房企们欠的税款，不是那么好收回的，就怕欠税人真没钱了

看到新华社所报道的，浙江、大连两地税务部门15日公布了两起房地产企业恶意逃避缴纳欠税案件。天台某房地产开发有限公司自2022年6月以来累计产生欠税10067.21万元；大连某房地产开发有限公司自2019年12月以来累计产生欠税3616.66万元。

搞财务的朋友都知道，如果是欠增值税等税款，可能连发票都开不出来，经营都没法搞了，为何房企们就可以欠着呢？其实他们主要欠的是土地增值税，这是一项比较特殊的税种，主要是房企们涉及，其他企业或主体，也有可能因为土地有增值而产生，但并不是主流税种。

这当然不是这两家房企才存在这样的问题，我们就来看一下上市公司的头部房企们2024年年欠税的情况。注意，这些欠税并不表示过了上交的最后期限，更不代表恶意逃避缴纳欠税。

万科：欠税289亿元，占总负债的3.1%；其中土地增值税是所欠的第二大税种，金额为91亿元，占总欠税款的31.46%。

保利发展：欠税135.8亿元，占总负债的1.37%；其中土地增值税是所欠的第一大税种，金额为56.1亿元，占总欠税款的41.34%。

绿地控股：欠税563.8亿元，占总负债的5.75%；其中土地增值税是所欠的第一大税种，金额为220.7亿元，占总欠税款的39.15%。

招商蛇口：欠税50.8亿元，占总负债的0.89%；其中土地增值税在所欠的税种中排在倒数位置，金额为2.4亿元，占总欠税款的4.70%。

新城控股：欠税118.2亿元，占总负债的5.27%；其中土地增值税是所欠的第二大税种，金额为49.2亿元，占总欠税款的41.63%。

从A股前五大房企的情况看，只有招商蛇口的欠税情况比较正常，其他四家的情况都不太乐观。以前行业大繁荣时，这些欠税都不是大的问题，但最近几年来，地主家也没有余粮，谁的资金情况都不是特别好。

有没有比欠税更加优先的事项呢？一般认为员工工资和社保等要优先于税收，比如万科的应付职工薪酬为37亿元，保利发展为0.23亿元，绿地控股为24.1亿元，招商蛇口为31.5亿元，新城控股为5.3亿元。看来，万科和绿地等可能会存在工资优先级的问题，其他几家基本不用考虑这类问题。

那么欠材料商和施工单位的人工费，会不会也更优先呢？一般这类间接的工资类成本是不会存在法律上优先级的。但是，我们这里可不全是讲法律的，有时候也要讲稳定，甚至更多的时候要讲这一项。

如果所欠的施工款中，存在欠大量农民工工资的问题，可能就得优先解决这项欠款了。至少要部分解决，至于说是哪部分，可能就是闹得凶的那部分，没办法，只能打这些背时主意了。

还有没有更优先的？当然有，那就是“保交楼”的任务，虽然在法律上，其优先级不高，但相关方面多次专门下文要保这一项，前段时间招行配合法院强制执行了保交楼专项资金，都引起了轩然大波。

我查了这次追缴欠税的两家企业，浙江这家基本没有保交楼的任务了，但其涉诉案件不少。如果不是处于破产状态，强制执行款要优于欠税，所以说包括税务部门在内的债主们都着急了，都想先收回自己的那部分钱。

几年前，税务局安排新来的专管员，一位刚工作不久的女士，她主要是来催我们交欠税的。我倒了一堆苦水后，总结一句话，除了钱，我们其他都可以提供。这位工作热情高涨的美女给我讲税法，说是交税跟有没有钱无关，是法定的。

当我们负责税务的女士正在头大，遇到这刚工作的法学派该怎么办呢？我当时回答她的是，没钱和法律无关，司马迁有钱就交罚款了，那用不着受宫刑。他们两位女士笑惨了，其实也把问题说明白了，真没钱了，要挟坐牢是没有用的，没钱的人真的只有去。

但是，债权人想要的是钱，对谁被关起来的兴趣不大。要挟起作用的前提是对方在乎后果，或者说有能力在乎后果。当对方已经成为“死鱼”的时候，反而是威胁者犯难了，因为以后做的每一步处置“死鱼”的工作，基本都是搭自己的钱去做。

有朋友会说，这怎么会是生意呢？难道不是依法办事吗？履行程序时，难道还要考虑这么多？这些朋友还是不懂司马迁选择的故事。天下之中，万物皆生意，被包装成不是生意的，或许在某些条件下真不是。

房地产的繁荣已经成为明日黄花，想要靠其提供长期的贡献，已经不现实了，于是，大家都抢着把最后的蛋糕分食掉。只要不影响交楼，不影响农民工工资，普通人不是太关心这些事，就由着债主们去折腾吧。‌