，2025年上半年，好的学区房以小面积成交为主，家长们希望以最低价购买最小面积，也就是总价最低优先原则。“价格上没有太多变化，现在大趋势就是下降，有些一些特别好的学区房价格就很稳，甚至可能还有一些增长，但是这属属于少数。”王海说道。

“名校+”的新房效应

不同于二手房市场，“名校+”依然是新房去化最好的催化剂。一位央企营销负责人说道：“现在卖得好的新房，离不开优质教育资源的加持。”

据克而瑞陕西统计，2025年第28周，保利未央璞悦来访750组，52套成交量，以绝对优势领先。一方面是近期营销的发力，6月30日将贝壳点位上调，优惠由5个点扩至8个点，另外一方面，教育配套的升级也是直接影响，7月11日，周边教育用地签约爱知中学，项目关注度快速提升。

在这之前，“铁一中”落户经开区的消息传开之后，翰林府首批128套房源全部售罄，白桦林晓单周到访客户量近千组，位列全市第一。

高新区更是将学区与土地出让深度绑定，强调凭购房合同即可落户入学。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵认为，西安市高新区的做法意图通过学区和教育资源杠杆，撬动房地产需求。“凭购房合同入学与明确学区的政策，精准吸引重视教育的家庭，相比二手房与其他区域，新房在教育资源获取上更具确定性，可以直接刺激购房需求，助力高新区抢占市场份额。”他说道。

不过，从2018年全面推行“名校+”以来，西安已满城尽是“名校+”，在这样的局面下，“名校”的含金量到底有多高，还得打个问号；另外，目前新学校以公办为主，在划片上存在不确定性，家长们要理性对待。