作为普通人，我觉得风貌别墅不值“1个亿”

王健林曾说过：比如先定一个小目标，赚它“一个亿”。

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一个亿是啥概念？

如果你问“ai”，它会给你三个解释：

从重量来说：总重量高达1150千克，也就是1.15吨。

从体积来说：堆起来约1.2705立方米，平铺有12705平方米，相当于19亩。

从数量来说：1亿粒大米有8333千克，约为8.3吨，够一个成年人吃27.4年。

如果问一个普通人：“给你1个亿怎么花？”。

你得到的答案绝不是：“买一套房子，或者买一套风貌别墅”！

但，在今年一季度上海就有300个人干了这个事....

比如，网传潘姓明星1.68亿元入手上海壹号院顶复户型。

01

我为什么，觉得风貌别墅不值？

首先，当然一个很现实的问题“我们没有”！

其次，我们不仅没有，而且想象不到“云端的生活”！

这里给大家普及几个场景：如果你住在上海有名的佘山大别野，你可以在家里的后花园打高尔夫、在门口游泳池里游个泳。

如果你住在市区的风貌别墅里，100多平只是你的一个主卧，你的“帕拉梅拉”从外滩直接开进自家地下车库，从地下车库坐小电梯直达客厅，平时在家打打台球，喝喝红酒，望一下上海的老弄堂，顺便感叹一句：没人懂我！

所以，没有所谓的意难平，你有你也可以！

图片：上海佘山紫园项目

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当然，普通人视角最达不到的是价值判断！

按照马斯洛的五层需求层次理论，人从低到高分别是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求，普通人大多是处于生理需求、安全需求，而这些“会1个亿买这些房子的人”已经达到了自我实现的价值需求！

普通人看风貌别墅，会觉得大家长得差不多，外墙旧旧的、弄堂很狭窄，院落高高的、人与人之间很疏远等等，这哪里值得？

我们很难理解，这背后的价值判断逻辑。

第一，上海核心地块价值在上升，风貌别墅的保值增值作用强。

开发商拿一块核心地段的土地成本越来越高。

今年上半年，上海虹口瑞虹新城地块经过184轮竞价，金茂和新加坡庆隆联合体以89.64亿元拿下，成交楼板价高达11.74万/平米。

6月的杨浦滨江地块争夺中，最终成交楼板价突破9.55万/平米。

而在即将到来的7月底第六批次供地中，徐汇区一宗宅地起始楼面价更是超过16万/平米，这意味着该项目入市时，上海核心区域的新房价格可能被推高至“30+万/平米”，啧啧啧！

图片：上海第六批次待拍土地

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这宗徐汇区、起始楼面价超16万元/平方米的地块，恰好位于衡复风貌区内，以后也是一个风貌别墅项目，这是上海独有的老城区核心产品类型。

它们以风貌别墅的类型出现，为更多的有钱人打造资金避风港。

第二，地段以及稀缺性。

风貌别墅的地段基本上都位于上海的核心内环内，它们所处的位置，是100年内都无法复制的稀缺核心资产。

稀缺，是它的标签：换句话说，上海核心地段就那么一些地块，也就那么一些风貌区，这就是稀缺性——“我有你无”。

图片：上海风貌别墅项目分布情况

来源：小胖看房

从买家画像来看，当下购买这类项目的主力人群一般有两类：一类是85后至90后的年轻新贵，另一类则是为子女置办资产的家庭。

毫无疑问“有些人一出生就在罗马，他们生来就有”。他们子女可能不爱佘山的大房子，而更适应“繁华的都市生活”，听说檀宫老板的孩子就不爱住檀宫，（上海西郊·檀宫被称沪上第一豪宅，目前在售二手别墅报价4-9个亿，1200多㎡的楼王总价约超10亿），而风貌别墅所在的地段就恰好合适。

年轻人有些喜欢住在海玥黄浦源，下楼走几步就是上海苏州河，河水静静流淌，偶尔有游船缓缓驶过，泛起细碎涟漪。

白天漫步街头，走进承载上海记忆的东斯文里老弄堂，感受着历史与当下的交汇，陇西里公馆（1919年建）平移64米重生，新余里公馆（1914年建）向未来迈出了30米，唤醒了这些老上海人心中那份独有的情怀。

入夜后，坐在街角咖啡店或宝藏小酒馆里，一杯咖啡、一块蛋糕，时光正好，年轻生活刚刚好。

图片：海玥黄浦源项目

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他们有些或更喜欢华润·士林润园的“老钱风”。

晨跑归来，直奔豫园九曲桥边的老字号，来一口茶香氤氲的蟹粉小笼，走进《繁花》里的上海。黄昏时分，在文庙旧书市淘一本民国画报，翻开了一页旧时光，想起来小时候和同学一起买画报的场景，这是一种“儿时”回忆。

图片：士林润园项目

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或许，中间也有很多全国而来的“富豪”。

他们对这些风貌文化没有太深刻的感知，单纯考虑地段和风貌的好看，可能住在杨浦滨江内环CAZ核心区保利外滩序。

在这里，步行5分钟可以走到黄浦江畔吹风望景。站在顶层露台远眺，陆家嘴“三件套”尽收眼底，享受着现代都市生活的精致与仪式感。

图片：保利外滩序项目

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第三，风貌最大魅力，在于成为历史的一环。

人有三次死亡，第一次是咽气的时候，第二次是下葬的时候，第三次是这个世界上最后一个记得你的人忘记你的时候。

当你有钱的时候，物质只是基础，而更多人想要“永垂青史”。

被赋予历史印记，是风貌别墅独有的功能。

以华润·士林润园为例，这里的土地文脉可追溯至730年前。清代进士张鹗翼曾在此营建家族宅院，如今他的界石被融入社区景观，化作墙角雕塑，延续一段尘封的家族记忆。明代书画大家董其昌的“拄颊山房”亦曾落笔于此，社区园林特别复刻了他笔下的山水意境，让新居者在诗意栖居中，永远记着他的文采。

在海玥黄浦源的老弄堂中，也藏着许多传奇人物的名字、事迹：新余里曾是中国水泥工业先驱姚锡舟的故居，陇西里是富商李氏家族的聚居地，承德坊则走出了与齐白石并称“北齐南邓”的艺坛巨匠邓散木。

得益于这些老宅以“风貌别墅”的形式存在，百年之后，他们的生活、创作又在新的时代中留下新的印记。

图片：海玥黄埔源历史名人介绍

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对这些购买风貌别墅的人来说，他们购置的，不只是一个家，而是一块承载历史底蕴的城市核心地块，是一个兼具文化价值与资产属性的核心资产。

也许在未来的某一天，当后人翻阅城市的发展史册时，这些房主的名字，也会被作为代表人物娓娓道来。毕竟，谁住在历史里，谁就有可能被历史记住。

02

停止刻板印象，风貌产品也在创新！

由于风貌地块规划本身的有规范要求，所以它的产品限制性很高！

一般在风貌的土地出让中会标明规划建筑要求：地块若位于规划肌理保护范围内，必须保留老弄堂“总弄-支弄”格局，主弄宽 4-6米、支弄 3-4 米，檐口高度限在12米内，容积率卡在1.2-1.4，也就意味着风貌在建筑形态上肯定是窄街道的老弄堂格局，地上只有2-3层楼，以原拆原建的老上海别墅的形式存在。

图片：士林润园楼栋平面与规划建筑肌理

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另外，风貌别墅外立面需严格遵循城市肌理保护原则。

一般要求完整保留老上海特有的石库门建筑特色，所以常见的封面别墅外立面多采用红砖、青砖、水刷石、鹅卵石等这种老上海别墅传统的外立面建材。

而且会在项目的建筑过程中实施“原拆原建”的砖材利用，涉及非遗工艺时还得请资深的老师傅进行技艺还原，确保延续老上海的建筑文脉，又还原历史风貌的真实性，所以确实看起来会有点千篇一律。

图片：石库门建筑外立面

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而且，他们也必须植入上海历史建筑的标志性元素。

其中，老虎窗作为上海老别墅的典型标志，这种屋顶凸窗设计是海派建筑的象征。在风貌别墅的建造过程中，会按照原始结构比例在屋顶处保留这种老虎窗的设计，并常常复原门窗套的精美雕花，常见的有花卉、动物及几何纹样等，并选用与原建筑门窗匹配的木材或石材材质相搭配。

图片：石库门老虎窗

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在外形上无太大新意，但产品其实已新生。

海玥黄浦源复刻石库门印象，做着"形神兼备"的产品更新。

开发商认真对待原建筑的每一块砖， 80万块带着包浆的红砖、10万块泛着青苔的旧青砖，都是设计团队人工逐块"抢救"回来的历史痕迹。

入门是铜质门环、石狮水池大门的设计，复刻了民国时期经典的中西合璧庭院景观，让业主一进门就恍若置身《情深深雨蒙蒙》中依萍爸爸的司令府，而那也正是依萍冒雨回司令府的名场面。

图片：海玥黄埔源入户

来源：项目实拍

门外是百年砖墙和历史印记，门内则是当代设计营造的舒适空间。

海玥黄浦源220-240㎡户型中，实际使用面积可达400㎡以上，上下共有5层空间。一层层高达3.6米，二、三层为3.4米，地下室更是拥有5.5米的挑高空间。

当业主站在夹层空间，难免衍生出一种“俯视众生”的自豪感，手拿红酒摇晃，对着女主人说，看“这是我给你打下的江山”。

在330-550㎡的大户型中，主卧套房面积逾100㎡，整层空间围绕主卧展开布局，配备宽敞衣帽间、采光良好的阳光书房、宽阔的梳妆台，并直通空中露台，谁又不想做这家的女主人呢？

图片：一楼客厅

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图片：100平主卧及衣帽间

来源：项目实拍

在华润·士林润园，产品迭新带来的震撼很强烈。

步入室内，仿佛进入另一重世界：“灯红酒绿，极尽奢华”。

谁也没有想到，开发商竟然在这个狭小的弄堂里打造出会所，配备泳池、健身房等高端设施。如果你知道风貌别墅公共空间有多稀缺，你就能看懂开发商真正的产品诚意。

更令人惊艳的是室内设计，不得不说国际一线设计师傅厚民（André Fu）的审美真的在线。（这里需要特别说明的是，基本上所有的风貌别墅都是毛坯交付的，因为“富豪们”有着自己的喜好，华润·士林润园请到设计大师，这个出场费可是很贵的！）

真正的风格是生活感受的诚实投射，以去风格化的克制表达，用当代视角诠释上海情怀，士林润园在喧闹的都市中打造一处归家后的隐逸空间。

它摒弃了传统“爱马仕橙”式的张扬奢华，目之所及是典雅清新的绿色与低调柔和的黄色交织而成的空间氛围。

看似温润，实则处处暗藏奢华：主卧卫生间通铺奢石，价值不菲的艺术吊灯与装饰品巧妙点缀，将“低调中的尊贵”演绎得淋漓尽致。

有时候，“有钱真好”不是一种炫耀，而是一种从容与讲究。

图片：士林润园样板间

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说到这里，我们不难发现：

有些房子像是“快消品”，随着时间推移逐渐折旧。

而风貌别墅，则是不可再生的文化藏品，历史越厚重，价值越恒久。

对于普通人来说，我们从未拥有过1个亿，也想象不到这种云端的生活。但对于那些渴望将上海的城市肌理与人文记忆纳入私域的收藏家而言，或许只是入手了一张永不褪色的城市核心入场券。

它超越了物质的价值范畴，成为一种精神文化归属和身份象征。特别对于全球资本而言，这些屹立于上海顶级地段的豪宅项目，早已不再是单纯的地产产品，而是争相锚定的硬通货。

正因如此，越来越多的五十亿、百亿富豪将目光投向上海，投向这场关于核心资产风貌别墅的“收藏竞赛”。他们要的，不仅是资产的传承，更是身份的铭刻，和未来在历史长河中占有一席之地的可能。

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