广东
上个周末跟朋友在铜锣湾闲逛，突然发现：
寸土寸金的香港，有很多在黄金路段的商铺居然是空置的？
跟朋友打趣到：“香港的土豪就是多，这样的商铺都不租出去。”
朋友的回答却打开了我的新认知，她说：
“这些不一定是所谓的土豪，很有可能是快揭不开锅的贷款人，怕银行找上门。”
在心里默默说不至于吧，这么好的地段降点租金不愁没人租。
朋友像是听到心声，“降租金出租？银行来call loan（偿还贷款）的话，这些业主恐怕死得更快。”
银行call loan 是什么？让业主宁愿空着还要交管理费也不出租？
实在是好奇，我一回到家就好好研究了一番。
截至今年3月底，香港核心区域街铺空置率上升至10.6%。
第一季度核心街铺租金更是下跌近1%，优质商场店铺租金则下跌0.3%
图源：香港《2025年第一季度市场概览》
下降的租金不仅带来金钱上的损失，更带来了银行的催命符——Call Loan
所谓的银行call loan就是提前偿还贷款。
指的是银行因用作抵押的店铺价值向下调整，不愿做原先那么高的贷款。
因而要求借了银行的业主，按铺价下跌的幅度偿还部分贷款。
图源：按揭大师
乍一听是不是还挺难理解？其实就是补差价，举个例子：
假如我是商铺业主，几年前拿名下原来市值2000万的商铺去贷款，银行愿意给50%贷款，即1000万。
但由于租金下降导致现在商铺市值跌落至1000万，银行仍是坚持贷款商铺市值50%，即500万元。
这一来一回就相当于我向银行多借500万。
这时，银行就会来催债，要求业主偿还这500万的差价。
这么高额的差价，并不是每一位业主都能出得起。（我肯定拿不出来）
当业主无力偿还，银行则有权接受业权，将店铺出售以偿还贷款。（这下是真正的“人去楼空”，啥也没捞着）
图源：香港文汇报
所以，若业主接受下调租金，则提醒银行店铺价值会下降而来重新估价，要求业主补差价。
部分业主为躲避银行call loan，宁愿空着铺子也不愿降价出租。
甚至铤而走险，假扮租客来交付与原先一样的租金来确保商铺市值。
图源：Youtube
但话说回来，街区那么多空置商铺都是为了躲避银行压力？
我看不见得。
多数空置商铺并非业主不想租，而是老跟租客在“极限拉扯”，
习惯性地采取“挤牙膏式”的降价策略，不是不肯降价，而是每次降价都像“挤牙膏”。
总想着“再等等，说不定能租个更好的价钱”。
图源：香港01
谈来谈去，市场租金又跌了，租客转头就找了更划算的店。
这下业主才发现“今夕是何年”！
自己降的那点钱根本跟不上市场行情，要是早点痛快降价，说不定早租出去了，白白浪费了一年租金！
所以啊，香港街头的空铺背后，可能不是“土豪任性”，
而是一场银行、业主和租客的“三国杀”：
银行：“铺子不值钱了？赶紧补差价！”
业主：“降价出租？银行立马来催债！空着还能装死…”
租客：“租金还是贵？那我再等等！”
结果呢？商铺空着，业主肉疼，银行紧逼，租客观望……最后谁赢了？
可能只有“全款付清”的祖传老铺和收管理费的物业公司吧！（毕竟空着也得交钱...）
图源：香港豪宅网
在香港街头，越观察越发现一个有趣的现象：
家楼下破破的云吞面馆就是能一直开下去，对面光鲜亮丽的咖啡馆却一直换老板。
图源：HONGKONG D
探听一番才知道。这些店铺的铺位大多是祖辈几十年前买下的。
如今成了抵御天价租金的“护身符”。
比如上环的兰芳园，1952年开业的茶餐厅。
创始人林木河当年以低价购入中环铺位，如今物业估值已超亿元。
第二代老板林俊业曾坦言：“要不是有自己的铺子，早就被租金压垮了。”
所以说还得是老字号。
“零租金”不仅获得了独特的生存优势，更是一笔精明的投资。
比如说中环的“富豪饭店”——镛记酒家。
图源：上香港
创始人甘穗辉当年以低价购入威灵顿街铺位，虽然后来因为家族纠纷而缩减营业规模。
但其持有的物业至今仍是香港最值钱的餐饮业地产之一，市值十亿港元！
小店铺摇身一变成了“金饽饽”。（怎么会那么有眼光，羡慕了）
相比之下，那些贷款炒铺的投资者就没这么幸运了。
虽说是“富贵险中求”，
结果险是有了，富贵没见着。
2018年铜锣湾罗素街那个1.8亿的黄金铺位，现在成了教科书级的炒铺翻车现场。
当时的罗素街月租随随便便就五六十万，对投资者来说确实是三年回本不是梦。
但没想到还真是大梦一场。
图源：网络
先是租金暴跌，再是疫情期间，游客更是直接清零。
最惨的是银行突然call loan要补2000万差价，最终只能亏本甩卖。
前阵子才听说香港“炒铺王”邓成波家族，即使是在亏损超过4.2亿港元的情况下也要抛售了名下3项大额物业。
图源：香港01
那套全栋海景酒店更是以18.7亿港元卖给了南洋商业银行。
很难不让人怀疑是不是被银行call loan了。
所以说，空着铺子不租不一定是香港土豪们任性，也有可能是被逼到没招了...
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