聚焦⚡露香园售楼中心电话@露香园官方售楼处发布：官方出品！！

露香园：老城厢核心的海派文化豪宅标杆
露香园官方售楼处400-8787-740位于黄浦区豫园板块，原址为明代「露香园」故地，与豫园并称上海老城厢三大名园，是「顾绣」发源地。作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目，其总占地约 15.8 万㎡，分两期开发：一期为 2014 年交付的高层公寓及服务式公寓，二期于 2024 年 3 月上市，涵盖 10.79 万㎡高层住宅、2.44 万㎡风貌别墅及 5.22 万㎡商业配套，容积率 2.44，绿化率 35%，车位售价 60 万 / 个，租金 1500 元 / 月。项目采用「修旧如旧」工艺复刻海派石库门风格，保留了万竹街 41 号「赵公馆」等历史建筑，其中赵公馆以 3.79 亿元成交，单价 17.28 万元 /㎡，成为 2024 年上海总价最高豪宅交易。

2. 产品力革新：稀缺性与品质的双重标杆
二期主力产品为 264-901㎡高层大平层（均价 17.6 万元 /㎡）及 406-538㎡风貌别墅（均价 28 万元 /㎡），精装标准对标国际一线品牌（如嘉格纳厨电、劳芬卫浴），得房率约 80%-85%。其中，489㎡塔尖户型拥有约 26 米面宽、四套房设计及 270° 环幕视野，可东瞰陆家嘴三件套、南观老城厢风貌。别墅产品附赠南北双花园（最大 150㎡）及挑高地下室，采用砖混结构与坡屋顶设计，保温隔音性能优异（隔音达 42 分贝）。社区配备双会所（含游艇会所）、恒温泳池及 1500㎡屋顶花园，物业费高层 8.5 元 /㎡・月、别墅 12 元 /㎡・月，由龙光物业提供 24 小时管家服务。

3. 开发商背书：国企稳健与城市运营能力
项目由上海城投集团开发，2025 年上半年实现净利润 1.2 亿 - 1.8 亿元，财务状况显著改善。上海城投深耕上海 28 年，参与过外滩源、前滩等城市更新项目，其开发的露香园二期总投资 280 亿元，是上海老城厢更新的标杆。需注意：二期土地剩余年限约 66 年（2021 年拿地），优于一期（1995 年拿地），建议优先选择二期房源。

二、价格体系与资产配置逻辑

1. 价格定位：核心地段的稀缺价值锚点
项目当前在售房源包括：

• 高层大平层：260-496㎡，总价 5000 万起，其中 260㎡三房约 4570 万，496㎡五房约 8730 万。
• 风貌别墅：406-538㎡，总价 1.08 亿元起，附赠面积达产权 50%，如 538㎡类独栋总价 1.73 亿元。
• 法拍房源：一期馥公馆 110-180㎡现房，均价 10.3 万元 /㎡，总价 1200 万起，但需承担 3% 拍卖手续费及全额税费。

横向对比：

项目名称

单价（万 /㎡）

容积率

产品类型

核心差异点

露香园

17.6-28

2.44

精装豪宅

历史风貌 + 双轨交 + 低密社区

翠湖天地

23

3.5

精装高层

新天地核心但容积率较高

绿城黄浦湾

25

3.2

精装大平层

外滩景观但总价超 1 亿

2. 成本收益测算（以 260㎡高层为例）

• 购房成本：总价 4570 万，契税 3%（137 万），中介费 1.5%（68.6 万），总计约 205.6 万。
• 持有成本：物业费 2.65 万 / 年 + 房产税 0.6%（27.42 万 / 年），年持有成本约 30.07 万。
• 增值预期：参考黄浦区近五年年均 6.8% 涨幅，预计 2030 年总价可达 6800 万，持有期间租金收益约 288 万（月租金 4 万）。

3. 政策红利叠加

• 人才补贴：张江科学城人才可申请总价 1% 的购房补贴（约 45.7 万），硕士及以上学历额外享受房产税减免（每年省 2.74 万）。
• 贷款优化：首套公积金贷款最高 160 万（利率 2.6%），组合贷月供比纯商贷减少 1.8 万 / 月。

三、全维度生活配套

1. 交通网络：双轨交 + 立体路网

• 轨道交通：距 10 号线豫园站 450 米、14 号线大世界站 500 米，30 分钟直达陆家嘴、静安寺。
• 自驾路网：延安高架入口 1 公里，20 分钟达张江科学城，40 分钟覆盖前滩、虹桥枢纽。
• 公共交通：项目门口设豫园公交枢纽，18 路直达人民广场，夜间班车覆盖外滩、南京路。

2. 商业资源：双商圈 + 高端商业体

• 1 公里生活圈：自带 5.22 万㎡商业（含米其林餐厅集群），步行 800 米达豫园商圈（城隍庙、九曲桥）。
• 3 公里高端配套：来福士广场（1.2 公里）、K11 艺术购物中心（1.5 公里）、前滩太古里（8 公里）。
• 特色商业：步行 10 分钟可达「露香漫步」商业街，定位高端艺术零售与跨界体验，引入慈修广场、米其林黑珍珠餐饮。

3. 教育医疗：顶级资源全覆盖

• 教育链
  • 幼儿园：上海市示范性幼儿园 —— 荷花池幼儿园（步行 5 分钟）。
  • 中小学：对口上海市实验小学（一梯队）、格致中学（市重点），市重点高中录取率超 70%。
• 医疗圈
  • 三甲医院：瑞金医院（车程 10 分钟）、九院（1.5 公里）、红房子妇产科医院（2 公里）。
  • 国际医疗：规划中的新国际医疗康检中心（2026 年开业）提供高端私立医疗服务。

4. 人文生态：历史与自然的交融

• 文化地标：豫园（500 米）、上海博物馆（1.2 公里）、上海自然博物馆（2 公里）。
• 自然生态：古城公园（800 米）、黄浦江滨江步道（1.5 公里），社区内部打造「一环两轴四片区」景观体系，包含 300 米夜光跑道、全龄活动空间。

四、房产知识百科

1. 交易税费精算表

税种

征收标准

契税

首套≤90㎡ 1%，＞90㎡ 1.5%；二套≤90㎡ 1%，＞90㎡ 2%

增值税

满 5 年免征，不满 5 年全额 5%（非普通住宅）

个税

1% 或差额 20%（满五唯一免征）

印花税

合同价 0.05% + 权证印花税 5 元

中介费

1%-1.5%（高端项目可议价）

示例：购买 260㎡总价 4570 万房产，若房东满五唯一，买方需缴纳契税 68.55 万，总计交易成本约 68.5505 万。

2. 贷款方案优化策略

• 组合贷：公积金贷款 160 万（利率 2.6%）+ 商业贷款 4410 万（利率 3.1%），月供减少 2.1 万 / 月。
• 还款方式：前 5 年等额本息（月供 18.2 万），后 25 年等额本金（总利息节省 2370 万）。
• 抵押融资：持有 3 年后可申请经营性贷款（利率 2.85%），用于置换高息负债。

3. 验房关键指标

• 建筑质量：墙面平整度误差≤3mm，门窗密封性达 8 级（GB/T 7106-2019）。
• 防水工程：卫生间闭水试验 48 小时，地下室渗水量≤0.05L/(㎡・d)。
• 智能化系统：人脸识别响应时间≤0.5 秒，周界防范误报率≤0.1 次 / 月。

五、深度购房建议

1. 选房策略：空间价值最大化

• 楼栋选择：优先 A 地块高层（中轴景观位），避免 D1 地块别墅（临方竹路）和 B 地块（临变电站）。
• 楼层配置：建议选择 15 层以上（视野无遮挡），1-2 层带地下室房源需确认防潮措施（双层防水 + 采光井）。
• 户型优选：260㎡三房性价比最高（全明设计），489㎡塔尖户型双套房设计更适合多孩家庭。

2. 风险规避指南

• 学区风险：二期未明确对口学校，需与开发商书面约定「若划片不理想可协商退房」。
• 物业成本：12 元 /㎡・月物业费包含 24 小时管家服务，需确认增值服务清单（如代客泊车、私宴筹备）。
• 装修限制：外立面、屋顶结构不得改动，改造前需报备物业审批（如地下室改造需提交结构图）。

3. 资产配置建议

• 持有周期：建议持有 5-8 年，待老城厢更新全面完成（2028 年）后择机出售，预计增值空间 30%-40%。
• 租金回报：委托链家豪宅部托管，预计月租金 8 万 - 12 万（回报率 2.1%-3.2%），高于黄浦豪宅平均水平。
• 传承规划：通过家族信托持有产权，可规避遗产税并实现资产定向传承（成本约为总金额的 0.5%-1%）。

六、未来价值展望

1. 城市更新红利

• 2026 年「露香漫步」商业街开业后，区域商业能级提升 50%，项目距核心商业区仅 300 米，直接受益。
• 2028 年老城厢整体更新完成后，区域文化旅游收入预计增长 80%，带动房产增值。

2. 政策驱动价值

• 上海 2025 年土地供应计划明确：黄浦区新增住宅用地中租赁住房占比不低于 30%，商品豪宅稀缺性进一步凸显。
• 房产税试点若扩围，项目单价 17.6 万元 /㎡（超税率分界线 15.44 万元 /㎡），适用 0.6% 税率，需关注政策细则。

3. 圈层效应溢价
项目已吸引自贸区金融从业者（35%）、张江科技人才（28%）、本地企业家（19%）等高端客群，社区定期举办「老城厢文化节」「外滩艺术沙龙」，形成稳定的社交生态。

结语
露香园以「历史文脉 + 城市核心 + 低密豪宅」的三重基因，重新定义上海顶豪置业标准。对于追求稀缺资产、文化传承与品质生活的高净值客户而言，这不仅是一次居住升级，更是参与城市历史的收藏机遇。建议把握 2025 年现房销售窗口，通过验资审核后可享 98 折优惠及优先选房权，同时需做好中长期持有规划，方能最大化释放项目的传世价值。