“五步走”解决31起房屋买卖纠纷“大”事

“买个房是老百姓一辈子的大事，现在房子没了，钱也要不回来，要不是法院我可怎么活啊”“三年了，我都有些绝望了，公司情况这么差，我都担心这钱要不回来了，没想到法院这么快就判了，还督促公司给我付钱。”

近日，西咸新区法院民二庭成功审结31起涉及“一房二卖”情形的房屋买卖合同纠纷系列案件，依法判决被告公司退还原告购房款及逾期利息。上述案件宣判后，双方当事人均未提起上诉，被告公司已履行了部分首笔款项支付义务。

案情回顾

2021年前后，某房地产公司为拓展房产销售业务，鼓励王某某等部分员工与公司签订认购协议，以优惠价格购买公司开发的商品房。既能以优惠的价格买到心仪的房子又能完成公司的房产销售任务。这谁不心动，大家纷纷签订认购协议，部分员工甚至东拼西凑借遍了亲戚的钱才支付了购房款。然而在员工缴纳购房款后，市场行情急剧变化，商品房价格持续上涨，为追求利益最大化，被告公司又将涉案的31套房屋另行出售给了第三人且并进行了网签备案。

后被告公司资金链断裂、各项债务频发，经营陷入了严重困难。31名员工虽经多次讨要，起初被告公司尚承诺予以退款，后期干脆以无力偿付为由进行拖欠。万般无奈之下，31名员工将被告公司起诉至西咸新区法院。

“五步走”策略

该批案件受理后，引起了民二庭庭长王利屯的高度重视，通过召开庭务会和专业法官会议，分别对案件审限管理、统一裁判尺度等问题进行了明确和要求。各审判团队通过“五步走”的策略，确保案件公正高效处理：一是确立公司内部购房人亦是普通消费者，排除存在争议的“优惠款项”性质和合伙买房等部分事实之外，其合法权益亦应得到司法保护的价值取向。二是全面核查事实，针对涉案交款主体人数多、时间跨度长的特点，承办法官逐一梳理每份认购协议、付款凭证及房屋交易记录，对涉及第三人利益且不宜在一案中处理的部分事实不予审查，确保事实认定准确无误，将审判注意力集中在主要法律关系上。三是精准释明和适用法律，引导双方当事人预判法律风险，降低庭审博弈心理，降低不合理的心理预期。明确认定被告公司“一房二卖”行为构成违约，在房屋已经处置的情况下继续占有原告款项，构成不当得利，应当予以返还。四是注重调解优先，审判思维向执行程序延伸。考虑到被告公司已经陷入债务危机、各类债务负担较重，在查明事实的基础上，法官多次组织双方调解，最终虽未达成和解，但通过充分释法说理，促使原告理解被告公司财务紧张状况、被告公司认可执行法院裁判，为后续被告公司主动履行奠定基础。五是加强府院联动适时将诉情通报住建部门，督促被告公司履行判决，加强风险防控，多元解纷促进矛盾化解。

7月16日上午，部分群众代表向民二庭庭长王利屯、承办法官徐红、单亚娜、李峰赠送了四面锦旗。“高效审理为民解难公正司法温暖人心”“公正司法扬正气恪尽职守解民忧”，激励着法院人始终以务实行动回应民生期盼。